Utbyggers forbehold om salgsgrad og byggelån forklart
Et forbehold om salgsgrad og byggelån betyr at utbyggeren ikke er forpliktet til å bygge før visse vilkår er oppfylt. Bustadoppføringslova har ingen egne regler om slike forbehold, så det er kontrakten som bestemmer fristen og hva som skjer hvis vilkårene ikke oppfylles. Kontrakten skal si hvem som varsler hvem, og hva du får tilbake hvis prosjektet ikke starter. Du skal ikke betale forskudd uten garanti eller overført hjemmel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva et forbehold om salgsgrad og byggelån betyr
Salgsgrad er hvor stor andel av boligene i prosjektet som er solgt. Utbyggeren oppgir ofte et mål, for eksempel at 60 prosent skal være solgt før byggingen settes i gang. Grunnen er at banker ofte krever en viss forhåndssalgsgrad for å gi byggelån (lån som utbyggeren bruker til å finansiere bygging). Uten byggelån kan utbyggeren ikke bygge, og da faller grunnlaget for prosjektet bort.
Forbeholdet er altså utbyggerens sikkerhet. Det betyr: «Vi forplikter oss til å bygge hvis vi får solgt nok og får finansieringen vi trenger.» Kjøperen er bundet av kontrakten fra signeringen, mens utbyggeren har en utvei hvis vilkårene ikke blir oppfylt. Derfor er det viktig å vite nøyaktig hva forbeholdet sier.
Hva loven sier, og hva den ikke sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova gjelder avtalen din når du kjøper bolig som ikke er ferdig bygget (§ 1). Loven regulerer likevel ikke selve forbeholdene om salgsgrad eller byggelån. Den nevner dem bare i regelen om garanti. Har kontrakten slike forbehold, er det nok at utbyggeren stiller garanti for oppfyllelsen straks etter at forbeholdene faller bort, men garantien skal alltid være stilt før byggearbeidene starter (§ 12). Til garantien er dokumentert, kan du holde tilbake hele betalingen. Det betyr ikke at alt er tillatt. Vilkår som er dårligere for deg enn lovens regler, er ikke gyldige (§ 3), og urimelige avtalevilkår kan etter avtaleloven § 36 settes til side helt eller delvis.
Men fristen, varslingen og følgene av at vilkårene ikke oppfylles, er stort sett avtalt i kontrakten. Det er der du må lese.
Hva du skal lete etter i kontrakten
Se etter disse punktene:
- Hvilke forbehold er det, og er kravet til salgsgrad oppgitt med et tall?
- Hvilken dato er fristen for å løfte forbeholdene?
- Hvordan skal utbyggeren gi beskjed, og hva skjer hvis han ikke gjør det?
- Hva skjer hvis forbeholdene ikke løftes: faller avtalen bort, eller kan utbyggeren velge?
- Hva får du tilbake av innbetalt beløp, og hvor står pengene i mellomtiden?
- Kan utbyggeren forlenge fristen, og i så fall hvor lenge og på hvilke vilkår?
Der kontrakten er uklar, gjelder en vanlig tolkning av teksten. Er vilkåret ikke forhandlet individuelt med deg, skal det ved tvil tolkes til fordel for deg som forbruker (avtaleloven § 37). Det er likevel bedre at du får avklart ordlyden før du signerer.
Penger i perioden før forbeholdene er løftet
Her har loven en regel som beskytter deg. Ved avtaler som omfatter rett til grunn kan det bare avtales forskuddsbetaling hvis betalingen skjer etter at du har fått overført hjemmelen til eiendommen uten andre heftelser enn de du skal overta, eller det er stilt garanti fra en finansinstitusjon (§ 47). Du har dermed ikke plikt til å betale forskudd i en periode der utbyggeren ennå ikke har bestemt seg for om han skal bygge, med mindre betalingen er sikret.
Har du betalt noe, skal du vite hvor pengene står. Er de på en klientkonto eller sikret med garanti, eller har utbyggeren brukt dem? Be om skriftlig bekreftelse. Kontrakten avgjør hvor pengene står og hvem som har rett til dem.
Anita og Kasper kjøper 2-roms
Anita Moen og Kasper Dahl signerer kontrakt på en 2-roms for 3 650 000 kroner i et prosjekt med 40 boliger. Forbeholdet sier at byggelån skal være innvilget og minst 24 boliger solgt innen 30. april. Utbyggeren skal sende skriftlig melding når forbeholdene er løftet.
Den 25. april har utbyggeren solgt 22 boliger. Han tar kontakt og sier at han «jobber med saken». Anita og Kasper ber om å få vite hva som skjer hvis de to siste ikke blir solgt, og de leser kontrakten på nytt. Der står det at avtalen faller bort hvis ikke begge vilkårene er oppfylt innen fristen, og at innbetalte beløp skal tilbakebetales. De har ikke betalt noe forskudd, siden utbyggeren ikke har stilt garanti.
Den 29. april sender utbyggeren melding om at forbeholdene er løftet fordi banken har akseptert 22 solgte boliger. Anita og Kasper har ikke gitt samtykke til å endre vilkåret. De skriver tilbake at de forstår fristen slik at 24 boliger måtte være solgt, og ber om et svar på om utbyggeren holder fast ved at forbeholdet er løftet. Om utbyggeren kan gjøre dette, avhenger av ordlyden. Står det at salgsgraden er satt til fordel for utbyggeren, kan han kanskje frafalle kravet. Står det at 24 boliger er en betingelse for avtalen, er det ikke gitt at det holder med 22.
Hva du kan gjøre
Spør før du signerer: Hva er forbeholdene, hva er fristen, og hva får jeg tilbake? Få svaret skriftlig. Er prosjektet allerede i gang, hold deg til fristene i kontrakten, og send skriftlig melding hvis du er usikker på om vilkårene er oppfylt.
Vent med å betale forskudd til du har fått dokumentert garanti eller overført hjemmel. Se også hva som gjelder for byggelånet og utbetalingsplanen.
Kort oppsummert
- Forbehold om salgsgrad og byggelån er utbyggerens sikkerhet for at prosjektet kan finansieres.
- Bustadoppføringslova har ingen egne regler om slike forbehold. Kontrakten bestemmer frist, varsling og følger.
- Vilkår som er dårligere enn loven gir, er ikke gyldige, og urimelige vilkår kan settes til side.
- Du har ikke plikt til å betale forskudd uten garanti eller overført hjemmel.
- Har utbyggeren tatt forbehold om salgsgrad og byggelån, bør du få fristen og hva du får tilbake, svart på skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.