Tilstandsrapport på bygget: hva styret bør få kartlagt

Tilstandsvurdering av bygg i borettslaget: hva loven krever

Borettslagsloven § 5-17 pålegger laget å holde bygningene og eiendommen ellers i forsvarlig stand, og i et sameie har eierseksjonsloven § 33 tilsvarende regel. Ingen av lovene krever at det finnes en tilstandsrapport. Plikten gjelder resultatet, og styret skal lede laget i samsvar med lov og vedtak, jf. § 8-8.

En tilstandsvurdering er likevel den vanligste måten å få oversikt på. Uten den vet styret lite om hva som er i ferd med å svikte, og vedtak om vedlikehold bygger på magefølelse eller erfaring fra andre bygg.

Hva styret bør få kartlagt

Det som hører under laget, er det styret trenger å vite om. Det omfatter vanligvis:

• tak, takrenner, takkonstruksjon og luker
• fasade, kledning, puss og murverk
• felles vinduer, dører og inngangspartier
• grunnmur, drenering og overvannshåndtering
• balkonger, svalganger og trapper
• stigerør, avløpsrør og andre felles rør, gjerne med kamerainspeksjon av avløp
• ventilasjonsanlegg og kanaler
• elektriske hovedanlegg, brannvern og felles oppvarming
• kjeller, boder og fellesrom

Rør og kanaler som går gjennom boligene, skal laget holde ved like, jf. § 5-17 andre ledd. De er derfor en del av kartleggingen selv om de er skjult i vegger. Vedtektene kan ha en annen fordeling av plikten enn lovens, så styret bør sjekke dem før rapporten bestilles.

Innvendige forhold i den enkelte bolig er normalt andelseierens ansvar etter § 5-12, og bør ikke være en del av kartleggingen med mindre noe av det henger sammen med felles anlegg.

Styret kan ikke gjøre en tilstandsvurdering selv. Den bør gjøres av en som kan bygg, som en rådgivende ingeniør, et byggteknisk firma eller en takstmann med erfaring fra borettslag og sameier. Be om å få vite hva rapporten bygger på: befaring av fellesarealene, gjennomgang av tegninger, åpning av enkelte konstruksjoner og tester av rør. Et minimum er at fagpersonen går gjennom tak, loft, kjeller og et utvalg av boliger.

Kostnaden for rapporten er en utgift for laget og betales over felleskostnadene. Be om å få oppgitt prisen før oppdraget starter, og beskriv hva du vil ha med i oppdraget. Det du ikke bestiller, får du sjelden. Etter noen år bør vurderingen oppdateres, siden tilstanden endrer seg og tiltak som er utført, skal ut av oversikten.

Slik leser du tilstandsgradene

Mange rapporter bruker den samme gradskalaen som tilstandsrapportene ved boligsalg, fra TG 0 til TG 3. TG 0 betyr ingen avvik. TG 1 er mindre eller normale avvik. TG 2 betyr vesentlige avvik som bør følges opp. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik, eller at bygningsdelen har nådd eller passert levetiden. Se også artikkelen om hva TG2 og TG3 betyr.

Rapporten bør også gi et kostnadsoverslag og en anbefaling om når tiltaket bør gjøres. Et bra overslag oppgir hvor sikkert tallet er, og om mva og prosjektledelse er med. Be om å få dette inn i rapporten, slik at tallene kan brukes direkte i planen.

Slik bruker styret resultatet

Rapporten er et underlag, ikke et vedtak. Styret kan bruke den til å lage en vedlikeholdsplan med tiltak, år og kostnad, og til å foreslå et budsjett med avsetning til fremtidige utgifter. Rapporten viser også hvilke saker som må opp på generalforsamlingen. Ombygging og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning, eller tiltak som koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, krever samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall, jf. § 8-9.

Rapporten kan også brukes til å prioritere. Ikke alt med TG 3 haster like mye, og noe med TG 2 kan måtte gjøres først fordi det kan føre til følgeskader andre steder. Spør fagpersonen hva som henger sammen. Gi andelseierne en oppsummering, ikke bare hele rapporten. Mange vil ikke lese 80 sider, men de vil vite hva som haster og hva det koster.

Kort oppsummert

• Loven krever ikke en tilstandsvurdering av bygget, men laget skal holde bygningene i forsvarlig stand.
• Styret bør få kartlagt tak, fasade, vinduer, drenering, felles rør og avløp, ventilasjon og elektriske anlegg.
• Be om tilstandsgrad, kostnadsoverslag og anbefalt tidspunkt for hver bygningsdel.
• Bruk resultatet til plan, budsjett og saker til generalforsamlingen.
• Store tiltak må vedtas av generalforsamlingen med to tredjedels flertall.