Utbyggeren svarer ikke på reklamasjonen: slik går du videre
Når utbyggeren ikke svarer på reklamasjonen, bør du sende en ny skriftlig melding med en konkret frist for å rette feilen. Det finnes ikke noe lovkrav om at utbyggeren må svare innen en bestemt dag, men loven gir deg krav selv om han tier. Svarer han ikke innen fristen, kan du kreve prisavslag, holde tilbake vederlag du ikke har betalt, kreve erstatning og i alvorlige saker heve avtalen. Da blir en utbygger som ikke svarer på reklamasjonen en sak du kan fremme videre.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Først: sjekk at reklamasjonen er sendt riktig når utbyggeren ikke svarer
Etter bustadoppføringslova § 30 må du melde fra til entreprenøren om at du gjør mangelen gjeldende, innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Ytre grense er fem år etter overtakelsen. Loven krever ikke at meldingen skal ha en bestemt form, men skriftlig er det eneste du kan bevise.
Etter § 5 regnes meldingen som gitt i tide når du har sendt den på forsvarlig måte og i samsvar med loven, selv om den skulle bli forsinket eller aldri komme frem. Ta vare på kvitteringen. Siden § 30 ikke krever skriftlig form, er en e-post nok. Er du usikker på om e-postadressen er i bruk, send også et brev.
Send en purring med frist
Når du ikke har fått svar, skriv en ny melding som viser til den første. Beskriv feilen kort, og skriv hva du krever: at utbyggeren møter opp, undersøker og retter. Sett en dato. Loven nevner ingen bestemt frist, og hva som er rimelig avhenger av feilen. For en vanlig feil er to til fire uker en praktisk frist, for en feil som kan gi fuktskader kortere.
Skriv også hva du vil gjøre hvis fristen går ut uten svar. Det gir ham en grunn til å handle, og du får et tydelig utgangspunkt for neste steg. Send meldingen til den adressen kontrakten oppgir, og til eventuelle andre kontaktpersoner.
Linnea og sprekken i grunnmuren
Linnea Strand overtok en nybygd enebolig i juni. I april året etter oppdager hun en våt flekk i kjellerveggen. Hun sender en e-post med bilder til utbyggeren den dagen. Ingen svarer. Etter tre uker sender hun en ny melding: hun viser til den første, beskriver flekken, og skriver at hun forventer at utbyggeren kommer på befaring senest 15. mai.
Heller ikke da kommer det svar. Linnea får en fagperson til å vurdere fukten og får en skriftlig rapport. Hun sender den til utbyggeren og krever prisavslag på det rapporten anslår som kostnad for utbedring, 60 000 kroner. Hun skriver at hun ellers vil gå videre med saken. Dokumentasjonen gjør den enkel å fremme senere.
Gi ham også en reell sjanse. Er du bortreist eller har skiftet adresse, må du si fra hvordan han kommer i kontakt med deg og når han kan komme inn. Etter § 32 andre ledd har entreprenøren krav på å få rette mangelen hvis rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Og retting skal skje innen rimelig tid etter at du har gjort mangelen gjeldende og gjort det mulig for ham å rette.
Har du fått en automatisk bekreftelse eller et kort «vi ser på det», teller det ikke som retting. Svaret må følges av handling innen fristen du har satt.
Hva du kan kreve når utbyggeren fortsetter å tie
Ligger det en mangel til grunn, kan du etter § 33 kreve prisavslag når mangelen ikke blir rettet. Prisavslag kan du ikke kreve hvis du selv har avslått retting entreprenøren har rett til. Har du derimot gitt ham anledning og han tier, er det han som ikke har rettet. Taushet gir ham ikke rett til å utsette saken.
Har du ikke betalt alt, kan du etter § 31 holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet. Dekker du feilen selv, kan utgiftene kreves som erstatning etter § 35. Det gjelder uten at du må vise skyld, men entreprenøren slipper ansvaret hvis han godtgjør at mangelen skyldtes en hindring utenfor hans kontroll.
Heving etter § 34 krever et vesentlig avtalebrudd. Det er et høyt krav, men taushet kombinert med en alvorlig feil kan komme dit.
Hva som skjer hvis saken ikke løser seg
Svarer utbyggeren fortsatt ikke, kan du legge saken frem for en tvisteløsningsinstans eller domstolen. Hva som passer, avhenger av beløp og hva som står i kontrakten. Se hvordan boligsaker går gjennom forliksråd og domstol.
Tiden kan også ha betydning. Etter § 30 kan retten til å gjøre en mangel gjeldende også falle bort etter reglene om foreldelse i foreldelsesloven, så venter du lenge, kan du miste kravet selv om reklamasjonen er sendt. Holder du kontakt og ber om skriftlig svar, vil du ha et bedre bilde av når tiden begynner å gå.
Kort oppsummert
- Utbyggeren er ikke forpliktet til å svare innen en bestemt dag, men tausheten fratar deg ikke kravene dine.
- Send reklamasjonen skriftlig innen rimelig tid, senest fem år etter overtakelsen (§ 30), og ta vare på kvitteringen (§ 5).
- Send en purring med en konkret frist, og si hva du gjør hvis den ikke holdes.
- Når mangelen ikke blir rettet, kan du kreve prisavslag (§ 33), holde tilbake vederlag (§ 31) og kreve erstatning (§ 35).
- Dokumenter alt og hent en faglig vurdering før du krever penger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.