Boligforsikring under oppussing og tilbygg — meldeplikten

Hvorfor oppussing endrer risikobildet for forsikringen

Forsikringsavtaleloven bygger på et generelt prinsipp om at forsikringstakeren skal melde fra dersom risikoen for skade endres vesentlig i forsikringstiden, sammenlignet med det selskapet la til grunn da polisen ble tegnet. En bolig med åpne vegger, midlertidig tildekket tak og en byggeplass full av lettantennelig materiale og elektrisk verktøy, har et helt annet risikobilde enn den samme boligen i ferdig, innflyttet stand. Faren for brann øker gjerne under selve byggeperioden, det samme gjør faren for vannskade dersom taket ikke er tett, og innbruddsrisikoen kan også endre seg dersom boligen i perioder står ubebygd eller lettere tilgjengelig enn normalt. Nettopp derfor er meldeplikten ikke en formalitet selskapene finner på for å skape ekstraarbeid, den henger sammen med at hele grunnlaget for den opprinnelige prisen og dekningen kan ha endret seg mens byggingen pågår.

Byggeforsikring: en egen dekning for selve prosjektet

Den vanlige boligforsikringen er som regel utformet for en ferdig bolig i normal bruk, og dekker ikke nødvendigvis materialer, arbeid og delvis ferdigstilte konstruksjoner på en byggeplass på samme måte. Mange selskaper tilbyr derfor en egen byggeforsikring som gjelder spesifikt for byggeperioden, og som dekker skader på selve byggearbeidet, materialer på tomten og ansvar som kan oppstå overfor tredjepart i forbindelse med byggingen. For et tilbygg av det omfanget Pål har satt i gang, er dette normalt en fornuftig investering, og mange entreprenører krever faktisk at en slik forsikring er på plass før de starter arbeidet, nettopp fordi de selv kan bli involvert i en tvist om ansvar dersom noe går galt underveis uten at riktig dekning finnes.

Hvem har ansvaret når innleide håndverkere er involvert

Når flere fagfolk er inne i prosjektet samtidig, som elektriker, tømrer og rørlegger, oppstår det ofte spørsmål om hvem som svarer for hva dersom en skade skjer midt i byggeperioden. Utgangspunktet er at Pål som byggherre fortsatt har sin egen forsikring på boligen, mens hver enkelt håndverksbedrift normalt har egen ansvarsforsikring for feil de selv gjør i sitt arbeid. Skjer det en skade som følge av en håndverkers feil, for eksempel en brann som oppstår fordi elektrikeren har koblet noe feil, kan Påls egen forsikring dekke skaden på boligen i første omgang, med mulighet for etterfølgende regress mot håndverkerens ansvarsforsikring dersom feilen kan legges håndverkeren til last, akkurat som når en rørlegger borer hull i et vannrør under et enklere oppdrag. Dette er samme grunnprinsipp som gjelder ved enklere håndverkeroppdrag, men blir mer komplisert å nøste opp i når flere aktører er involvert samtidig på en aktiv byggeplass.

Hva Pål bør gjøre før og underveis i prosjektet

Det klokeste Pål kan gjøre, er å ta kontakt med forsikringsselskapet før arbeidet starter, beskrive omfanget av prosjektet og spørre konkret om hva som kreves av ham for at den ordinære boligforsikringen skal fortsette å gjelde ved siden av en eventuell byggeforsikring. Han bør be om skriftlig bekreftelse på hvilke krav som stilles, for eksempel til sikring av byggeplassen om natten, brannslukkingsutstyr på stedet og forsvarlig oppbevaring av brennbare materialer. Underveis i prosjektet bør han også ta bilder jevnlig av fremdriften, både for egen del og som dokumentasjon dersom det skulle oppstå en skade og et spørsmål om hva som var byggets tilstand på et gitt tidspunkt. Står boligen periodevis helt ubebodd fordi familien har flyttet ut mens tilbygget står ferdig, minner situasjonen om meldeplikten som gjelder når en bolig av andre grunner står tom over tid. Skjer det endringer i prosjektets omfang underveis, som at tilbygget blir større enn opprinnelig planlagt, bør Pål oppdatere selskapet på nytt fremfor å anta at den første meldingen dekker alle senere endringer.

Advokat i byggeprosjektet: når det lønner seg

De fleste byggeprosjekter gjennomføres uten at forsikringsspørsmål noen gang blir en reell tvist, forutsatt at meldeplikten er fulgt og byggeforsikringen er på plass. Situasjonen endrer seg dersom det oppstår en skade og selskapet i etterkant hevder at Pål ikke meldte fra om risikoendringen, og derfor krever avkortet erstatning eller avslag i sin helhet. Da bør Pål få vurdert om den kontakten han faktisk hadde med selskapet var tilstrekkelig til å oppfylle meldeplikten, og en advokat med erfaring fra forsikringsrett kan hjelpe med å vurdere dette opp mot det som faktisk ble kommunisert og dokumentert underveis. Ved store byggeprosjekter med mange involverte parter kan det også være aktuelt å bruke advokat allerede i planleggingsfasen for å sikre at kontraktene med entreprenørene er tydelige på ansvarsfordelingen dersom noe går galt. Brenner boligen underveis i prosjektet, kommer i tillegg spørsmålet om merkostnad ved nye byggeforskrifter inn som et eget tema for gjenoppbyggingen.

Kort oppsummert

• Et omfattende oppussings- eller tilbyggsprosjekt endrer som regel risikobildet vesentlig, og utløser meldeplikt overfor forsikringsselskapet.
• En egen byggeforsikring for selve byggeperioden dekker ofte noe annet enn den vanlige boligforsikringen, og bør vurderes ved større prosjekter.
• Innleide håndverkere har normalt egen ansvarsforsikring, men boligeierens egen forsikring dekker som regel skaden på boligen først.
• Skriftlig bekreftelse fra selskapet på hvilke krav som gjelder, og løpende dokumentasjon av byggeprosessen, styrker Påls stilling ved en eventuell skade.
• Blir meldeplikten et tvistetema etter en skade, bør en advokat vurdere om kontakten med selskapet faktisk var tilstrekkelig.