Kan utbyggeren avtale lavere dagmulkt enn loven?
Nei, utbyggeren kan ikke avtale lavere dagmulkt enn loven med virkning for deg. Bustadoppføringslova sier at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn loven. Står det i kontrakten at dagmulkten er lavere, at den starter senere eller at den stopper etter noen få uker, gjelder lovens regler i stedet. Du kan avtale bedre vilkår enn loven, men ikke dårligere. Denne beskyttelsen gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny bolig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å avtale seg bort
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova § 3 fastslår at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det loven gir. Forbudet gjelder hele loven, også reglene om dagmulkt. Utbyggeren kan altså ikke skrive seg bort fra loven i standardkontrakten, og han kan ikke gjøre det i en separat avtale du signerer ved siden av.
Samme paragraf sier også at partene kan kreve at avtalen settes opp skriftlig. Det er et ekstra sikkerhetsnett for deg, siden du kan be om at alt av betydning står på papir.
Hvilke kontraktsvilkår som er ugyldige
Her er noen vanlige formuleringer som gir deg dårligere vern enn loven.
«Dagmulkt beregnes med 0,5 promille per dag.» Loven gir 1 promille av vederlaget per dag, og 0,75 promille hvis tomten er med i avtalen. Er satsen lavere, gjelder lovens sats. Loven har dessuten en nedre grense: dagmulkten kan ikke settes lavere enn en halv prosent av folketrygdens grunnbeløp per dag.
«Dagmulkt løper først etter 30 dager.» Dagmulkten skal løpe for hver dag forsinkelsen varer. En karensperiode er et dårligere vilkår.
«Dagmulkt begrenses til 30 dager.» Loven setter en grense på høyst 100 dager. En kortere grense i kontrakten er ikke bindende for deg.
«Dagmulkt er eneste krav ved forsinkelse, og heving er utelukket.» Retten til å heve etter § 20 er også beskyttet. Du kan heve hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd.
Hva som er lov
Kontrakten kan gi deg mer enn loven. En utbygger som lover 1,5 promille per dag eller 150 dager med dagmulkt, har gitt deg bedre vilkår, og det gjelder.
Domstolen kan likevel sette ned dagmulkten hvis den virker urimelig for entreprenøren ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen på tapet og forholdene ellers, jf. § 23. Det er en vurdering i hvert enkelt tilfelle og er ikke noe utbyggeren kan bestemme på forhånd.
Loven gjelder bare så langt det er snakk om en avtale mellom entreprenør og forbruker om ny bolig. Kjøper du en bolig av en privatperson, eller driver du næringsvirksomhet, gjelder andre regler.
kontrakten med 30 dagers tak
Lena og Marius bestiller en enebolig med tomt til 4 900 000 kroner. Punkt 9.3 i kontrakten sier: «Dagmulkt ved forsinkelse utgjør 0,3 promille av kontraktssummen per dag, begrenset oppad til 30 dager.» Overtakelsen er avtalt 1. september. Huset overtas først 15. desember.
Utbyggeren mener maksimalt 30 dager med 0,3 promille, altså 1 470 kroner per dag og 44 100 kroner i alt. Lena og Marius svarer at punkt 9.3 er ugyldig fordi det er dårligere enn loven. Etter loven er satsen 0,75 promille, som er 3 675 kroner per dag. Fra 2. september til 15. desember er det 105 dager, men loven setter en grense på 100 dager. Dagmulkten blir 367 500 kroner.
Utbyggeren vil ikke betale og hevder at kontrakten er signert. Lena og Marius viser til at loven ikke kan fravikes til skade for forbrukeren. De holder tilbake et beløp på 367 500 kroner av sluttoppgjøret og ber om en skriftlig begrunnelse.
Standardvilkår, vedlegg og senere brev
Forbudet gjelder ikke bare selve kontrakten. Loven sier at vilkår heller ikke kan «gjøres gjeldende» når de er dårligere for deg. Det omfatter standardvilkår i et vedlegg, henvisninger til andre dokumenter og tillegg som utbyggeren sender etter at du har signert.
Det samme gjelder muntlige beskjeder fra selgeren om at «dagmulkten er begrenset». Slike uttalelser binder deg ikke. Be likevel om at det avklares skriftlig, så du kan vise til det senere.
Hva om du allerede har signert
Du trenger ikke ha protestert da du signerte. Vilkåret gjelder ikke mot deg, uansett hva kontrakten sier og uansett om du leste det. Det betyr at du kan kreve dagmulkt etter loven når forsinkelsen oppstår.
Kravet kan likevel foreldes. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år (foreldelsesloven § 2), og for krav som oppstår ved mislighold regnes fristen fra den dagen misligholdet inntrer (§ 3). Vent derfor ikke i årevis med å sende kravet.
Hva du kan gjøre
Les kontrakten og se etter punkter om forsinkelse, dagmulkt, fristforlengelse, ansvar og heving. Står det en sats, en karensperiode eller et tak, sammenlign med loven.
Skriv til utbyggeren og vis til at vilkåret er ugyldig etter § 3. Be om at han bekrefter at dagmulkten beregnes etter loven. Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet, etter § 24.
Ikke skriv under på en ny avtale som begrenser dagmulkten, uten at du har fått noe tilsvarende tilbake.
Kort oppsummert
- Lavere dagmulkt kontrakt: utbyggeren kan ikke avtale lavere dagmulkt enn loven, fordi vilkår som er dårligere for forbrukeren er uten virkning.
- Det gjelder sats, karensperiode, tak på antall dager og begrensninger i retten til å heve.
- Bedre vilkår enn loven kan avtales og gjelder.
- Domstolen kan sette ned dagmulkten hvis den er urimelig for entreprenøren.
- Holder utbyggeren fast på kontrakten, kan du holde tilbake nødvendig beløp.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.