Tilbygg og totalrenovering med entreprenør: avtale, risiko og krav

Tilbygg og totalrenovering med entreprenør: hvilken lov gjelder

Håndverkertjenesteloven gjelder avtaler om arbeid på fast eiendom, som reparasjoner, vedlikehold, installasjoner og ombygging, når håndverkeren er næringsdrivende og du er forbruker (§ 1). Unntatt er nyoppføring av bygning for boformål og arbeid som er ledd i en slik oppføring. Et tilbygg på en bolig du eier, er derfor normalt dekket av denne loven, og det samme er rehabilitering, nytt bad eller ny kjøkkeninnredning.

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny eierbolig. Fritidshus og eierseksjoner er med, og «full ombygging skal reknast likt med oppføring» (§ 1). Loven oppgir ikke noen grense for når en renovering blir en full ombygging. Det betyr at en totalrenovering der det meste av huset rives og bygges opp igjen, kan falle under bustadoppføringslova, mens et tilbygg med noe oppussing i den gamle delen som regel ikke gjør det. Hvordan du vurderer grensen, er forklart i artikkelen om oppussing og tilbygg.

Begge lovene er ufravikelige til skade for forbrukeren. Står det i kontrakten noe som er dårligere for deg enn loven, kan det ikke gjøres gjeldende. Er det bedre for deg, gjelder det.

Valget av lov har praktisk betydning. Bare bustadoppføringslova pålegger entreprenøren å stille garanti, begrenser forskuddet og gir deg krav på dagmulkt ved forsinkelse. Det er altså de økonomiske sikkerhetene som skiller lovene mest.

Pris, endringer og tilleggsarbeid

Hva du skal betale, er det som er avtalt. Er prisen ikke avtalt, skal du betale det som er gjengs for tilsvarende arbeid, og ellers det som er rimelig. Er det gitt et prisoverslag (et anslag), skal prisen ikke overstige det vesentlig, og høyst med 15 prosent (§ 32). Det gjelder ikke hvis en annen grense uttrykkelig er avtalt, eller håndverkeren har rett til pristillegg. Det er entreprenøren som må godtgjøre om en prisangivelse er fastpris, høyeste pris, overslag eller en uforpliktende antydning. Prisen anses oppgitt med merverdiavgift, med mindre du måtte forstå noe annet. Bustadoppføringslova har den samme 15-prosentregelen, og der må entreprenøren bevise at beløpet bare var et overslag.

Tilleggsarbeid er arbeid utenfor oppdraget som det er praktisk å gjøre samtidig. I håndverkertjenesteloven skal håndverkeren kontakte deg først. Er du ikke å treffe, kan han likevel utføre arbeidet hvis du må antas å ville ha det, og prisen er ubetydelig eller lav i forhold til avtalt pris. Arbeid som ikke kan vente uten fare for vesentlig skade, må han utføre. Pristillegg kan han bare kreve hvis han godtgjør at arbeidet ikke var med i oppdraget og ble utført etter reglene.

I bustadoppføringslova kan du kreve endringer og tilleggsarbeid som henger sammen med det avtalte. Entreprenøren kan kreve at bestillingen er skriftlig. Prisen justeres så langt det følger av den opprinnelige avtalen eller av en særskilt skriftlig avtale om endringene. Ellers kan en av partene bare kreve justering hvis kravet ble satt fram sammen med kravet om endringen, eller den andre måtte forstå at endringen ville gi et slikt krav. Justeringen regnes da ut etter nødvendig kostnadsøkning eller oppnåelig innsparing, med tilsvarende endring av påslaget. Entreprenøren har ikke krav på tillegg for prisstigning uten at det er avtalt skriftlig.

Du kan dessuten kreve en regning som viser arten og omfanget av arbeidet. Etter håndverkertjenesteloven kan håndverkeren ikke legge på bestillingsgebyr eller gebyr for å skrive og sende regningen.

Forsinkelse og mangler

Etter håndverkertjenesteloven skal arbeidet være ferdig til avtalt tid, eller innen rimelig tid. Er håndverkeren forsinket uten at det skyldes deg, kan du holde betalingen tilbake, kreve at arbeidet utføres, heve avtalen hvis forsinkelsen er av vesentlig betydning, og kreve erstatning. Loven har ikke en fast dagmulktsats. Avtalen kan fastsette en normalerstatning (en fast sum per dag eller lignende). Selv om det ikke er avtalt, kan du kreve normalerstatning i samsvar med alminnelig praksis i bransjen.

I bustadoppføringslova er dagmulkten lovfestet. Satsen er 1 promille av vederlaget per dag, med lavere minstesatser og en grense på 100 dager. Entreprenøren kan kreve forlenget frist i bestemte tilfeller, for eksempel når du har bestilt endringer. Tap utover dagmulkten kan du bare kreve erstattet ved grov uaktsomhet eller uredelighet.

Mangler følger lignende regler i begge lovene. Det er en mangel når resultatet ikke er det som er avtalt eller som loven krever. Du kan kreve retting, deretter prisavslag, og heve hvis formålet med arbeidet blir vesentlig forfeilet. Du kan også kreve erstatning for tap. Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. For arbeid på fast eiendom er yttergrensen fem år etter at oppdraget ble avsluttet (§ 22 i håndverkertjenesteloven). I bustadoppføringslova er yttergrensen fem år etter overtakelsen.

Pengene dine: garanti, forskudd og tilbakeholdsrett

I bustadoppføringslova skal entreprenøren stille garanti for oppfyllelsen av avtalen, med mindre vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Garantien skal være minst 10 prosent av vederlaget når tomt ikke er med, og gjelde til fem år etter overtakelsen. Til garanti er dokumentert, kan du holde tilbake alt vederlag.

Forskudd kan bare avtales etter § 47: verdien av utført arbeid og tilførte materialer må minst svare til det du har betalt, det skal ikke ligge salgspant på materialene, og minst en tiendedel skal ikke betales før overtakelsen. Avdrag kan også avtales mot selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon.

Håndverkertjenesteloven har ingen garantiplikt for håndverkeren. Betalingen skal skje når han krever det etter at tjenesten er utført, med mindre noe annet er avtalt. Er det avtalt betaling underveis, kan du holde tilbake så mye som sikrer kravene dine ved forsinkelse eller mangel. Du slipper å betale for arbeid eller materialer som går tapt ved en hending som ikke skyldes deg, før oppdraget er avsluttet.

Skifter du mening, kan du avbestille. I håndverkertjenesteloven kan du tilbakekalle oppdraget helt eller delvis og kreve at arbeidet stanses så snart som mulig. Håndverkeren kan kreve vederlag for arbeid som er utført, og erstatning for tap som følger av avbestillingen, inkludert tapt fortjeneste hvis han godtgjør at han ikke fikk tilsvarende oppdrag andre steder. I bustadoppføringslova kan du avbestille hele eller deler av ytelsen frem til overtakelsen, med tilsvarende krav fra entreprenøren.

Kort oppsummert

• Tilbygg og vanlig oppussing av en bolig du eier, følger håndverkertjenesteloven, men full ombygging likestilles med oppføring av ny bolig.
• Ved tilbygg og totalrenovering med entreprenør gjelder en prisoverskridelse høyst 15 prosent over et prisoverslag, og tilleggsarbeid krever kontakt med deg først.
• Dagmulkt, garantiplikt og regler om forskudd finnes bare i bustadoppføringslova.
• Reklamasjonsfristen er fem år fra avslutning eller overtakelse, og du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen.
• Be om skriftlig kontrakt, prisangivelse og beskrivelse av hva som skal gjøres, og avklar garanti før du betaler forskudd.