Dette må stå i boligannonsen etter loven

Eiendomsmeglingsloven har ingen fast liste

Mange tror at eiendomsmeglingsloven sier nøyaktig hvilke punkter en boligannonse må ha. Slik er det ikke. Eiendomsmeglingsloven har detaljerte krav til salgsoppgaven, men ikke til annonsen. Annonsen er markedsføring, og for den gjelder blant annet markedsføringsloven og kravet til god meglerskikk. Forbrukertilsynet, som fører tilsyn med markedsføringsloven, har en veiledning for markedsføring av bolig. Etter den skal annonsen alltid vise det interne bruksarealet (BRA-i), eierform (for eksempel selveier eller borettslag), byggeår og byggemåte, og hvor du finner salgsoppgaven.

Forskjellen betyr noe. Salgsoppgaven er dokumentet kjøperen får før handel sluttes, med opplysninger om eiendommens registerbetegnelse, areal, byggeår, tinglyste forpliktelser, kostnader og mye annet. Annonsen er kortversjonen som skal gjøre deg interessert. Men også kortversjonen er underlagt regler.

Salgsoppgaven må være klar før annonsen kommer

Det viktigste kravet står i eiendomsmeglingsloven § 6-7 sjette ledd: Megleren kan ikke markedsføre eiendommen for salg før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig. Unntaket er bolig som ikke er fullført ennå.

Det gir en minstegaranti. Alle opplysningene loven krever i salgsoppgaven, inkludert pris, fellesgjeld og kostnader, finnes allerede når du leser annonsen. Megleren kan ikke legge ut en annonse først og skaffe opplysninger etterpå.

Salgsoppgaven skal etter § 6-7 annet ledd ha en totalkostnad eller en samlet oppstilling med prisantydning, andel av fellesgjeld og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader. Oppgir annonsen pris, skal også selve annonsen vise en samlet totalpris. Etter Forbrukertilsynets veiledning er det i strid med markedsføringsloven å utelate kostnader eller la deg regne deg frem til totalprisen selv. Mer om dette i prisantydning og totalpris.

Markedsføringsloven: ikke uriktig, ikke utelatt

Markedsføringsloven stiller to krav som gjelder boligannonser.

Det første står i § 7: Handelspraksis er villedende dersom den inneholder uriktige opplysninger eller på annen måte er egnet til å villede forbrukerne, blant annet om ytelsens hovedegenskaper og prisen. Det gjelder et areal som er oppgitt for høyt, bilder som viser noe annet enn boligen, eller en pris som ikke er reell.

Det andre står i § 8: Det er villedende å utelate eller skjule vesentlige opplysninger som forbrukerne trenger for å ta en informert økonomisk beslutning, eller å presentere dem uklart. Ved oppfordring til kjøp regnes blant annet opplysninger om ytelsens hovedegenskaper og om prisen inklusive avgifter som vesentlige.

Begge kravene gjelder bare hvis praksisen er egnet til å påvirke forbrukeren til en beslutning hun ellers ikke ville tatt. Små unøyaktigheter, som en beskrivelse som er litt for fargerik, rammes sjelden. Et areal som er flere kvadratmeter for høyt, gjør det.

Hva annonsen betyr hvis noe er feil

Selv om annonsen ikke er en kontrakt, kan den få konsekvenser. Opplysninger som er gitt om eiendommen før kjøpet, kan være en mangel hvis de er feil. Etter avhendingslova er det sentralt hva selgeren eller megleren har sagt om boligen. Det er derfor lurt å lagre annonsen når du har bestemt deg for å by, slik at du har dokumentasjon hvis den senere endres. Finn-annonsen kan bli oppdatert og slettet.

Megleren kan også bli ansvarlig for feil han har gitt i annonsen, uavhengig av selgerens ansvar. Slike saker behandles i praksis ofte som feil i markedsføringen eller som brudd på opplysningsplikten. Du kan lese om feil areal i annonsen i artikkelen feil areal i boligannonsen.

Dette kan du kreve av en god boligannonse

Du kan ikke kreve at annonsen skal være utførlig. Men du kan forvente at pris, boligtype og areal er riktige, at bildene viser boligen slik den er, at totalprisen står der når prisen er oppgitt, og at det går fram hvor du finner salgsoppgaven.

Mener du at en annonse er villedende, kan du klage til megleren og videre til tvisteløsningsnemnda foretaket er tilsluttet. Du kan også melde forholdet til Forbrukertilsynet, som fører tilsyn med markedsføringsloven.

Kort oppsummert

• Eiendomsmeglingsloven har ingen fast liste over hva en boligannonse må inneholde, men etter Forbrukertilsynets veiledning skal den blant annet vise BRA-i, eierform, byggeår og totalpris når pris er oppgitt.
• Megleren kan ikke markedsføre boligen før salgsoppgaven er ferdig, og den skal ha totalkostnad eller samlet oppstilling med prisantydning, fellesgjeld og kostnader.
• Markedsføringsloven §§ 7 og 8 forbyr uriktige og villedende opplysninger og utelatelse av vesentlig informasjon.
• Lagre boligannonse krav og innhold i bevisøyemed, slik at du kan dokumentere hva som sto der hvis noe viser seg å være feil.