Hva «indre vedlikehold» normalt betyr etter loven
Loven skiller mellom det leietaker kan pålegges — typisk enkelt, løpende vedlikehold som følger naturlig av bruken, som å bytte lyspærer, holde overflater rene og melde fra om feil før de blir større — og det som fortsatt er utleiers ansvar, typisk større utskiftinger og vedlikehold som skyldes alder, elde eller andre forhold leietaker ikke rår over. Et kjøkken som må fornyes fordi det er tjue år gammelt og slitt av normal bruk over tid, er noe annet enn en vask leietaker selv har sprukket. Formuleringen «alt indre vedlikehold» sier ingenting om dette skillet, og leser man den bokstavelig, dekker den begge deler — noe som går lenger enn lovens fordeling tillater. Loven bygger på en tanke om at den som eier boligen over tid, også bærer risikoen for at ting blir gamle og må skiftes ut uansett hvor forsiktig leietaker har vært, mens leietaker bærer ansvaret for det som følger av egen bruk i akkurat den perioden leieforholdet varer.
Hvorfor formuleringen likevel ofte brukes
De fleste utleiere som skriver «alt indre vedlikehold» inn i en kontrakt, mener trolig ikke å pålegge leietaker kostnader for elde og slitasje utover normalt bruk — formuleringen er ofte hentet fra en gammel standardmal, eller ment som en kortfattet påminnelse om at leietaker har et selvstendig ansvar for det daglige vedlikeholdet av boligen. Problemet oppstår når ordlyden tas helt bokstavelig i en konkret situasjon, for eksempel når en vannbåren gulvvarme svikter etter mange års bruk og utleier viser til kontrakten og hevder at «alt» betyr alt. Da er det avstanden mellom det som faktisk er skrevet, og det loven faktisk gir grunnlag for, som avgjør — ikke hvor bokstavelig formuleringen kan leses. Det er heller ikke uvanlig at utleier selv ikke har tenkt gjennom konsekvensen av ordlyden før den plutselig blir aktuell, fordi de fleste vedlikeholdsklausuler aldri testes mot en konkret, kostbar hendelse i løpet av et vanlig leieforhold.
Hvordan Odveig kan vurdere et konkret krav
Når et vedlikeholdskrav dukker opp, er spørsmålet å stille seg om det gjelder noe som følger naturlig av Odveigs egen bruk, eller om det gjelder noe som ville oppstått uansett hvem som bodde der, som følge av alder på bygningsdeler eller installasjoner. Er det siste tilfellet, er dette normalt utleiers ansvar etter loven, uavhengig av at kontrakten sier «alt». Er det derimot noe Odveig faktisk har forårsaket gjennom bruk eller unnlatt vedlikehold hun burde ha utført — som å ikke melde fra om en lekkasje i tide, slik at skaden ble større enn nødvendig — kan hun fortsatt bli ansvarlig for den delen som skyldes hennes eget forhold. Vilkåret ryker altså ikke i sin helhet; det er bare den delen som strekker seg lenger enn lovens fordeling som mister virkning.
Hva Odveig bør gjøre fremover
Det lønner seg å be om en presisering av vedlikeholdsklausulen skriftlig, gjerne ved å vise til at «alt indre vedlikehold» er en videre formulering enn det loven faktisk gir hjemmel for, og be om at kontrakten heller viser til den lovbestemte fordelingen. Kommer det et konkret krav Odveig mener hører til utleiers ansvar, bør hun be om en skriftlig begrunnelse for hvorfor akkurat dette vedlikeholdsbehovet skal dekkes av henne, og vurdere om det handler om normal elde og slitasje snarere enn hennes egen bruk. Dokumentasjon er nyttig her — bilder av tilstanden ved innflytting gjør det enklere å vise hva som er ny skade og hva som bare er alder på boligen. Odveig tok selv bilder av kjøkken og bad allerede da hun flyttet inn, nettopp fordi hun ville ha noe å vise til den dagen et vedlikeholdsspørsmål eventuelt skulle bli diskutert, og oppfordrer nå andre til å gjøre det samme fra første dag i et nytt leieforhold.
Kort oppsummert
En kontraktsklausul om at leietaker bekoster «alt indre vedlikehold» går lenger enn husleielovens fordeling av vedlikeholdsansvar, som skiller mellom leietakers løpende vedlikehold og utleiers ansvar for større utskiftinger og elde. Husleieloven § 1-2 gjør at den delen av vilkåret som pålegger leietaker mer enn loven tillater, ikke kan gjøres gjeldende. Avgjørende er om vedlikeholdsbehovet skyldes leietakers egen bruk, eller om det ville oppstått uansett som følge av alder på boligen — det siste er fortsatt utleiers ansvar, uavhengig av kontraktens ordlyd.