Tilbygget ble mindre enn på tegningene – kan jeg kreve prisavslag?
Ja, er tilbygget mindre enn avtalt i tegningene, kan du ha krav på prisavslag. Avviket fra det som er avtalt, er en mangel etter håndverkertjenesteloven. Håndverkeren har først rett til å prøve å rette. Blir mangelen ikke rettet, settes prisavslaget som hovedregel til det det koster å rette, og bare hvis det blir urimelig dyrt i forhold til hva mangelen betyr for deg, settes det til mangelens betydning. Du må si fra om mangelen innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når et tilbygg som er mindre enn tegningene, er en mangel
En mangel foreligger når resultatet ikke er det som er avtalt (§ 17). Står tegningene i tilbudet eller kontrakten, er de en del av avtalen. Da er størrelsen på tegningen et løfte om hva du skal få. Det samme gjelder opplysninger håndverkeren ga i markedsføring eller under forhandlingene, som «stue på 24 kvadratmeter». Slike opplysninger er mangel hvis resultatet ikke svarer til dem og de kan antas å ha påvirket avtalen (§ 18).
Tegningene kan også ha en annen rolle. En skisse som bare illustrerer ideen, uten mål og uten at det står noe om areal i avtalen, gir svakere grunnlag. Det samme gjelder tegninger som kom etter at avtalen var inngått. Da må du se på hva som ellers er sagt om størrelse, i prisoverslaget, i e-poster og i byggesøknaden.
Små avvik i mål er vanlige i byggebransjen, og ikke alle er mangler. Loven har ingen fast grense i prosent eller centimeter. Spørsmålet er om resultatet avviker fra det du hadde krav på etter avtalen. Et areal som er et par kvadratmeter mindre i en stue som skulle være 24, er et klart avvik. Noen centimeter forskjell i veggtykkelse er det vanligvis ikke.
Slik finner du ut hvor stort avviket er
Mål opp før du skriver til håndverkeren. Sjekk først hvilket mål tegningen bruker. Noen tegninger viser utvendig mål, andre innvendig rom eller bruksareal (BRA, arealet innenfor veggene). Et tilbygg kan stemme i ytre mål og likevel gi mindre gulvflate, fordi veggene ble tykkere enn tegnet.
Sammenlign deretter mot den versjonen av tegningen som lå ved avtalen. Har det kommet endringer underveis, se om du har godkjent dem skriftlig. Har du godkjent en endret tegning, er det den som gjelder. Ta bilder med målebånd i rommet, og skriv ned målene med dato. En uavhengig fagkyndig kan måle opp og skrive en kort rapport. Det er lettere å få medhold med en rapport enn med egne mål alene.
Retting først, og så prisavslag
Etter § 24 kan du kreve at håndverkeren retter mangelen, for hans egen regning, så lenge det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for ham. Retting skal skje innen rimelig tid etter at du har klaget og gitt ham mulighet til å rette. For et tilbygg som er bygget for lite, kan det bety å flytte en vegg, og det kan koste uforholdsmessig mye.
Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag (§ 25). Avslaget settes til det det ville koste å få mangelen rettet. Blir de kostnadene urimelige i forhold til hvor viktig mangelen er for deg, skal avslaget svare til mangelens betydning. Da ser man på hvor mye mindre verdt og nyttig tilbygget er for deg. Det kan en takstmann eller annen fagkyndig anslå.
Du kan holde tilbake så mye av betalingen som sikrer kravet ditt (§ 23). Holder du tilbake for mye, risikerer du at håndverkeren krever renter. Hold deg til et beløp du kan begrunne.
2,4 kvadratmeter for lite
Kristian og Aisha Dahl bestiller et tilbygg til stuen. Kontrakten, med tegning vedlagt, sier 24 kvadratmeter innvendig bruksareal til 1 200 000 kroner. Etter ferdigstillelse måler en takstmann 21,6 kvadratmeter. Det er 2,4 kvadratmeter mindre.
De skriver til håndverkeren, legger ved målene og krever retting. Han svarer at det ville kreve å rive og flytte den nye ytterveggen, og at det ville koste omkring 380 000 kroner. Takstmannen vurderer at en slik ombygging er urimelig dyr i forhold til hva de 2,4 kvadratmeterne betyr for bruk og verdi, og anslår mangelens betydning til 110 000 kroner.
Da kan Kristian og Aisha kreve prisavslag på 110 000 kroner. Sluttfakturaen er på 300 000 kroner. De betaler 190 000 og holder tilbake 110 000 kroner til saken er avklart. Begge tallene står i et brev til håndverkeren, sammen med takstrapporten.
Fristen for å si fra og andre krav du har
Du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (§ 22). Måler du opp når du overtar tilbygget, bør du melde fra med en gang. Lengstefristen er fem år for arbeid på fast eiendom, men den gir ikke grunn til å vente. Skriv melding som viser hva du mener er mangelen, hvilke mål som er avtalt og hvilke du har målt, og hva du krever.
Har avviket gjort at tilbygget ikke kan brukes til formålet, kan du i stedet kreve å heve avtalen (§ 26). Det er et strengt vilkår: formålet med tjenesten må være vesentlig forfeilet. Du kan også kreve erstatning for tap som mangelen har påført deg (§ 28). Det kan være at du har kjøpt tilpasset innredning som ikke passer.
Kort oppsummert
- Er tilbygget mindre enn tegningene i avtalen, er det en mangel etter håndverkertjenesteloven.
- Mål opp, sammenlign med tegningen som lå ved avtalen, og dokumenter avviket med bilder og gjerne en fagkyndig.
- Håndverkeren kan få rette, men blir retting urimelig dyr, settes prisavslaget til mangelens betydning for deg.
- Når tilbygget ble mindre enn tegningene, kan du holde tilbake så mye av betalingen som sikrer kravet.
- Si fra skriftlig innen rimelig tid.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.