Hvorfor «ikke besiktiget» ikke er det samme som «godkjent»

Mange kjøpere leser en tilstandsrapport og antar at alt som ikke er kommentert negativt, er i orden. Det er en farlig antakelse, og «ikke besiktiget» er det tydeligste eksempelet på hvorfor. Når takstmannen skriver at et loft, en krypkjeller, et uthus eller en del av taket ikke er besiktiget, sier rapporten ingenting om den faktiske tilstanden der — verken positivt eller negativt. Det er rett og slett et hull i kunnskapsgrunnlaget, ikke en TG0-vurdering med et annet navn.

Dette skiller seg fundamentalt fra en situasjon der takstmannen faktisk har sett på forholdet og satt en tilstandsgrad, selv en lav sådan. Har takstmannen for eksempel satt TG1 på et bad etter en visuell besiktigelse, har kjøperen fått en konkret vurdering å forholde seg til. Har takstmannen derimot skrevet «ikke besiktiget» om det samme badet fordi det var utilgjengelig av en eller annen grunn, har kjøperen ingen vurdering i det hele tatt — bare en beskjed om at dette er et blindt punkt.

Betydningen for risikofordelingen mellom kjøper og selger

Kjerneregelen i avhendingslova § 3-9 er at forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten, egenerklæringen eller salgsoppgaven, normalt ikke kan gjøres gjeldende som en mangel senere — fordi kjøperen anses å ha fått kunnskap om forholdet og kunnet prise det inn i budet. Dette utgangspunktet forutsetter imidlertid at forholdet faktisk er beskrevet. Når noe er merket «ikke besiktiget», er det per definisjon ikke beskrevet — det er tvert imot beskrevet at det ikke er undersøkt.

Dette betyr at risikoen for det som eventuelt skjuler seg i et ikke-besiktiget område, normalt ligger i mindre grad hos kjøperen enn den ville gjort dersom området var undersøkt og funnet i orden. Samtidig er dette ikke en automatisk regel om at selgeren alltid svarer for alt som senere oppdages i et slikt område — det beror på en konkret vurdering av hva slags avvik det er snakk om, og om avviket generelt sett representerer noe kjøperen med rimelighet burde regnet med, gitt at rapporten uttrykkelig varslet om det ubesiktigede området.

Konkrete eksempler på «ikke besiktiget»

En vanlig situasjon er et loft eller en kjeller med luke som er skrudd igjen eller sperret av lagrede gjenstander, slik at takstmannen ikke får tilgang uten å måtte flytte ting eller bruke verktøy — noe som normalt ligger utenfor takstmannens oppdrag. En annen er tak eller fasadepartier dekket av snø eller is på befaringstidspunktet, som gjør at visuell inspeksjon ikke er mulig. En tredje er utearealer eller grunnmurer skjult av tett vegetasjon som ikke er ryddet før befaringen.

I alle disse tilfellene har kjøperen fått et tydelig varsel om at et bestemt område representerer en ukjent risiko. Nettopp derfor er det viktig som kjøper å lese gjennom disse merknadene nøye, og ikke bla forbi dem fordi de virker som formaliteter. Et «ikke besiktiget» på et sentralt konstruksjonselement, som takkonstruksjonen eller grunnmuren, bør trigge egne undersøkelser fra kjøperens side før budet legges inn, dersom dette er praktisk mulig.

Hva om kjøperen selv kunne ha sørget for tilgang?

Et nyansert spørsmål oppstår når det er nærliggende å spørre om kjøperen burde ha bedt om at hindringen ble fjernet før befaringen — for eksempel ved å be selgeren måke bort snø fra et flatt tak, eller rydde unna gjenstander foran en loftsluke. Dette er ikke en fast regel, men et moment i den konkrete vurderingen av risikofordelingen. Har selgeren aktivt bidratt til at et område ikke kunne besiktiges, for eksempel ved å la være å rydde tross oppfordring, kan dette tale for at selgeren i enda mindre grad kan høres med at kjøperen «visste hva den kjøpte».

Ikke besiktiget versus manglende opplysningsplikt

Det er også verdt å skille «ikke besiktiget» fra situasjoner der selgeren selv sitter på kunnskap om et forhold som takstmannen ikke har fått undersøkt. Har selgeren for eksempel visst om en tidligere fuktskade i et krypkjeller-område som var utilgjengelig ved befaringen, men ikke opplyst om dette i egenerklæringen, er dette noe ganske annet enn en ren «ikke besiktiget»-situasjon. Da beveger man seg over i spørsmålet om selgeren har brutt sin opplysningsplikt, noe som kan gi et selvstendig og ofte sterkere grunnlag for et mangelskrav enn det som følger av at et område bare tilfeldigvis ikke ble besiktiget. Det er summen av hva selger visste og hva rapporten faktisk fikk undersøkt, som avgjør hvor sterkt et krav står.

Hva bør du gjøre nå

Gå grundig gjennom hele tilstandsrapporten og let spesifikt etter formuleringer som «ikke besiktiget», «ikke undersøkt», «ikke tilgjengelig» eller lignende. Dette er lett å overse fordi det ofte står i en fotnote eller et kort setning midt i en lengre beskrivelse, ikke fremhevet som et eget avvik slik TG2- og TG3-punkter ofte er.

Vurder om det er praktisk mulig å få gjennomført en supplerende undersøkelse av det aktuelle området før du legger inn bud — for eksempel ved å be selgeren om tilgang, eller ved å engasjere egen fagkyndig bistand for en tilleggsbefaring. Dette er ikke alltid mulig innenfor tidsrammene i en budrunde, men det er verdt å vurdere når det ikke besiktigede området er sentralt for boligens verdi eller tilstand, som tak, bæresystem eller våtrom.

Oppdager du senere en skade i et område som var merket «ikke besiktiget», er det ekstra viktig å dokumentere godt og reklamere raskt overfor selgeren, siden risikofordelingen her ofte vil stå sterkere for deg som kjøper enn i saker der forholdet var tydelig beskrevet og vurdert i rapporten. En advokat med erfaring fra avhendingssaker kan raskt vurdere hvor sterkt et slikt krav faktisk står i akkurat din konkrete sak, og hvilken dokumentasjon som bør prioriteres først.

Kort oppsummert: - «Ikke besiktiget» betyr at et forhold ikke er undersøkt i det hele tatt — ikke at det er vurdert som i orden. - Risikoen for det som skjuler seg i et ikke-besiktiget område, ligger normalt i mindre grad hos kjøperen enn ved tydelig beskrevne forhold. - Vurderingen er likevel konkret og avhenger av hva slags avvik det gjelder og omstendighetene rundt hvorfor besiktigelse ikke var mulig. - Kjøpere bør lese slike merknader nøye og vurdere supplerende undersøkelser før bud legges inn på sentrale konstruksjonselementer. - Skade i et slikt område bør dokumenteres grundig og reklameres raskt overfor selgeren.