Kan styret kreve eierskiftegebyr når andelen arves?
Borettslaget kan kreve et eierskiftegebyr på høyst fire ganger rettsgebyret, men bare for arbeid det faktisk har med eierskiftet. Loven har ingen egen regel om arv, og den sier at gebyret bare kan kreves av den som avhender andelen. Det kan ikke avtales at den som overtar andelen, skal betale. Får du som arving en faktura, er det derfor grunn til å sjekke både beløpet og hvem den er rettet mot. Reglene står i borettslagsloven § 4-6.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva borettslagsloven sier om eierskiftegebyr
Etter borettslagsloven § 4-6 kan laget kreve et vederlag «for arbeid med eierskifte og eventuell godkjenning». Taket er fire ganger rettsgebyret. Rettsgebyret settes på nytt hvert år, og fire ganger gebyret ligger i dag noe over 5 000 kroner. Laget kan ikke kreve mer enn dette, og det hjelper ikke å skrive et høyere beløp inn i vedtektene.
Ordlyden er «opp til fire ganger rettsgebyret». Det er et tak og ikke en fast pris. Bruker laget en fast sats i alle saker, må den holde seg under taket, og du kan alltid spørre hva den dekker.
Er arv et eierskifte i lovens forstand?
Loven sier ingenting om arv i denne paragrafen. Den snakker om «eierskifte». Når en arving overtar en andel, skifter andelen eier, og laget får ofte noe å gjøre: oppdatere andelseierlisten, melde fra til forretningsføreren, kanskje skrive ut nye dokumenter og sjekke at den nye eieren er registrert riktig.
Lovteksten utelukker derfor ikke at laget kan ta gebyr også når andelen går i arv. Den gir heller ingen egen rett til det. Det er arbeidet med eierskiftet som begrunner gebyret, ikke selve dødsfallet. Har laget ikke gjort noe som helst, er det vanskelig å forklare hva gebyret skal dekke.
Hvem kan laget sende regningen til?
Her er loven tydelig. Gebyret kan kreves av «den som avhender andelen», og det kan ikke avtales at andre betaler. Ved et vanlig salg er det selgeren, aldri kjøperen. Et krav om «innflyttingsgebyr» fra den som overtar, er ikke tillatt.
Ved arv er det ikke en selger i vanlig forstand. Andelen går fra den avdøde, eller fra dødsboet (alt den avdøde etterlot seg, samlet under ett), til en eller flere arvinger. Det mest naturlige er at et eventuelt gebyr behandles som en utgift for boet. Betales det av boet, kommer det normalt til fradrag før arven fordeles mellom arvingene. Det som er klart, er at laget ikke kan holde den som overtar andelen, ansvarlig ved hjelp av en vedtekt eller en avtale.
Mehmet og morens andel
Solveig Aas dør i mars. Hun eier en andel i et borettslag med 48 leiligheter. Barna Mehmet og Leila arver, og de blir enige om at Mehmet overtar leiligheten og bor der selv, mens Leila får sin del i andre eiendeler.
Noen uker senere kommer det en faktura fra forretningsføreren til Mehmet: «Eierskiftegebyr 8 500 kroner». Mehmet stusser. Han slår opp i loven og finner tre ting. Beløpet ligger godt over fire ganger rettsgebyret. Fakturaen er adressert til ham som overtar, og ikke til dødsboet. Og den sier ikke hva arbeidet har bestått i.
Han skriver til styret, ber om en spesifikasjon og viser til borettslagsloven § 4-6. Styret svarer at gebyret settes ned til 4 900 kroner og at kravet rettes mot dødsboet. Boet betaler, og beløpet trekkes fra før Mehmet og Leila deler det som er igjen.
Gebyr for forkjøpsrett er noe annet
Har vedtektene forkjøpsrett, gjelder en egen gebyrregel. Etter § 4-22 kan laget kreve opptil fem ganger rettsgebyret for å ta imot et forhåndsvarsel om forkjøpsretten, og forkjøpsrettshaveren kan pålegges å betale et tilsvarende vederlag for å gjøre retten gjeldende. Det er ikke eierskiftegebyret etter § 4-6, og det er knyttet til forkjøpsretten. Etter § 4-12 kan forkjøpsrett dessuten ikke gjøres gjeldende når andelen går over til blant andre ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller søsken. Kommer to gebyrer på samme sak, bør du derfor spørre hva hvert av dem gjelder.
Slik går du fram hvis du får en faktura
Start med å lese fakturaen. Hva heter gebyret, hvem er det adressert til, og hva er beløpet? Sammenlign beløpet med fire ganger gjeldende rettsgebyr. Gjeldende sats finner du på domstolenes nettsider.
Skriv deretter til styret eller forretningsføreren og be om en kort spesifikasjon av arbeidet. En slik forespørsel er vanlig, og et lag som har gjort jobben, har lett for å svare. Svarer ikke laget, eller krever det mer enn taket, kan du nekte å betale den delen som er over.
Merk at gebyret er noe annet enn felleskostnadene. Felleskostnader løper uansett mens andelen står i boet, og dem må dekkes. De regnes ikke som en del av eierskiftegebyret.
Andre regler om arv av andel er et eget tema. Som utgangspunkt kan bare den som bor eller skal bo i boligen, bli eier av en andel i forhold til laget, men § 5-2 gjør uttrykkelig unntak for arv. Arvinger kan altså ta over en andel selv om de ikke selv skal flytte inn. Les mer i artikkelen om arv av borettslagsandel.
Kort oppsummert
- Borettslaget kan kreve et eierskiftegebyr på høyst fire ganger rettsgebyret for arbeid med eierskifte og godkjenning.
- Loven har ingen egen regel om arv, og gebyret kan bare kreves av den som avhender andelen, ikke av den som overtar.
- Ved arv bør et eventuelt gebyr rettes mot dødsboet, og beløpet bør kunne spesifiseres.
- Er eierskiftegebyret for arv høyere enn taket, eller adressert til arvingen som overtar, kan du be laget rette det.
- Gebyr knyttet til forkjøpsrett er en egen sak etter § 4-22.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.