Bakgrunnen: hva regelverket faktisk sier

Utgangspunktet i avhendingslova § 3-9 er at et forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten, egenerklæringen eller salgsoppgaven, ikke senere kan gjøres gjeldende som mangel av kjøper – du anses å kjenne det som klart fremgår. Motstykket er at forhold som er vagt beskrevet, utelatt eller rett og slett oversett, fortsatt kan danne grunnlag for et mangelskrav mot selger etter de alminnelige reglene i avhendingslova. Selgers ansvar overfor kjøper og den bygningssakkyndiges eget ansvar er imidlertid to atskilte spor. Selgers ansvar er regulert gjennom avhendingslovas mangelsregler, som i utgangspunktet ikke krever at selger selv visste om feilen. Den bygningssakkyndiges ansvar er derimot et alminnelig profesjonsansvar, basert på uaktsomhet – såkalt culpa-ansvar. For at den bygningssakkyndige selv skal kunne holdes ansvarlig, må det stilles spørsmål om hvorvidt en normalt dyktig fagperson i samme situasjon ville ha oppdaget forholdet ved å følge de fastsatte undersøkelsesmetodene som gjelder for bygningsdelen. Dersom svaret er ja – altså at feilen burde vært fanget opp med riktig metode, som fuktmåling eller hulltaking ved mistanke – kan det foreligge uaktsomhet. Er svaret nei, fordi feilen rett og slett ikke var mulig å oppdage uten inngripende tiltak den bygningssakkyndige ikke hadde plikt til å utføre, er det vanskeligere å plassere ansvaret hos den bygningssakkyndige alene. I praksis er det den som fremmer kravet – enten det er mot selger eller mot den bygningssakkyndige – som må sannsynliggjøre at vilkårene er oppfylt, noe som gjør god dokumentasjon av selve funnet og av rapportens opprinnelige ordlyd helt sentralt i begge spor.

Hvordan dette slår ut i praksis

Marte og Håvard kjøper et rekkehus der tilstandsrapporten setter TG1 på et gulv i kjelleren, med kommentar om «noe ujevnhet, vurdert som normal for alderen». Etter overtakelse viser det seg at ujevnheten skyldtes en pågående fuktskade under gulvet, og at det var tydelige tegn til det – blant annet misfarging og lukt – som den bygningssakkyndige burde ha fulgt opp med fuktmåling og eventuelt hulltaking etter forskriftens krav, men som ikke ble gjort. Her er det to mulige spor for Marte og Håvard. Det ene er å rette et mangelskrav mot selgeren, fordi forholdet ikke var tydelig beskrevet i rapporten – en vag kommentar om «normal ujevnhet» dekker neppe en reell fuktskade med synlige tegn. Det andre er å vurdere et selvstendig krav mot den bygningssakkyndige, fordi den observerte misfargingen og lukten burde ha utløst nærmere undersøkelse etter fastsatt metode, og fordi unnlatelsen kan være uaktsom. I praksis er det ofte lurt å forfølge begge sporene parallelt i starten, fordi det kan være uklart hvor mye selgeren visste, og fordi et krav mot selger kan være enklere å vinne frem med dersom beskrivelsen i rapporten var upresis. Hvilket spor som til slutt gir best resultat for Marte og Håvard, avhenger av hvor tydelig rapportens formulering egentlig var, og hvor åpenbare tegnene på skaden var på befaringstidspunktet. Marte og Håvard velger til slutt å sende et samlet krav som beskriver begge grunnlagene, og lar det bli opp til selgeren og den bygningssakkyndiges forsikringsselskap å avklare seg imellom hvem som til syvende og sist bør dekke kostnadene til utbedring.

Vanlige misforståelser og fallgruver

En vanlig misforståelse er å tro at det alltid er selgeren som sitter med hele ansvaret når noe er oversett, fordi det er selgeren som selger boligen. I realiteten kan den bygningssakkyndige ha et selvstendig ansvar som er helt uavhengig av selgers kunnskap eller gode tro. Den motsatte misforståelsen er også vanlig: å tro at man automatisk kan gå etter den bygningssakkyndige bare fordi noe ble oversett. Det holder ikke at noe var feil i ettertid – det avgjørende er om feilen burde vært oppdaget dersom fastsatte metoder var fulgt riktig. Mange tror også at en TG1- eller TG2-vurdering som senere viser seg å være for optimistisk, automatisk er bevis på uaktsomhet. Det stemmer ikke nødvendigvis – bygningssakkyndige gjør faglige skjønnsvurderinger innenfor undersøkelsens rammer, og feilvurderinger er ikke det samme som uaktsomhet. Til sist glemmer mange at kravet mot selger og kravet mot den bygningssakkyndige har ulike rettslige grunnlag og ulike frister, og at det ene ikke automatisk utelukker det andre. Mange overser også at en reklamasjon rettet kun mot selger, uten at den bygningssakkyndige noen gang gjøres oppmerksom på forholdet, kan gjøre det vanskeligere å dokumentere at kravet mot bygningssakkyndige ble fremmet i tide. En siste fallgruve er å avskrive den bygningssakkyndiges ansvar bare fordi selgeren innrømmer at boligen hadde en feil – selgers erkjennelse sier ingenting om hvorvidt den bygningssakkyndige selv har opptrådt uaktsomt, og de to vurderingene må derfor holdes fra hverandre.

Hva bør du gjøre nå

  1. Dokumenter feilen grundig med bilder, datoer og eventuelt en ny fagvurdering som beskriver hva som faktisk er funnet.
  2. Hent frem den opprinnelige tilstandsrapporten og les nøyaktig hva som står om det aktuelle forholdet – ordlyden er avgjørende for om du anses å kjenne det.
  3. Vurder om det finnes tegn i rapporten på at noe ble observert, men ikke fulgt opp med riktig undersøkelsesmetode.
  4. Reklamer skriftlig og uten unødig opphold, både overfor selger og eventuelt overfor den bygningssakkyndige, for å sikre fristene.
  5. Vurder å innhente en uavhengig fagvurdering av om feilen burde vært oppdaget med fastsatte metoder.
  6. Ta kontakt for juridisk vurdering av hvilket spor – krav mot selger, mot bygningssakkyndig, eller begge – som gir best utgangspunkt i din sak.
  7. Vurder om det er mest hensiktsmessig å fremme kravene parallelt eller i rekkefølge, gjerne i samråd med en advokat som kan se hvilket spor som har størst notoritet i din sak.

Å avgjøre hvem som faktisk skal holdes ansvarlig når noe er oversett, krever en grundig gjennomgang av både rapportens ordlyd og hva som var praktisk mulig å oppdage på befaringstidspunktet. Det er sjelden opplagt fra start hvilket spor som gir størst sjanse for å nå frem, og feil valg tidlig i prosessen kan koste deg tid og eventuelt penger. Ofte viser det seg at valget mellom sporene ikke er enten-eller, men et spørsmål om hvilken rekkefølge og hvilken dokumentasjon som gir best forhandlingsposisjon. Dette er nettopp den typen konkrete, dokumentbaserte spørsmål en boligadvokat raskt kan sette seg inn i og gi deg en vurdering av, før du sender krav i feil retning.

Kort oppsummert: - Ansvaret kan ligge hos selger (mangelskrav) eller hos den bygningssakkyndige (profesjonsansvar) – eller begge. - Selgers ansvar er regulert av avhendingslova, mens den bygningssakkyndiges ansvar bygger på alminnelig uaktsomhetsvurdering. - Avgjørende er ofte om feilen burde vært oppdaget ved å følge fastsatte undersøkelsesmetoder. - En vag eller upresis beskrivelse i rapporten svekker sjansen for at du «anses å kjenne» forholdet. - Dokumenter grundig og få en juridisk vurdering av hvilket spor som er mest treffsikkert i din sak.