Kan utbyggeren selge leiligheten min til en annen kjøper?
Har utbyggeren akseptert en bindende avtale med deg, er et salg av samme leilighet til en annen kjøper et kontraktsbrudd. Du kan da kreve at avtalen oppfylles, kreve erstatning eller heve avtalen. Før du har fått skjøtet, bør du vite hvordan retten din er sikret i grunnboken. Er det bare en reservasjon, har du ikke samme vern.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Først: har du en bindende avtale?
Spørsmålet om utbyggeren kan selge leiligheten til en annen, avhenger av om du har en avtale som binder ham. Har du bare reservert eller meldt interesse, har utbyggeren ikke forpliktet seg, og han kan selge til andre. Har du en signert kjøpekontrakt som utbyggeren også har akseptert, er han bundet.
Se på dokumentene. En kjøpekontrakt som er signert av begge parter, er bindende. Er kontrakten signert av deg, men utbyggeren ikke har signert eller sagt ja, er det uklart. Ligger det et forbehold i kontrakten som ennå ikke er løftet, kan utbyggeren ha en utvei hvis forbeholdet ikke blir oppfylt. Det avhenger av hva kontrakten sier, og loven har ingen egen regel om det. Les derfor forbeholdene godt.
Bustadoppføringslova gjelder avtaler om rett til en ny bolig når utbyggerens arbeid ikke er fullført (§ 1). Fra du har en slik avtale, har du de rettighetene loven gir.
Hva som skjer når utbyggeren selger til en annen
Har utbyggeren akseptert avtalen med deg og selger leiligheten til noen andre, bryter han avtalen. Han kan ikke levere samme bolig to ganger. Avtalen din gir deg krav på at leiligheten leveres til deg.
Du kan velge mellom flere veier. Du kan kreve at avtalen oppfylles, altså at leiligheten leveres til deg. Det er i prinsippet en rett du har etter avtalen, men det kan bli vanskelig i praksis hvis en annen har fått skjøte og i god tro. Du kan også heve avtalen og kreve pengene tilbake. Loven sier at du kan heve når en forsinkelse er et vesentlig avtalebrudd, og at du kan heve hvis det er klart at slik forsinkelse vil oppstå (§ 20). Når heving gjelder en avtale om rett til fast eiendom, kan du kreve at hver parts plikt til å oppfylle faller bort og at du får tilbake det du har betalt (§ 21).
Du kan også kreve erstatning. Ved heving kan du kreve dekket nødvendige merkostnader, og i tillegg erstatning for annet økonomisk tap som følger av forsinkelsen, så langt utbyggeren rimelig kunne regne med tapet (§ 22). Du må begrense tapet gjennom rimelige tiltak. Hva du kan få dekket, avhenger av hva du faktisk taper, for eksempel at du må kjøpe en dyrere bolig.
Slik sikrer du retten din
Frem til du har fått skjøte, er retten din en avtalerett mot utbyggeren. Hvis utbyggeren selger boligen til en annen og denne får skjøte og tinglyser først, kan han i god tro stå sterkere enn deg etter reglene om tinglysing. Spør derfor megleren eller utbyggeren hvordan retten din er sikret i grunnboken frem til skjøtet ditt er tinglyst, og få svaret skriftlig.
Det kan også være lurt å sjekke jevnlig at eiendommen står som den skal, og å spørre skriftlig om status. Er det tegn til at utbyggeren markedsfører boligen din videre, bør du kreve en skriftlig bekreftelse på at den er solgt til deg.
Betaling og garanti
Det er også et spørsmål om hva du har betalt. Bustadoppføringslova sier at forskudd bare kan avtales når betalingen skjer etter at hjemmelen er overført, eller når det er stilt garanti fra en finansinstitusjon (§ 47). Har du betalt et forskudd uten slik sikkerhet, er det en risiko som blir større hvis utbyggeren selger til andre. Garantien betyr at du har en sikkerhet for å få pengene tilbake.
Priya og leilighet 5B
Priya Sharma signerte i januar en kjøpekontrakt på leilighet 5B for 4 400 000 kroner. Utbyggeren har signert kontrakten. Forbeholdene ble løftet i april, og hun har betalt 100 000 kroner, sikret med garanti. Overtakelse er avtalt til desember.
I september ser hun en annonse på en nettside der 5B er lagt ut til salgs. Hun ringer utbyggeren, som sier at «det må være en feil». Hun ber om skriftlig bekreftelse på at 5B er solgt til henne. Utbyggeren svarer to uker senere at leiligheten er solgt til en annen kjøper som betalte mer, 4 700 000 kroner, og at utbyggeren «vil kompensere henne».
Priya svarer skriftlig at hun har en gyldig avtale, at salget til en annen er et brudd, og at hun krever at avtalen oppfylles. Hun ber også om at utbyggeren bekrefter at den andre kjøperen ikke har fått skjøte. Utbyggeren bekrefter at overtakelsen til den andre ennå ikke har skjedd.
Priya går etter oppfyllelse først, og sier at hun heller vil ha leiligheten enn penger. Utbyggeren tilbyr en tilsvarende leilighet 6B. Hun takker nei og beholder retten til å heve og kreve erstatning hvis han ikke leverer. Etter en måned trekker utbyggeren det andre salget og bekrefter 5B til Priya. Det hjalp at hun reagerte raskt, hadde en signert avtale og hadde garanti.
Kort oppsummert
- Har utbyggeren akseptert en bindende avtale med deg, er et salg til en annen kjøper et kontraktsbrudd.
- Du kan kreve at avtalen oppfylles, heve avtalen og få pengene tilbake, og kreve erstatning for tapet.
- Spør megleren hvordan retten din er sikret i grunnboken før skjøtet er tinglyst.
- En reservasjon eller en kontrakt med forbehold som ikke er løftet, gir svakere vern.
- Når utbygger selger leiligheten til annen kjøper, reagerer du skriftlig med en gang og ta vare på kontrakt, garanti og kvitteringer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.