Ulovlig vedtektsendring: slik kan seksjonseierne få den omgjort
En ulovlig vedtektsendring kan omgjøres ved at sameiet vedtar ny endring på et nytt årsmøte, med to tredjedeler av de avgitte stemmene. Seksjonseierne kan også få domstolene til å ta stilling til om vedtaket er gyldig. Endringen kan være ulovlig fordi flertallet mangler, fordi saken ikke stod i innkallingen eller fordi den gir noen en urimelig fordel. Skriv først til styret og be om innkalling og protokoll.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når er en vedtektsendring ulovlig
Vedtektene kan, bortsett fra de opprinnelige, bare fastsettes eller endres på årsmøtet, og med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, med mindre loven stiller strengere krav (eierseksjonsloven § 27). En endring kan være ulovlig av flere grunner.
Den kan for det første være vedtatt uten nødvendig flertall. Den kan være vedtatt i en sak som ikke stod i innkallingen, for årsmøtet kan bare ta beslutning i saker som er angitt i innkallingen, med mindre alle seksjonseierne er til stede og stemmer for det (§ 45). Eller den kan være i strid med loven i innhold. Loven forbyr vedtekter som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 27 fjerde ledd). Et flertall på årsmøtet kan heller ikke ta beslutninger som gir en slik fordel (§ 40).
Et tredje eksempel er endringer som begrenser hva en seksjonseier kan gjøre med sin egen seksjon. Seksjonseierens rettslige disposisjonsrett kan begrenses i vedtektene bare hvis de som berøres, samtykker (§ 24 annet ledd).
Veien tilbake via nytt årsmøte
Det raskeste er ofte å rette feilen i sameiet selv. Styret kaller inn til nytt årsmøte med et varsel på minst åtte og høyst tjue dager (§ 43). Saken må stå i innkallingen, og forslaget bør være konkret: at vedtektsbestemmelsen oppheves eller får tidligere ordlyd.
Å oppheve en vedtektsbestemmelse er også en endring av vedtektene. Vedtaket krever derfor to tredjedeler av de avgitte stemmene. I boligsameier har hver seksjon én stemme (§ 52), og fullmakter teller som vanlig. Forslaget kan fremmes av styret eller av en seksjonseier som ber styret ta det med, og et ordinært årsmøte skal holdes innen utgangen av juni.
Sameiet slipper da en rettssak, men vedtaket må ha de samme formene som det forrige, ellers kan det selv bli angrepet.
Veien via domstolene
Eierseksjonsloven har ikke en egen regel om hvordan en seksjonseier får kjent en vedtektsendring ugyldig. I praksis er det en tvist mellom seksjonseieren og sameiet som kan bringes inn for domstolene, og retten kan ta stilling til om vedtaket er gyldig. Sameiet er parten, og saken reises mot sameiet ved styret.
Domstolen vurderer om endringen er vedtatt riktig og om innholdet er lovlig. Er vedtaket ugyldig, gjelder det ikke overfor deg. Skal du gå til sak, bør du gjøre det uten å vente lenge. Saker blir vanskeligere å føre jo lenger tid som går, og andre eiere kan ha innrettet seg etter vedtaket. Reager derfor tidlig, og ikke vent på at saken løser seg selv.
Før du går videre: skriv til styret
Send styret en skriftlig innsigelse. Skriv hvilken bestemmelse det gjelder, hvilken lovregel du mener den bryter, og hva du vil at styret skal gjøre. Be om svar innen en frist, for eksempel to uker. Kopi til forretningsføreren gjør at saken blir registrert.
Be også om protokollen fra årsmøtet og innkallingen. Protokollen viser hvem som stemte, hva som ble vedtatt, og hvilke flertall som ble brukt. Bruker styret dem til å sjekke vedtaket, oppdager det ofte selv at det er feil.
forbudet mot utleie i Solbakken
I et sameie med 15 boligseksjoner vedtar årsmøtet å endre vedtektene slik at all utleie av seksjonene forbys. Ni stemmer for og seks stemmer mot. To tredjedeler av femten stemmer er ti, så vedtaket har ikke det flertallet loven krever.
Bente eier seksjon 7, leier den ut til en student og stemte mot. Hun skriver til styret at endringen mangler flertall og at den dessuten begrenser hennes rett til å leie ut uten at hun har samtykket. Styret ser at hun har rett i begge deler. Styret innkaller til nytt årsmøte. Der stemmer tolv av femten for å oppheve bestemmelsen, og vedtektene er tilbake til slik de var.
Hadde styret holdt fast, kunne Bente gått til tingretten. Da måtte hun regnet med at saken tok tid.
Når en endring bare føles urimelig
Ikke alle vedtektsendringer du er uenig i, er ulovlige. En endring som er innkalt riktig og vedtatt med to tredjedeler, er som hovedregel gyldig, selv om du stemte imot. Testen i loven er om endringen gir noen en urimelig fordel på andres bekostning, ikke om du synes den er dårlig.
Vil du bare ha endringen tilbake, er veien et nytt forslag på et nytt årsmøte, og du må få med deg to tredjedeler. Vil du hevde at den er ulovlig, må du kunne peke på hvilken lovregel som er brutt, og hvem som får fordelen.
Kort oppsummert
- Vedtektsendringer krever to tredjedels flertall av de avgitte stemmene og må stå i innkallingen.
- En endring kan være ulovlig fordi flertallet mangler, fordi saken ikke var innkalt, eller fordi innholdet gir noen en urimelig fordel.
- Sameiet kan selv rydde opp ved å vedta ny vedtektsendring på et nytt årsmøte med to tredjedeler.
- Er styret uenig, kan saken bringes inn for domstolene, og det bør ikke vente lenge.
- Skriv først til styret og be om innkalling og protokoll.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.