Utbyggeren varslet ny overtakelsesdato med en ukes varsel – er det lov?
Ja, en ny overtakelsesdato med en ukes varsel er lov, så lenge det er minst sju dagers varsel. Loven setter sju dager som minstekrav for innkalling til overtakelsesforretning. Gir utbyggeren færre dager enn det, er innkallingen for kort, og du trenger ikke å møte. En ny dato betyr heller ikke at fristen er forlenget, så dagmulkten kan fortsette å løpe. Gjelder det en dato du ikke kan, kan du foreslå en annen, men du må regne med at forsinkelsen da kan bli regnet som din.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om innkalling til overtakelsesforretning
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEtter bustadoppføringslova § 15 kan hver av partene med minst sju dagers varsel kalle inn til overtakelsesforretning, med synfaring av entreprenørens ytelse. Det forutsetter at entreprenøren først har meldt fra om når arbeidet blir ferdig. Loven skiller ikke mellom første innkalling og en ny innkalling etter at en dato er flyttet. Sju dager er minimum hver gang.
Reglene om overtakelse ligger i § 14. Overtakelse skjer ved overtakelsesforretning, og når den er gjennomført, stopper dagmulkten, reklamasjonsfristene starter og risikoen flyttes over til deg.
Kontrakten kan ikke gi kortere varsel, siden avtalte vilkår som er dårligere for deg enn loven er uten virkning (§ 3). Den kan derimot gi deg lengre varsel, for eksempel fjorten dager, og da er det den lengre fristen som gjelder.
Hvordan du teller dagene
Loven sier «minst sju dagars varsel» og angir ikke noe om arbeidsdager. Regn derfor med sju hele dager mellom den dagen du fikk varselet og forretningen. Får du varselet på en mandag, bør forretningen tidligst være mandagen etter. For å være på den sikre siden bør du telle fra den dagen varselet faktisk kom fram til deg, og ikke fra den dagen det ble sendt.
Under § 5 kan avsenderen likevel påberope seg at en melding er gitt i tide hvis den er sendt på forsvarlig måte, selv om den kommer for sent fram. Dette gjelder meldinger som er gitt i samsvar med loven. Er innkallingen for kort allerede når den sendes, hjelper ikke det.
Hva en ny dato gjør med dagmulkten
At utbyggeren flytter overtakelsen, gir ham ikke mer tid. Fristen kan bare forlenges etter § 11, blant annet ved hindringer utenfor hans kontroll eller forhold på din side, og da må han ha varslet uten ugrunnet opphold. Har han bare sendt en ny dato, er det avtalt dato som gjelder, og dagmulkten løper fra dagen etter.
Dagmulkten er 1 promille av vederlaget per dag, 0,75 promille hvis tomten er med, og den løper høyst 100 dager. Den stopper når overtakelsen skjer.
Godtar du en ny dato uten forbehold, kan utbyggeren hevde at dere har avtalt en ny frist. Skriv derfor tydelig at du ikke godtar noen utsettelse av overtakelsesdatoen, og at du reserverer deg mot dagmulkt.
Når du selv ikke kan på den nye datoen
Er varselet på minst sju dager, kan du ikke bare la være å møte uten grunn. Etter § 50 skal du medvirke til avtalt tid eller slik at det tas rimelig hensyn til entreprenørens arbeid, og § 11 lar ham kreve forlengelse for forhold du svarer for. Du har fortsatt lov til å be om en annen dato, men tiden som går på grunn av det, kan bli regnet som din.
Har du en god grunn, for eksempel sykdom, si fra så snart du vet det, og foreslå en dato rett etterpå. Du kan også la en annen møte for deg med skriftlig fullmakt, men da må vedkommende kjenne boligen og kontrakten.
innkallingen på mandag
Tarik og Ingrid skal overta en enebolig med tomt som kostet 5 400 000 kroner. Avtalt overtakelse var 2. mai, men entreprenøren flyttet datoen til 16. mai. Mandag 12. mai kl. 15 får de en e-post: «Overtakelsesforretning fredag 16. mai kl. 10.»
Det er fire dager. De svarer samme kveld at innkallingen er for kort, og at tidligste mulige dato er mandag 19. mai. Entreprenøren godtar og forretningen holdes 19. mai.
Dagmulkten er 0,75 promille av 5 400 000 kroner, altså 4 050 kroner per dag. Fra 3. mai til og med 19. mai er det 17 dager, og det gir 68 850 kroner. Tarik og Ingrid hadde ikke samtykket til at fristen ble flyttet 2. mai, og krever hele beløpet.
Entreprenøren svarer at tre av dagene skyldes at de ikke kom til forretningen 16. mai. De svarer at de ikke hadde plikt til å møte, siden varselet bare var på fire dager. Etter noen runder gir entreprenøren seg, og hele beløpet utbetales ved sluttoppgjøret.
Hva du kan gjøre
Sjekk først tidspunktene. Når fikk du meldingen om at arbeidet er ferdig, og når kom innkallingen? Tell fra den dagen meldingen kom fram.
Svar skriftlig, raskt og vennlig, for eksempel: «Innkallingen gir mindre enn sju dagers varsel. Tidligste mulige dato er X. Jeg tar forbehold om at dagmulkt løper til overtakelse har skjedd.» Foreslå en konkret dato.
Dukker du opp likevel på en forretning med for kort varsel, kan entreprenøren hevde at du har godtatt innkallingen. Skriv inn i protokollen at du møter under protest, og at du tar forbehold om varselet.
Kort oppsummert
- En ny overtakelsesdato med en ukes varsel er lov hvis det er minst sju dagers varsel.
- Færre enn sju dager er for kort, og kontrakten kan ikke gi deg kortere varsel enn loven.
- En ny dato gir ikke utbyggeren mer tid, og dagmulkten løper fra avtalt dato.
- Svar skriftlig, foreslå en ny dato og ta forbehold om dagmulkt.
- Møter du uansett, skriv inn i protokollen at du har protestert på varselet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.