Er standardvilkårene til et stort utleieselskap bindende for meg?

Er standardvilkår fra utleieselskap bindende?

Store utleieselskaper bruker ofte en ferdig kontrakt med faste vilkår. Det er vanlig avtalerett at vilkår som er gjort kjent for deg og akseptert ved inngåelsen av avtalen, blir en del av den. Du kan ikke gjøre krav om at selskapet skal endre dem bare fordi de er standardiserte.

Husleieloven setter likevel en grense. Ved leie av bolig sier husleieloven § 1-2 at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av loven. Standardvilkår er ikke noe unntak. Et vilkår som gir deg dårligere stilling enn loven, kan selskapet ikke påberope seg, selv om du har signert.

Vilkår som er bedre for deg enn loven, gjelder. Lover selskapet for eksempel å utbedre skader raskere enn loven krever, kan du holde dem til det.

Hva § 1-3 sier om standardvilkår

Paragraf 1-3 handler om en bestemt type standardvilkår: de som er utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leiere og utleiere. Er avtalen inngått på grunnlag av eller med henvisning til slike vilkår, skal det senest ved inngåelsen opplyses skriftlig om avvik fra dem. Er dette ikke gjort, gjelder standardvilkårene. Leier av bolig kan likevel alltid påberope seg en avtale som stiller leieren bedre enn standardvilkårene.

Selskapets egne, ensidig utarbeidede vilkår faller ikke under denne regelen, fordi de ikke er forhandlet fram mellom organisasjoner. De vurderes etter vanlige regler og etter § 1-2.

Eksempler på vilkår som ikke binder deg

Noen vilkår går igjen i mange kontrakter, og de kan gås gjennom én for én.

Et vilkår om at leieren betaler et flyttegebyr eller administrasjonsgebyr, er i strid med husleieloven § 3-7. Ved leie av bolig kan det ikke avtales andre eller større beløp enn leie, forholdsmessig strøm, brensel, vann og avløp, depositum og garanti. Beløp du har betalt, kan du kreve tilbake av utleieren, med rente.

Et vilkår om depositum utover seks måneders leie kan heller ikke kreves. Grensen følger av § 3-5.

Et vilkår om at utleieren kan komme inn i boligen uten varsel, er mindre gunstig enn § 5-6, som krever at leieren får melding i rimelig tid før tilsyn eller vedlikehold, med unntak for tiltak som er nødvendige for å hindre skade når det ikke er mulig å varsle.

Et vilkår om at utleieren kan si opp uten grunn, strider mot § 9-5, som sier at en tidsubestemt avtale om bolig bare kan sies opp av utleieren når det foreligger en av grunnene som er listet opp der. Oppsigelsen skal også være skriftlig og begrunnet (§ 9-7).

Et vilkår om at leieren ikke kan kreve avslag i leien eller holde tilbake leie ved mangler, fratar deg rettigheter etter §§ 2-11 og 2-15.

Når vilkåret ikke strider mot loven, men er urimelig

Ikke alle dårlige vilkår er i strid med en bestemt regel i husleieloven. Da kan avtaleloven § 36 komme inn. Den sier at en avtale helt eller delvis kan settes til side eller endres så langt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Se avtaleloven.

Terskelen er høy, og bestemmelsen brukes med forsiktighet. Den vurderes ut fra avtalen som helhet, partenes stilling og hvordan vilkåret kom til. At kontrakten er standardisert og ikke til forhandling, kan tale for at vilkåret kan settes til side, men det avgjør ikke saken alene.

Slik går du til verks når et vilkår strider mot loven

Et vilkår som strider mot loven, kan ikke gjøres gjeldende mot deg. I praksis oppstår spørsmålet først når selskapet viser til vilkåret overfor deg. Svar skriftlig, henvis til lovbestemmelsen, og be om at selskapet retter seg etter den. Har du betalt noe i strid med § 3-7, krev det tilbake. Hvis selskapet ikke går med på det, kan du ta saken til Husleietvistutvalget.

Hva gjelder hvis du leier lokale?

Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av noen bestemmelser som er nevnt i § 1-2 andre ledd. Standardvilkårene har dermed større spillerom i en næringsleieavtale, og artikkelen her handler om bolig.

Kort oppsummert

• Standardvilkår er bindende som en del av avtalen, så langt de ikke strider mot loven.
• Ved leie av bolig er vilkår som er mindre gunstige for deg enn husleieloven, ugyldige. Det gjelder uansett om de står i selskapets standardkontrakt.
• Paragraf 1-3 gjelder bare standardvilkår som organisasjonene har forhandlet fram.
• Urimelige vilkår som ikke strider mot en bestemt regel, kan i spesielle tilfeller settes til side etter avtaleloven § 36.