Takrennene renner over og skader fasaden

Hvorfor takrennene renner over avgjør saken

Vann som renner over kanten, kan skyldes tre ulike ting. Rennene kan være tette, de kan henge feil, eller nedløpene kan ikke ta unna vannmengden. Bare de to siste kan peke på en mangel fra tiden før du overtok.

Etter avhendingslova § 3-1 andre ledd vurderes det om boligen har en mangel ut fra tidspunktet da risikoen gikk over til deg, normalt overtakelsen. En feil kan være en mangel selv om den først viser seg senere. Men en rist full av løv som har samlet seg siden overtakelsen, er ikke noe selger har ansvar for.

Du må selv gjøre det sannsynlig at feilen fantes da du tok over. Bilder av rennene fra første dag og en enkel vurdering fra en blikkenslager eller takdekker hjelper mye. Skriv også ned hvor og når vannet renner over, for eksempel bare ved kraftig regn eller også ved vanlig nedbør. Det sier noe om hvorvidt rennene er for små, henger feil eller bare er tette. Snakk gjerne med naboer og tidligere eiere om hvordan det har vært før. Slike opplysninger kan bli viktige hvis selgeren senere hevder at forholdet er nytt.

Hva byggereglene sier om avløp fra tak og terreng

Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at tak skal ha tilstrekkelig fall og avløp, slik at regn og smeltevann renner av. Terrenget rundt bygget skal også ha tilstrekkelig fall fra huset, hvis ikke andre tiltak leder bort overvann og takvann. Kravene gjelder nye tiltak, og de gir ikke automatisk eldre hus en mangel. De viser likevel hva som er vanlig god praksis når en takstmann eller nemnd vurderer saken.

Forskriften om tilstandsrapporter pålegger den bygningssakkyndige å undersøke om det er tilstrekkelig fall fra grunnmuren, og om takvann renner bort. Står det noe om dette i rapporten, er det et viktig bevis. Sier den ingenting om rennene, kan det tale for at forholdet ikke ble vurdert.

Skade på fasaden: hvem tar regningen?

Skjuler skaden seg bak kledningen, som råtne bordkledninger og fuktskader i veggen, blir det dyrere enn selve rennene. Prisavslag settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Er årsaken selgerens feil eller manglende opplysning, kan du også ha krav på erstatning for tap etter avhendingslova § 4-14.

Du må begrense skaden mens saken pågår. Rens eller reparer rennene straks, og ta bilder før og etter. Forsømmer du rimelige tiltak, må du bære den delen av tapet selv, jf. avhendingslova § 7-2 første ledd. Er boligen en del av et sameie eller borettslag, kan takrenner og fasade høre under fellesskapet, og vedtektene avgjør hvem som vedlikeholder. Se også hvem som har ansvar for taket og fasaden.

Slik gikk det for Gunhild

Gunhild kjøpte en tomannsbolig fra 1974. Den første høsten så hun at vannet rant ned langs fasaden i stedet for i nedløpene, og at kledningen under hjørnet var svart og bløt. En tømrer åpnet veggen og fant råte i to bordganger og i en del av stenderverket.

Hun sendte selgeren et skriftlig krav med tømrerens rapport og bilder. Selgeren mente rennene bare var tette. Tømreren hadde imidlertid dokumentert at renna hadde for lite fall mot nedløpet, og at det var gamle fuktspor bak kledningen som var eldre enn overtakelsen. Gunhild måtte vise at årsaken lå i montasjen, ikke i manglende rensing.

Selgeren gikk til slutt med på et prisavslag som dekket det meste av reparasjonen av veggen. Nye takrenner bekostet Gunhild selv.

Dette kan du gjøre nå

Ta bilder av renner, nedløp og skader, og noter dato. Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og beskriv hva du mener er feil. Tilbyr selgeren å rette feilen, må du som hovedregel akseptere det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kravene ved en mangel og fristene er samlet i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp.

Er skaden kommet fordi taket generelt er i dårlig stand, kan det være relevant hva rapporten sa om takstein som knekker og lekker og om undertaket. Selgeren svarer ikke for skade som skyldes at du selv lot rennene stå tette. Kostnader under 10 000 kroner bærer du uansett selv.

Kort oppsummert

• Når takrenner renner over, avgjør årsaken saken: feil montering kan være en mangel, tette renner er vanligvis vedlikehold.
• Tilstandsrapportens vurdering av fall fra grunnmuren og av at takvann renner bort, er viktige bevis.
• Skader på fasaden gir normalt prisavslag etter kostnaden ved å utbedre, og erstatning hvis selgeren har skyld.
• Rens og sikre rennene straks, slik at skaden på fasaden ikke vokser mens saken pågår.
• Bor du i sameie eller borettslag, avgjør vedtektene hvem som vedlikeholder takrenner og fasade.