Kan styret nekte å reparere fordi skaden er min egen feil?
Nei, styret kan ikke nekte å utbedre noe laget har vedlikeholdsplikt for bare fordi skaden skyldes deg. Laget skal reparere sin del av bygget uansett hvem som har forårsaket skaden. Etterpå kan laget kreve erstatning fra deg hvis skaden skyldes at du ikke har oppfylt plikten din som andelseier, eller hvis du har vært uaktsom. Det som er din del av boligen, må du reparere selv.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Første spørsmål: hvem eier delen som er skadet
Svaret på om styret kan nekte, avhenger av hva som er skadet. Etter borettslagsloven § 5-17 skal laget holde bygningene og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på det laget skal vedlikeholde, for eksempel yttervegger, bjelkelag og felles rør, er derfor lagets sak å utbedre.
Skaden kan også ligge i det du selv har ansvaret for. Etter § 5-12 skal du holde boligen i forsvarlig stand, og det gjelder også utbedring av tilfeldig skade. Er det ødelagt innvendige flater, inventar eller apparater i leiligheten din, er det din jobb og din regning, uansett hvem som har skylden.
I praksis er skillet ofte vanskelig. Et rør som lekker i veggen kan være ditt, hvis det er et rør som bare betjener din bolig, eller lagets, hvis det er bygd inn i en bærende konstruksjon eller er felles. Det samme gjelder skader som trekker seg gjennom flere lag av bygget. Start med å finne ut hvor skaden egentlig sitter, før du diskuterer skyld.
Lagets plikt gjelder uansett skyld
Loven gjør ikke lagets plikt avhengig av hvorfor skaden oppsto. Har en andelseier ved mishold skadet bolig eller inventar som tilhører laget, sier § 5-17 første ledd uttrykkelig at laget skal utbedre skaden. Styret kan altså ikke si «du har skylden, så dere reparerer selv» når det gjelder lagets egen eiendom.
Gjør styret likevel ingenting, kan du kreve skadebot for tap som følger av at laget ikke oppfyller pliktene sine etter § 5-17, jf. § 5-18. Indirekte tap, som tap i næring eller tap ved avbrudd i bruken, kan du bare kreve dekket hvis laget har gjort feil eller vært uaktsomt.
Unntaket er skade som ikke gjelder laget i det hele tatt. Ødelegger du kjøkkeninnredningen din, har laget ingen plikt til å erstatte den, selv om det kan være naboen som forårsaket skaden. Da er det du og naboen som må avklare erstatning seg imellom.
Kravet etter § 5-18 er et krav om skadebot, som skal dekke det du taper fordi laget ikke gjør jobben. Har du måttet flytte midlertidig på grunn av at laget ikke reparerte, regnes nødvendig innlosjering ikke som indirekte tap. Det kan dermed kreves dekket.
Etterpå kan laget sende regning til deg
Skyldspørsmålet kommer inn i bildet når laget har utbedret skaden og vil ha pengene dekket. Det finnes to veier.
Den første er § 5-13: laget kan kreve erstatning når du har brutt vedlikeholdsplikten din etter § 5-12. Der er utgangspunktet at du svarer, med mindre du kan godtgjøre at svikten skyldtes en hindring utenfor din kontroll.
Den andre er den alminnelige regelen i § 12-1 om at en andelseier som forsettlig eller uaktsomt volder tap for laget eller andre, må betale for det. Her må laget altså kunne vise at du har opptrådt uaktsomt.
I begge tilfeller kan ansvaret settes ned hvis det blir urimelig. Du svarer også bare for tap du rimelig kunne regne med som mulig følge.
Laget kan også gå til forhandlinger om delt ansvar. Er skaden delvis skyldt lagets egen forsømmelse, for eksempel at taket allerede var dårlig vedlikeholdt, bør dette trekkes inn i oppgjøret. Det kan være grunn til å bestride hele eller deler av kravet. Be om en spesifisert oversikt over hva som er krevd og på hvilket grunnlag.
slangen som sprakk
Fatima Rashid har vaskemaskin i badet i leiligheten sin. Innløpsslangen er ti år gammel og har vist fuktmerker i lang tid. En natt revner den, og vannet renner ned i gulvkonstruksjonen og inn i bjelkelaget. Reparasjonen av bjelkelaget koster 48 000 kroner.
Styreleder skriver at Fatima må ordne alt selv, siden det var hennes slange. Det er feil for bjelkelaget. Laget skal utbedre skaden på sin del av bygget. Når arbeidet er gjort, kan laget kreve 48 000 kroner fra Fatima etter § 5-13, fordi utstyret er hennes ansvar og slangen ikke var vedlikeholdt. Laget kan også kreve det hvis hun har vært uaktsom.
Våtrommet, flisene og slangen er derimot hennes å bekoste. Skade på nabobolig regnes separat, og naboen kan kreve erstatning direkte fra henne.
Hun reagerer med å be om dokumentasjon. En rørlegger som styret har leid inn, sier at bjelkelaget var delvis angrepet av fukt fra før. Styret må da skille mellom det som skyldes slangen, og det som skyldtes eldre fuktskader. Beløpet laget kan kreve, kan bli lavere enn 48 000 kroner.
Slik går du fram hvis styret avviser
Be om svaret skriftlig, og be styret oppgi hvilken bestemmelse avvisningen bygger på. Beskriv skaden med bilder og datoer, og sett en rimelig frist. Kommer det ikke noe, kan saken tas opp på generalforsamlingen eller bringes inn for domstolene. Samtidig bør du hindre at skaden vokser. Gjør du ikke det, kan du selv få ansvar for den delen av tapet som kunne vært unngått.
Husk at grensen mellom hva som er laget og hva som er andelseier, kan være fastsatt annerledes i vedtektene. Les dem før du krever noe. Etter § 5-17 fjerde ledd og § 5-12 femte ledd kan vedtektene endre fordelingen av vedlikeholdsplikten.
Har du hatt kontakt med styret muntlig, er det lurt å følge opp med en e-post som gjengir det som ble sagt. Da kan du vise hva som er avtalt hvis det senere oppstår strid om ansvaret eller om tidsfristen.
Kort oppsummert
- Styret kan ikke nekte å utbedre skade på det laget har vedlikeholdsplikt for fordi du har skylden.
- Skade i din egen bolig må du bekoste selv, uansett årsak.
- Laget kan etterpå kreve erstatning etter § 5-13 hvis du har brutt vedlikeholdsplikten din, eller etter § 12-1 hvis du har vært uaktsom.
- Nekter laget å gjøre jobben, kan du kreve skadebot etter § 5-18.
- Erstatningen kan settes ned hvis den blir urimelig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.