Styret glemte å reklamere mot utbyggeren. Kan vi kreve erstatning fra dem?
Ja, styremedlemmer kan bli erstatningsansvarlige når styret glemte å reklamere mot utbyggeren, men bare hvis glemselen var uaktsom og kravet mot utbyggeren faktisk gikk tapt og ville fått medhold. Før dere går etter styret, bør dere sjekke om kravet er tapt. Bustadoppføringslova § 30 krever reklamasjon innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og setter en ytre grense på fem år etter overtakelsen. Grunnlaget mot styremedlemmene i et borettslag er § 12-1 i borettslagsloven. I et sameie finnes ingen tilsvarende paragraf, og de alminnelige erstatningsreglene gjelder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Er kravet mot utbyggeren egentlig tapt?
Dette er det første spørsmålet, for styremedlemmene kan bare bli ansvarlige for et tap som har oppstått. Er kravet mot utbyggeren fortsatt i live, er det ikke noe tap å kreve erstattet.
Etter bustadoppføringslova § 30 mister forbrukeren retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis det ikke er gitt melding til entreprenøren innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, med mindre entreprenøren har tatt på seg å svare for mangler i lengre tid. Hva som er rimelig tid, avhenger av saken. Det finnes ingen fast dagsfrist i paragrafen.
Det er også et unntak: entreprenøren kan ikke påberope seg at det er reklamert for sent hvis mangelen skyldes at han selv eller noen han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Reglene gjelder avtaler om oppføring av ny bolig. Laget kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesarealer og felles rettigheter og plikter (§ 1a). I et sameie kan styret gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren når de knytter seg til mangler ved fellesarealene (eierseksjonsloven § 60). Gjelder mangelen en bolig, er det normalt den enkelte eieren som har kravet selv.
Hva dere kan gjøre før dere går etter styret
Samle dokumentene. Overtakelsesprotokollen for fellesarealene, rapporter om feil, styreprotokoller og e-poster til utbyggeren viser både hvilke mangler som er kjent og når. Sjekk også om utbyggeren har gitt en lengre garanti enn fem år, for slike forpliktelser er tillatt etter § 30. Spør forretningsføreren om han fulgte fristene.
Snakk til sist med utbyggeren. En del utbyggere godtar retting også når fristen er litt overskredet, særlig når feilen er åpenbar. Da kan problemet løses uten at noen trenger å bli erklært uaktsom.
Når styret glemte å reklamere mot utbyggeren: send kravet nå
Er reklamasjonsfristen ikke åpenbart ute, send skriftlig reklamasjon umiddelbart. Beskriv mangelen, vis til dato for når den ble oppdaget, og krev at utbyggeren retter den. Skriv også hvorfor reklamasjonen kommer nå. Hver uke som går, svekker posisjonen.
Når kan styremedlemmene bli ansvarlige?
I et borettslag følger ansvaret av § 12-1: den som som styremedlem forårsaker tap for laget forsettlig eller uaktsomt, må erstatte det. Tre ting må vises. Glemselen må være uaktsom, det må foreligge et tap, og tapet må skyldes glemselen.
Uaktsomhet er mest nærliggende når styret visste om mangelen, hadde fått en rapport og likevel ikke gjorde noe. Var mangelen skjult og kom frem først etter at fristen var ute, er det vanskeligere. Hadde styret en forretningsfører som skulle følge opp, kan også forretningsføreren være ansvarlig, siden § 12-1 omfatter ham.
Tapet er verdien av kravet som gikk tapt. Dere må derfor kunne vise at kravet mot utbyggeren ville fått medhold og hva det ville ført til, for eksempel kostnaden ved å utbedre feilen.
Erstatningskrav mot styremedlemmer foreldes tre år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige (foreldelsesloven § 9).
Hvem avgjør om styret skal kreves?
Generalforsamlingen avgjør om laget skal kreve erstatning etter § 12-1 (§ 12-3). Sier generalforsamlingen nei, kan en tiendedel av andelseierne, men minst to, gå til sak på lagets vegne innen tre måneder etter vedtaket (§ 12-4).
Lindeparken borettslag
Kjetil Sæther er styreleder i Lindeparken borettslag, som har 60 andeler. Fellesarealene ble overtatt fra utbyggeren for fire år og ti måneder siden. I oktober får styret en byggteknisk rapport som viser feil i tettingen av garasjetaket. Å utbedre koster 1,35 millioner kroner. Rapporten ligger i en mappe. Reklamasjonen blir ikke sendt før i mars, da overtakelsen ligger over fem år tilbake. Utbyggeren avviser med henvisning til fristen.
Laget må nå vurdere to ting, og styremedlemmene må regne med spørsmål om hva som egentlig skjedde mellom oktober og mars. Kan fristen likevel omgås, for eksempel fordi utbyggeren har tatt på seg lengre ansvar eller handlet grovt uaktsomt? Hvis ikke, er det en mulig sak mot styret: det visste om feilen i oktober og lot reklamasjonsfristen gå ut. Generalforsamlingen nekter å kreve erstatning, og seks andelseiere, en tiendedel av 60, kan da selv reise saken innen tre måneder.
Kort oppsummert
- Når styret glemte å reklamere mot utbyggeren, må dere først undersøke om kravet virkelig er tapt etter bustadoppføringslova § 30.
- Reklamasjon skal skje innen rimelig tid, og en mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, med mindre utbyggeren har tatt på seg lengre ansvar.
- Styremedlemmer i et borettslag kan bli erstatningsansvarlige etter § 12-1 ved uaktsomhet, tap og årsakssammenheng.
- Generalforsamlingen avgjør om laget skal kreve styret, og en tiendedel av andelseierne kan gå til sak hvis den sier nei.
- I et sameie finnes ingen tilsvarende paragraf, og de alminnelige erstatningsreglene gjelder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.