Må jeg tåle at utleier har ulovlig elarbeid i leiligheten?
Du trenger ikke finne deg i ulovlig eller ufagmessig elarbeid som utgjør en risiko. Den som utfører eller endrer et elektrisk anlegg, skal gi eieren en samsvarserklæring som viser at anlegget oppfyller sikkerhetskravene. Er arbeidet ufagmessig og farlig, kan du etter husleieloven § 2-10 kreve at utleier får det rettet for egen regning, i praksis av en elektriker. Du må til gjengjeld gi adgang for utbedring etter varsel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som er ulovlig elarbeid i en leid bolig
Husleieloven har ingen regel om «ulovlig elarbeid». Kravene til elektriske anlegg står i forskrifter. Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg (FEL) § 12 sier at enhver som er ansvarlig for prosjektering, utførelse eller endring av et anlegg skal utstede erklæring om samsvar med sikkerhetskravene. Før nytt anlegg tas i bruk og etter hver endring skal det være kontrollert og prøvet, og erklæring og dokumentasjon skal overleveres eier. Eieren skal oppbevare dokumentasjonen (§ 13).
Forskrift om elektroforetak har dessuten krav om at foretak som utfører arbeid på elektriske anlegg skal være registrert i Elvirksomhetsregisteret. Der er det et unntak for den som utfører arbeid i egen bolig. Om en utleier kan bruke det unntaket i en utleid leilighet, trenger du ikke ta stilling til. Kravet om at anlegget skal være trygt gjelder uansett.
Eksempler på arbeid som kan være ufagmessig, er blottlagte skjøter, ledninger uten forsvarlig feste og endringer i sikringsskap uten dokumentasjon.
Hvorfor du som leietaker kan kreve at det rettes
Utleier skal etter husleieloven § 5-3 holde husrommet i den stand leieren har krav på etter kapittel 2. Etter § 2-2 skal husrommet være i vanlig god stand. Et elanlegg som er farlig på grunn av ufagmessig arbeid, er normalt ikke det. FEL § 9 sier dessuten at eier og bruker skal sørge for nødvendig ettersyn og vedlikehold så anlegget tilfredsstiller sikkerhetskravene.
Du kan kreve at utleier for egen regning retter en mangel, så lenge det ikke koster eller belaster utleier urimelig mye (§ 2-10). Retter ikke utleier mangelen innen rimelig tid, kan du kreve dekket forsvarlige utgifter til å få den rettet.
Du kan også be om samsvarserklæringen. Har utleier ikke en, er det et tegn på at arbeidet ikke er dokumentert. Loven gir deg ikke en uttrykkelig rett til å få den, men en utleier som skal bevise at anlegget er trygt, har lett for å legge den fram.
Hva du må tåle av arbeid og tilgang
Selve rettingen må du finne deg i. Etter § 5-6 plikter leieren å gi utleier eller andre adgang til husrommet for å utføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer og arbeider som må gjøres for å hindre skade. Du skal ha melding i rimelig tid før arbeidet. Er det nødvendig å hindre skade og ikke mulig å varsle, kan det skje uten varsel.
Medfører arbeidene ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11 andre ledd, forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Det gjelder ikke hvis mangelen skyldes forhold på din side.
Skal utleier utføre nye elarbeider som en forandring, gjelder § 5-4. Du må tåle forandringer som kan gjøres uten nevneverdig ulempe og som ikke reduserer verdien av husrommet. Større forandringer krever samtykke.
Trine og de nye lysene
Trine leier en leilighet av Zainab. Zainab har lagt inn nye lyspunkter i stua selv uten elektriker. Etter noen uker flimrer lysene, og en av veggkontaktene er varm. Trine skriver til Zainab, ber om samsvarserklæring og krever at en elektriker undersøker anlegget innen to uker.
Zainab har ingen erklæring. Elektrikeren finner uisolerte skjøter i en koblingsboks og mangelfull jording. Regningen er 4 800 kroner, og den går til Zainab. Elektrikeren trenger tilgang til leiligheten to dager, og Zainab varsler Trine tre dager i forveien. Trine tåler det, og får ingen avslag i leien siden ulempen er liten.
Hvis du frykter at det er farlig nå
Slå av sikringen til de kursene du mistenker. Bruk ikke utstyret som er koblet til. Meld fra til utleier med en gang. Etter § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder innen rimelig tid. Kommer det ingen respons, kan du bestille elektriker selv og kreve utgiftene dekket når du ikke selv er skyld i feilen. Spar på kvitteringen, bilder og elektrikerens skriftlige vurdering, slik at du kan vise hva som ble gjort og hvorfor.
Dette bør du dokumentere før du krever noe
Ta bilder av blottlagte skjøter, flimrende lys, varme kontakter og alt som ser hjemmelaget ut. Noter datoer, og hva som skjedde da. Be utleier skriftlig om samsvarserklæring og om opplysning om hvem som utførte arbeidet og når. Svarer utleier ikke, har du i det minste dokumentert at du spurte.
Vil du ha en uavhengig vurdering, kan du kontakte en elektriker og be om en skriftlig tilstandsvurdering. Husk at du først bør gi utleier mulighet til å rette, hvis det ikke er akutt fare.
Kort oppsummert
- Husleieloven har ingen paragraf om ulovlig elarbeid, men forskriftene krever samsvarserklæring og trygt anlegg.
- Du trenger ikke finne deg i ufagmessig og risikofylt elarbeid. Du kan kreve at utleier får det rettet for egen regning.
- Du må gi adgang til retting etter rimelig varsel, og kan kreve avslag i leien hvis ulempen ikke er ubetydelig.
- Be om samsvarserklæring og dokumenter forholdet med bilder og skriftlig melding.
- Ved akutt fare slår du av sikringen og melder fra umiddelbart.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.