Kan jeg ta forbehold om at selger utbedrer en feil før overtakelsen?

Hvorfor du må avtale utbedringen på forhånd

Står feilen i tilstandsrapporten eller salgsoppgaven, regnes du som kjent med den. Etter avhendingslova § 3-10 kan du ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente til, eller som går tydelig frem av salgsdokumentene. Det betyr at en lekkasje som er beskrevet i rapporten, i utgangspunktet er din sak etter at du har kjøpt.

Prisantydningen er ofte satt lavere fordi feilen er kjent. Vil du likevel ha den rettet av selger, må det avtales. Et forbehold om utbedring i budet er måten å gjøre det til en del av handelen.

Forbehold om utbedring før overtakelse: vilkår eller utgang?

Det finnes to ulike måter å formulere det på, og de gir ulik virkning.

Det ene er et vilkår om at selger skal utbedre. Da er du bundet av kjøpet, og selger har plikt til å gjøre jobben. Gjør han det ikke, svarer han for det som kontraktsbrudd.

Det andre er et forbehold i betydningen utgang: du kan trekke deg hvis feilen ikke er utbedret og dokumentert innen en dato. Da er det du som velger mellom å gå videre og å gå ut.

Skriv hvilken av dem du mener. Bruk gjerne begge: selger skal utbedre, og kan du trekke deg hvis det ikke er gjort innen datoen. Står det ikke tydelig, kan det bli strid om hva dere ble enige om.

Beskriv også selve arbeidet så godt du kan:

• Hva som skal rettes, med henvisning til tilstandsrapporten eller en annen dokumentert feil.
• Hvem som skal utføre arbeidet: et godkjent foretak eller selger selv.
• Hva som skal leveres som dokumentasjon, for eksempel faktura og samsvarserklæring.
• Fristen, som må være før overtakelsen.
• Hvem som betaler hvis arbeidet blir dyrere enn antatt.

Hvordan selger kan svare

Selger kan akseptere, avslå eller svare med et motbud. Sier han «ja til prisen, men uten utbedringen», er det et motbud etter avtaleloven § 6, og du er ikke bundet av det før du har sagt ja. Mange selgere foretrekker å sette ned prisen i stedet for å utføre arbeidet, siden de da slipper å organisere en håndverker og ta ansvar for resultatet.

Du kan selv velge. Et prisavslag gir deg frihet til å velge håndverker og tidspunkt. Utbedring før overtakelse gir deg ferdig jobb uten å bruke egen tid, men du har da mindre kontroll over kvaliteten.

Megleren skal føre forbeholdet inn i budjournalen og i kjøpekontrakten sammen med de andre vilkårene (eiendomsmeglingsloven § 6-9). Sjekk at ordlyden fra budet er med ordrett.

Frister og sjekk etter overtakelsen

Selv om vilkåret er avtalt, mister du retten til å klage hvis du venter for lenge. Etter avhendingslova § 4-19 må du gi selger melding innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget, at arbeidet ikke var utført som avtalt. Gjør derfor en befaring rett før overtakelsen. Be om å få se dokumentasjonen og sjekk at arbeidet er utført der det skulle.

Det er best å ta opp avvik før du tar over nøklene. Risikoen for boligen går over til deg når du overtar bruken (§ 2-4), og da blir det vanskeligere å bevise hva som var tilstanden. Ta bilder og skriv ned hva som mangler. Du kan også avtale at overtakelsen utsettes til jobben er ferdig.

Kort oppsummert

• Du kan ta forbehold om at selger utbedrer en feil før overtakelsen, og aksepten gjør det til en del av avtalen.
• Feil som står i tilstandsrapporten regnes du som kjent med, så du må avtale utbedringen for å kunne kreve den.
• Beskriv arbeidet, hvem som utfører det, hva som dokumenteres og når det skal være ferdig.
• Utbedres ikke feilen som avtalt, har boligen en mangel, og du kan kreve retting, prisavslag eller erstatning.