Tidligere fuktskade ble utbedret – burde selger fortalt det?

Opplysningsplikt om en tidligere fuktskade

En bolig har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis man kan gå ut fra at det at opplysningen uteble, har virket inn på avtalen.

Tre vilkår må dermed være oppfylt. Selgeren må ha visst, eller burde ha visst, om forholdet. Du må ha hatt grunn til å regne med å få vite om det. Og det må kunne antas at du hadde stilt spørsmål, forhandlet om prisen eller latt være å kjøpe hvis du hadde fått vite det.

Loven skiller ikke uttrykkelig mellom fuktskader som er utbedret og de som står ubehandlet. Spørsmålet er konkret for hver sak. Vurderingen ligner på det som gjelder uriktige opplysninger: Står det i annonsen at badet er totalrenovert, uten å nevne at gulvet tidligere var råteskadd, kan det gi et feil bilde av boligen.

Hvorfor en utbedret skade likevel kan være viktig

En vellykket reparasjon er ikke en avslutning i alle saker. Tre ting gjør at en tidligere skade kan ha betydning for deg som kjøper.

For det første forteller en tidligere skade at boligen har en svakhet. Der det har lekket én gang, kan det lekke igjen, særlig hvis årsaken ikke er rettet. En fuktskade som skyldes feil ved konstruksjonen, er noe annet enn en engangshendelse som at et rør brast under en kuldeperiode.

For det andre kan utbedringen selv være mangelfull. Dårlig utført arbeid kan skjule skaden i stedet for å fjerne den, og fuktskader kan stå skjult i lang tid. En kjøper vil ofte reagere hvis han finner ut at spor etter tidligere skade ble dekket til rett før salget.

For det tredje påvirker historien vurderingen av pris og risiko. Mange kjøpere hadde ønsket å få dokumentasjon på arbeidet og fått tid til å vurdere.

Tilstandsrapporten og dokumentasjonen fra selgeren

Etter forskriften om tilstandsrapporter skal eieren bes om å dokumentere reparasjoner, installasjoner og ombygging de siste fem årene som er gjort av kvalifiserte håndverkere, for eksempel med skriftlig bekreftelse fra håndverkeren. Det betyr at selgeren allerede ved salget blir spurt om arbeidet.

Fikk du en tilstandsrapport der en utbedring er nevnt, regnes du for å kjenne til det som står tydelig der. Står det derimot ingenting om tidligere skader, mens selgeren visste om dem, er situasjonen omvendt. Reglene om hva du burde ha oppdaget, begrenser ikke selgerens plikt til å gi opplysninger, og de gjelder heller ikke der selgeren var grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.

Har selgeren fylt ut et egenerklæringsskjema, kan svarene også gjelde som uttalelser fra ham. Uriktige opplysninger i skjemaet eller salgsoppgaven kan være en mangel hvis de kan antas å ha virket inn på avtalen.

Slik gikk det for Berit

Berit kjøpte et hus i oktober. I april fikk hun fuktflekker i kjellertaket, og en rørlegger fant en gammel skjøt på en vannledning som hadde lekket. Hun snakket med naboen, som fortalte at selgeren hadde hatt vannskade i kjelleren for noen år siden og at gulvet var byttet.

Berit fant ikke noe om dette i salgsdokumentene. Hun ba selgeren om dokumentasjon for reparasjonen. Selgeren svarte at skaden var «utbedret og glemt» og sendte kvitteringen fra et firma som hadde byttet gulvbelegg og malt.

Berit fikk en fuktsakkyndig til å måle. Rapporten viste at fukten i taket kom fra en ny lekkasje fra badet i etasjen over, ikke fra den gamle skaden. Kilden var en annen enn den selgeren hadde utbedret, så saken om opplysningsplikten hjalp ikke: Selgeren hadde kjent til en tidligere skade, men den forklarte ikke dagens fukt, og det var ikke nok til å vise at det var en mangel som selgeren hadde svart for. Berit fikk ikke medhold i prisavslaget, men fikk klarhet i hva som var årsaken, og saken om lekkasjen ble tatt opp med det rette ansvarlige leddet.

Hva du gjør når du oppdager at selgeren tidde

Skriv ned hva du vet, og hvor du fikk det fra, før du kontakter selgeren. Kilder som naboer, tidligere eiere og styret i sameiet kan bekrefte historien. Be om skriftlige uttalelser.

Da bør du gjøre følgende:

1. Sikre spor etter skaden og etter reparasjonen, så langt du kan uten å rive ned mer enn nødvendig.
2. Be selgeren skriftlig om alle dokumenter om skaden og utbedringen.
3. Få en fagperson til å vurdere om dagens fukt henger sammen med den gamle skaden.
4. Gi melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og si hva slags mangel du mener det er.

Kravet ditt blir sterkere når du kan koble den gamle skaden til det du ser nå. Se hvordan du gjør det i praksis i saken om å dokumentere en fuktskade før reparasjon.

Hva du kan få

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, som normalt settes til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet kan bevises. Vurderingen av beløpet finner du i saken om prisavslag for fuktskade. Har selgeren visst om skaden og tiet, kan du også kreve erstatning for indirekte tap. Selgeren har rett til å tilby retting, og det kan du ikke uten videre si nei til.

Selgerens kunnskap er ofte avgjørende, og saken om selgere som visste om mugg viser hvordan det bevises. Hele løpet fra oppdagelse til krav er samlet i pilaren om fukt og mugg etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Tidligere fuktskade som er utbedret kan likevel utløse opplysningsplikt hvis selgeren kjente til den, og du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Vurderingen er konkret: hva slags skade, hvordan den ble rettet, og om utbedringen holdt.
• Tilstandsrapporten og selgerens egne dokumenter viser hva du kjente til, og hva som ble tiet.
• Koble den gamle skaden til dagens fukt med en fagperson, ellers faller kravet.
• Be selgeren skriftlig om dokumentasjon på utbedringen og gi melding innen rimelig tid.