Naboen spiller høy musikk hver natt – burde selger sagt det?

Støy fra nabo: når må selgeren ha sagt fra?

Eiendommen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, hvis det kan antas å ha virket inn på avtalen (§ 3-7).

Høyesterett har lagt til grunn at opplysningsplikten kan omfatte forhold hos en nabo, men at forholdet må være konkret og ha en faktisk og reell innvirkning på eiendommen. Rene hypoteser og subjektivt ubehag er ikke nok (HR-2022-1322-A). Støy er ett av flere naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet. Musikk hver natt er et konkret og gjentatt forhold, og det kan påvirke søvn og bruk av boligen. Da er det lettere å si at selgeren måtte ha nevnt det enn ved støy som skjer tilfeldig.

Selgeren kan svare at støyen var vanlig for et bomiljø. Grannelova sier at ingen må gjøre noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen, og at det blant annet vurderes ut fra hva som er vanlig på stedet (grannelova § 2). En travel bygate tåler mer enn en rolig blokk, og nattestøy tåles minst.

Slik gikk det for Anja

Anja kjøpte en toroms leilighet i et sameie i mai. Første natt etter innflytting startet musikk fra leiligheten under, og den sluttet ikke før klokka fire. Slik fortsatte det flere netter i uken.

Hun snakket med naboen, som ikke ville skru ned. Deretter ba hun om å få lese styreprotokollene. Der sto det at selgeren hadde klaget til styret fem ganger i løpet av det siste året på støy fra samme leilighet, og at styret hadde sendt en advarsel til naboen. Ingenting av dette sto i salgsoppgaven eller egenerklæringen.

Anja sendte skriftlig reklamasjon til selgeren med kopi av protokollene og en støylogg med datoer og klokkeslett. Selgeren innrømmet at han hadde klaget, men mente at støyen var «en del av byen». Etter en uke med korrespondanse ble partene enige om et forlik, og Anja fikk et avtalt beløp mot å frafalle kravet.

Slik dokumenterer du støyen

Bevisene er alt i denne typen sak. Før logg med dato, klokkeslett og hva du hørte, og be andre naboer bekrefte. Ta opp lyd hvis du kan, og vurder om du bør få en fagperson til å måle. Send klager skriftlig til styret eller utleier hvis boligen er i borettslag eller sameie, for styret kan fastsette ordensregler og følge opp brudd.

Be selgeren om å opplyse om han har klaget til borettslaget på naboen, og be styret om å få se protokollene og korrespondanse om støy. Loggen din og styrets opplysninger viser hvor lenge problemet har pågått og om selgeren kjente til det.

Snakk gjerne med naboen selv, og skriv ned hva som ble sagt. Det viser at du har prøvd å løse saken, og det gir deg et poeng hvis du senere må argumentere for at støyen var et reelt problem og ikke bare irritasjon.

Hva selgeren kan svare

Selgeren kan si at du kunne hørt støyen på visning eller spurt om den. Du kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente til eller måtte kjenne til da du kjøpte, og du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og salgsdokumentene (§ 3-10). Har visningen vært midt på dagen, gjør det at nattestøyen ikke kunne oppdages. Selgerens opplysningsplikt begrenses ikke av at du kunne undersøkt mer.

Selgeren kan også si at støyen var midlertidig, at han ikke visste om den, eller at naboen har flyttet. Slikt kan han legge fram, men du må uansett kunne sannsynliggjøre at han kjente til problemet. En enkelt fest en lørdag er ikke det samme som musikk hver natt. Var det en åpen strid mellom selgeren og naboen, er selger i konflikt med naboen og opplysningsplikten et beslektet spørsmål, og det samme gjelder at naboen bruker tomta som parkering.

Hvordan du krever

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget problemet. Skriv hva slags forhold det gjelder, og at du gjør en mangel gjeldende. Krev prisavslag, og forklar hvorfor verdien er lavere. Ved støy kan det være vanskelig å regne ut et beløp, fordi det ikke finnes noe håndverkertilbud å legge til grunn. Vurder om du heller vil prøve å få slutt på støyen gjennom styret. Kravene ved kjøp av brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, ikke retting.

Kort oppsummert

• Støy fra nabo er en mangel bare hvis selgeren kjente til problemet og du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Musikk hver natt er et konkret og gjentatt forhold, og det gjør saken sterkere enn tilfeldig støy.
• Loven har ingen egen desibelgrense, så bevis fra logg, styre og naboer er avgjørende.
• Klager selgeren har sendt til styret, viser at han kjente til støyen.
• Reklamer skriftlig og raskt til selgeren.