Kan utbyggeren gi meg en annen leilighet enn den jeg kjøpte?
Som hovedregel kan utbyggeren ikke gi deg en annen leilighet enn den du har kjøpt, uten at du sier ja. Avtalen gjelder den boligen som er beskrevet i kontrakten, og loven har ingen regel som lar utbyggeren bytte den ut på egen hånd. Du kan takke nei til en annen leilighet og holde fast på avtalen. Små justeringer under byggingen er noe annet, og hva som regnes som små, avhenger av kontrakten og av hva du hadde grunn til å regne med.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Kan utbyggeren gi deg en annen leilighet eller en annen etasje?
Når du kjøper en leilighet i et prosjekt som ikke er ferdig, kjøper du en bestemt bolig. Kontrakten oppgir som regel et leilighetsnummer, etasje, størrelse og en leveransebeskrivelse. Det er dette utbyggeren har forpliktet seg til å levere. Loven om oppføring av bolig, bustadoppføringslova, gjelder slike kjøp når du er privatperson og utbyggeren driver næringsvirksomhet.
Utbyggeren kan komme til at en annen enhet passer bedre i salgsplanen hans. Kanskje har han solgt for få leiligheter i én etasje, eller kommunen har krevd endringer i tegningene. Det gir ham ikke rett til å flytte deg. Å bytte ut hele boligen er langt mer enn å justere detaljer.
Hva loven sier om endringer
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneDet er du som kjøper som har en rett til å kreve endringer, ikke utbyggeren. Etter § 9 kan du kreve endringer i arbeidet og pålegge utbyggeren tilleggsarbeid som henger sammen med det som er avtalt. Loven gir ikke utbyggeren en tilsvarende rett til å endre det du har kjøpt.
Resultatet må samsvare med det som følger av avtalen. Gjør det ikke det, er det en mangel (§ 25), og du kan kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning. Det er ikke noe i loven som sier at utbyggeren kan velge en annen enhet i stedet.
Står det i kontrakten at utbyggeren «forbeholder seg retten til å endre» leilighetsnummer eller plassering, må klausulen vurderes mot § 3. Den sier at vilkår som er dårligere for deg enn loven, ikke kan gjøres gjeldende. Om en bestemt klausul holder, avhenger av hvor langt den går og hva du har fått grunn til å regne med. Loven sier ikke hvor mange kvadratmeter eller hvor mange etasjer et avvik kan være.
Hvis utbyggeren insisterer på en annen leilighet
Sier du nei til tilbudet, har du fortsatt en avtale om den opprinnelige leiligheten. Svar skriftlig at du holder fast på kontrakten, og be utbyggeren bekrefte at han leverer den avtalte enheten til avtalt tid.
Leverer han ikke den boligen du har kjøpt til riktig tid, er det en forsinkelse (§ 17). Da kan du etter loven kreve dagmulkt (fast erstatning per dag), holde tilbake betaling og kreve erstatning. Du kan heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis det er klart at en slik forsinkelse kommer (§ 20). Loven har ikke en egen regel for at utbyggeren vil levere en annen bolig. Forsinkelsesreglene er det nærmeste, og hva som passer, avhenger av situasjonen.
Hvor stort et avvik kan være før du kan gjøre noe med det, er et eget spørsmål. Den som vil lese mer om avvik i areal, finner det i spørsmålet om arealsvikt i nybygg.
Hvis du selv vil takke ja til et bytte
Du kan ha god grunn til å akseptere en annen enhet, for eksempel hvis den er bedre eller billigere. Da bør du få alt i en ny skriftlig avtale. Begge parter kan kreve at avtalen settes opp skriftlig (§ 3), og prisen kan bare justeres så langt den opprinnelige avtalen eller en egen skriftlig avtale gir grunnlag for det (§ 42).
Sjekk i den nye avtalen blant annet:
- hvilket leilighetsnummer, hvilken etasje og hvor stort areal du får
- ny pris og ny betalingsplan
- at leveransebeskrivelsen og tegningene gjelder den nye enheten
- at garantien utbyggeren har stilt, dekker den nye avtalen
- ny dato for overtakelse hvis den endres
Skriv under først når du har lest det over. Et muntlig «greit» på telefonen kan bli brukt mot deg senere.
Kamilla og leilighet H0304
Kamilla Eide har kjøpt leilighet H0304 for 4 250 000 kroner. Den ligger i tredje etasje, er 68 kvadratmeter og har vestvendt balkong. I august får hun en e-post. Utbyggeren skriver at H0304 slås sammen med en annen leilighet. Han tilbyr henne H0502 i femte etasje, 71 kvadratmeter med balkong mot øst, til samme pris.
Kamilla ønsker ikke østvendt balkong. Hun svarer skriftlig at hun står ved kontrakten, og ber om en bekreftelse på at H0304 leveres. Utbyggeren tilbyr så H0305, også i tredje etasje, 68 kvadratmeter, men mot gaten, til 4 100 000 kroner.
Det er 150 000 kroner billigere, og hun vurderer tilbudet. Hun blir enig med utbyggeren om en ny skriftlig avtale. Leilighetsnummer, areal, ny pris og leveransebeskrivelse er med, og banken får kopi. Garantisten får beskjed om at avtalen er endret. Kamilla hadde hele tiden rett til å si nei til første tilbud, og endringen ble gyldig først da hun samtykket skriftlig.
Kort oppsummert
- Avtalen gjelder den leiligheten du har kjøpt. Utbyggeren kan som hovedregel ikke gi deg en annen leilighet uten at du samtykker.
- Loven gir deg rett til å kreve endringer, men ikke utbyggeren. Avvik fra avtalen kan være en mangel, og leveres ikke den avtalte boligen i tide, kan reglene om forsinkelse brukes.
- Klausuler som lar utbyggeren bytte enhet, må vurderes mot at vilkår ikke kan være dårligere enn loven.
- Vil du godta en annen leilighet, bør den nye avtalen stå på papir, med pris, areal, leveransebeskrivelse og garanti.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.