Kan styret kreve at jeg legger fram dokumentasjon på våtromsarbeidet?
Styret kan kreve dokumentasjon på våtromsarbeidet når vedtektene sier det, eller når det er satt som vilkår for samtykke til arbeid som berører felles rør eller bærende konstruksjoner. Loven har ingen egen regel som gir styret krav på dokumentasjon fra alle som pusser opp bad. Uansett er det lurt å ta vare på den: du kan bli ansvarlig overfor laget og naboene hvis arbeidet svikter, og kjøperen vil spørre etter den når du selger.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om dokumentasjon på våtrom
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneLoven nevner ikke dokumentasjon på våtromsarbeid. Det finnes ingen paragraf som sier at styret i borettslag eller sameie kan kreve papirer av alle som pusser opp badet. Det du finner i loven, er plikter og ansvar. I borettslag skal andelseieren holde ved like blant annet rør, ledninger, inventar og innvendige flater, jf. § 5-12. I sameie skal seksjonseieren vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, jf. eierseksjonsloven § 32.
Svikter vedlikeholdet, kan du bli erstatningsansvarlig. I borettslag kan laget kreve erstatning for tap som skyldes at du ikke har oppfylt vedlikeholdsplikten, med de unntakene som står i § 5-13. I sameie gjelder tilsvarende etter eierseksjonsloven § 34. Det er dette ansvaret som gjør dokumentasjon nyttig, selv der ingen krever den.
Når vedtektene og samtykket gir styret krav
Kravet om dokumentasjon kommer som regel fra to steder.
Det første er vedtektene. Noen borettslag og sameier har bestemmelser om våtrom: at arbeidet skal utføres av fagperson, at det skal meldes til styret, eller at dokumentasjon skal leveres når arbeidet er ferdig. Slike regler må du følge. Vedtektene kan også fastsette vedlikeholdsplikten annerledes enn loven, jf. § 5-12 femte ledd.
Det andre er samtykket. Rører badearbeidet ved felles rør eller kanaler, bærende konstruksjoner eller sluk som sameiet skal bytte, må du avklare det med styret, jf. § 5-17 andre ledd og eierseksjonsloven § 33. Styret tar avgjørelser som ikke er lagt til andre organer, jf. § 8-8, og kan sette vilkår når det gir samtykke. At du leverer dokumentasjon etter arbeidet, er et vanlig vilkår.
Gjelder verken vedtektene eller et samtykke for ditt bad, har styret ikke noe selvstendig krav på papirene. Styret kan likevel be om dem, og det er som regel i din interesse å svare.
Hva som regnes som dokumentasjon på et bad
Dokumentasjon er ikke ett bestemt dokument. Det er det som viser at arbeidet er gjort forsvarlig. På et bad kan det være:
- faktura og kontrakt med navn og organisasjonsnummer på foretaket som har utført arbeidet
- bekreftelse fra rørlegger eller våtromsfirma på at membran og sluk er montert etter bransjens regler, ofte kalt våtromsattest
- bilder av underlaget, membranen, sluket og rørføringen før flisene ble lagt
- samsvarserklæring fra elektriker, hvis det er lagt nye varmekabler eller flyttet punkter
- produktdokumentasjon for membran, fliser og kapper
- skriftlig samtykke fra styret, hvis du trengte det
Bilder er det mange som glemmer. Når flisene først ligger, kan ikke membranen fotograferes. Si fra til håndverkeren i god tid, så blir bildene tatt underveis.
Ta vare på papirene så lenge du eier boligen, og legg dem ved når du selger. Kjøperen skal ha opplysninger om arbeidet, og et bad med dokumentasjon er lettere å selge enn et bad uten.
Hva du gjør hvis styret krever mer enn vedtektene sier
Ber styret om noe som går lenger enn vedtektene eller samtykket, kan du be om å få vite hva kravet bygger på. Svaret avgjør om du må levere. Du kan spørre:
- hvilken bestemmelse i vedtektene kravet bygger på
- hva styret mener med dokumentasjon i dette tilfellet
- hvor lenge styret trenger dokumentene
Eierseksjonsloven § 58 andre ledd sier at styret ikke kan ta avgjørelser som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Et krav som er mye strengere for deg enn for andre i samme situasjon, bør derfor kunne forklares. Leverer du uansett kopier, og beholder originalene selv, mister du ingenting.
Har du kjøpt leiligheten med et bad du ikke selv har pusset opp, er det en annen sak. Da kan du lese mer i artikkelen om ansvaret for bad og våtrom i borettslag.
Tarik og membranbildene
Tarik pusser opp et bad på 5,6 kvadratmeter i et borettslag. Han bytter fliser, membran og sluk, og legger nye varmekabler. Vedtektene krever at våtromsarbeid utføres av fagperson og dokumenteres. Totalprisen er 185 000 kroner.
Rørleggeren tar bilder av underlaget og membranen før flisleggeren kommer, og sender en bekreftelse på montasje og sluk. Elektrikeren leverer samsvarserklæring for varmekablene. Tarik samler det i en mappe og sender en kopi til styret.
Tre år senere oppdager naboen under en fuktflekk i taket. Laget tar kontakt med Tarik. Dokumentasjonen viser at arbeidet er utført av fagfolk, og at membran og sluk ble montert etter produsentens anvisning. Skadeårsaken viser seg å være en feilmontert slange til vaskemaskinen, og ikke våtromsarbeidet. Den saken kunne ikke blitt avklart så raskt uten bildene og papirene.
Kort oppsummert
- Loven har ingen regel om at styret kan kreve dokumentasjon fra alle som pusser opp bad.
- Vedtektene eller et samtykke til arbeid som berører felles deler, kan gi styret et slikt krav.
- Dokumentasjon er faktura, bilder av membran og rør, bekreftelse fra fagperson og eventuelle samsvarserklæringer.
- Kravet bør ikke gå lenger enn vedtektene og samtykket gir grunnlag for, og du kan be om begrunnelse.
- Du har nytte av papirene selv, fordi vedlikeholdsansvaret og erstatningsansvaret ligger hos deg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.