Bakgrunnen: hva regelverket faktisk sier

Tilstandsgrad-systemet er hentet fra den tekniske standarden NS 3600, som ligger til grunn for alle tilstandsrapporter som skal brukes i bolighandel etter «tryggere bolighandel»-reformen. Reglene er forankret i forskrift til avhendingslova, som stiller konkrete krav til hvordan en bygningssakkyndig skal undersøke boligen og hvordan funnene skal graderes og formidles. Systemet er bygget opp med fire nivåer. TG0 settes når den bygningssakkyndige ikke finner avvik fra det som er forventet ut fra alder og type bygningsdel. TG1 brukes når det er avvik, men avviket er mindre eller moderat og regnes som normal slitasje – for eksempel noe nedslitte overflater i et bad fra nittitallet. TG2 settes når avviket er vesentlig nok til at det bør utbedres, uten at det nødvendigvis haster med en gang. TG3 er forbeholdt store eller alvorlige avvik, gjerne der det er mistanke om fare for liv og helse, eller der det er stor risiko for at skaden utvikler seg videre og blir dyrere å utbedre jo lenger man venter. Poenget med gradering er å gi deg som kjøper et raskt, standardisert bilde av hvor alvorlig et funn er, uten at du trenger byggteknisk bakgrunn for å forstå det. Samtidig er TG bare en oppsummering – selve beskrivelsen i teksten under hver bygningsdel er ofte enda viktigere, fordi den forteller deg nøyaktig hva som er observert og hvorfor graden er satt slik den er satt. I tillegg opererer standarden med en kostnadsgrad, altså et grovt kostnadsintervall for å utbedre avviket, som gir deg enda et holdepunkt utover selve TG-tallet. Denne kombinasjonen av tilstandsgrad og kostnadsgrad er ment å gjøre det lettere for deg å vurdere økonomisk risiko allerede før du legger inn bud, uten å måtte bestille egne håndverkertilbud på forhånd for hvert eneste funn.

Hvordan dette slår ut i praksis

Se for deg Kari og Erik, som vurderer en leilighet fra 1998. Tilstandsrapporten viser TG2 på kjøkkenbenken, hvor det står at det er synlige riper og noe løs kant ved vasken, men at dette ikke påvirker funksjonen vesentlig. Samtidig viser rapporten TG3 på det elektriske anlegget, fordi sikringsskapet mangler jordfeilbryter og det er funnet gamle, uisolerte skjøter bak et bad som er pusset opp uten dokumentasjon. Kari og Erik legger først mest vekt på kjøkkenbenken, fordi det er det de faktisk ser på visning – en slitt kant er lett å forestille seg. Det elektriske anlegget er derimot skjult bak vegger og paneler, og de forstår ikke umiddelbart hvor alvorlig TG3-vurderingen er før de leser hele beskrivelsen og ser at den bygningssakkyndige konkret advarer mot risiko for brann. De bestiller en el-kontroll før de legger inn bud, og finner ut at hele anlegget bør oppgraderes for et beløp som er vesentlig høyere enn det kjøkkenbenken noensinne ville kostet å bytte ut. Uten å lese TG-forklaringen nøye, og uten å skille mellom en TG2 som er kosmetisk og en TG3 som er sikkerhetsrelatert, kunne de lett ha lagt inn bud uten å ta høyde for den reelle kostnaden. Da de til slutt regner sammen kostnadsoverslaget fra elektrikeren og legger det opp mot prisantydningen, velger de å redusere budet sitt tilsvarende, i stedet for å la TG3-funnet komme som en ubehagelig overraskelse etter overtakelse. Eksempelet viser hvorfor det ikke er nok å telle antall TG2- og TG3-funn – du må lese hva som faktisk ligger bak hvert enkelt tall.

Vanlige misforståelser og fallgruver

Den vanligste misforståelsen er å tro at TG1 betyr «helt i orden». Det gjør det ikke – TG1 betyr at det er registrert et avvik, bare at avviket er mindre eller vurdert som normalt for boligens alder. En bolig kan ha en rekke TG1-funn som til sammen representerer et betydelig vedlikeholdsbehov, selv om ingen enkeltpost alene er alvorlig nok til å utløse TG2. Den andre fallgruven er å tro at TG2 og TG3 alltid betyr at noe er direkte farlig eller uegnet til bruk. TG3 kan for eksempel settes fordi den bygningssakkyndige ikke har kunnet dokumentere forhold bak tette overflater, og derfor må anbefale videre undersøkelse – ikke nødvendigvis fordi det allerede foreligger en skade. Dette skillet mellom «bør undersøkes nærmere» og «har en påvist skade» er ofte det aller viktigste å forstå riktig når du vurderer hvor bekymret du faktisk bør være for et enkelt funn. Mange kjøpere hopper også over selve beskrivelsesteksten og ser bare på tallet, noe som er risikabelt fordi to TG2-funn kan være svært ulike i alvorlighetsgrad og kostnad. Til sist er det en misforståelse at en lav totalvurdering på boligen automatisk betyr at alt er trygt – enkeltfunn med TG2 eller TG3 på kritiske bygningsdeler som tak, bad eller elektrisk anlegg bør alltid vurderes for seg, uavhengig av hvor mange TG0-funn boligen ellers har. Noen tror også at megler og selger allerede har «priset inn» alle TG2- og TG3-funn i prisantydningen, men det er ikke en regel – prisantydningen er en vurdering, ikke en fasit, og det er opp til deg som byder å ta stilling til hvor mye funnene bør påvirke ditt eget bud.

Hva bør du gjøre nå

  1. Les hele beskrivelsesteksten under hvert TG2- og TG3-funn, ikke bare selve tallet – detaljene forteller deg om det haster eller ikke.
  2. Sjekk om avviket gjelder noe kritisk, som bæring, tak, våtrom eller elektrisk anlegg, siden disse ofte er dyrest å utbedre.
  3. Spør takstmannen eller megler om utdypende forklaring dersom formuleringen er vag eller du er usikker på hva som faktisk er funnet.
  4. Innhent pristilbud fra fagfolk på de mest alvorlige TG2- og TG3-punktene før du fastsetter hva du er villig til å by.
  5. Vurder å bestille egen uavhengig bygningssakkyndig dersom rapporten har flere TG3-funn eller punkter du ikke får klarhet i, spesielt på eldre boliger.
  6. Ta vare på hele rapporten og eventuell tilleggsdokumentasjon – den blir viktig dokumentasjon dersom det senere oppstår uenighet om hva som var kjent på salgstidspunktet.
  7. Diskuter TG2- og TG3-funnene åpent med selger eller megler før budfristen, slik at eventuell uenighet om alvorlighetsgrad kommer frem tidlig i prosessen.

TG-systemet er laget for å gi deg oversikt, men det er ikke laget for å gi deg fasiten på hvor mye penger du bør kalkulere inn i budet, eller hvilke rettslige konsekvenser et TG3-funn faktisk har for din stilling som kjøper. Mange kjøpere sitter dessuten igjen med spørsmål om et konkret TG3-funn faktisk burde vært oppdaget enda tidligere, eller om det er beskrevet presist nok til at de selv bærer risikoen videre. Grensen mellom hva du «anses å kjenne» fordi det står i rapporten, og hva som fortsatt kan gi deg krav mot selger senere, kan være vanskelig å vurdere alene – særlig når rapporten er lang og formuleringene er tekniske. Dette er nettopp den typen konkrete, dokumentbaserte spørsmål en boligadvokat kan vurdere raskt, gjerne før du legger inn bud eller signerer kjøpekontrakt.

Kort oppsummert: - TG0–TG3 er en gradert skala fra ingen avvik til alvorlige avvik, hentet fra standarden NS 3600. - TG1 betyr ikke «i orden» – det betyr et mindre avvik vurdert som normalt for alderen. - TG2 og TG3 bør alltid leses i sammenheng med hele beskrivelsesteksten, ikke bare tallet. - Kritiske bygningsdeler som tak, bad og elektrisk anlegg fortjener ekstra oppmerksomhet uansett TG-nivå. - Er du usikker på hva et funn faktisk betyr for deg som kjøper, er det ofte lurt å få en rask juridisk vurdering.