Dreneringen er fra 1970 – er det en mangel i seg selv?

Alder alene er ikke nok

Loven sammenligner boligen med det en kjøper kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. En drenering fra 1970 er gammel, og en kjøper av et hus fra den tiden må regne med at dreneringen kan være utslitt eller ikke virke lenger. Derfor er en gammel drenering i seg selv bare et forhold som ligger innenfor det du måtte regne med.

Om alderen spiller mot deg, er en konkret vurdering. Det finnes ingen fast levetid som avgjør saken. Nemndene ser på hva rapporten sa, hva som er observert, og hva selgeren har opplyst.

Hva tilstandsrapporten sier om gammel drenering

Den sakkyndige skal undersøke om drenering og fuktsikring er tett eller skadet, ofte fra rom under terreng. Er anlegget skjult og uten dokumentasjon, vurderes det ut fra alder. Har en bygningsdel ukjent alder, legger nemndene i praksis til grunn at den er like gammel som huset.

En gammel og utslitt bygningsdel gir ofte tilstandsgrad 2, fordi forskriften bruker den graden også når delen er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skade på grunn av alderen. Står det slik i rapporten, regnes du for å kjenne til det som står tydelig der. TG 2 og TG 3 gjør det vanskeligere å få medhold, men hvor konkret risikoen ble beskrevet, avgjør. En generell risikoopplysning kan i noen saker være for svak til å fjerne ansvaret.

Når en drenering fra 1970 likevel kan være en mangel

Fire situasjoner gjør saken din bedre: 1. Selgeren har opplyst at dreneringen er skiftet eller nylig sjekket, og opplysningen er feil. 2. Selgeren visste at dreneringen sviktet, for eksempel etter vann i kjelleren, og sa ikke fra. 3. Rapporten beskriver dreneringen som i orden uten at den er undersøkt. 4. Dreneringen er nyere enn 1970, men er dårlig utført, slik at feilen ikke skyldes alder.

Finansklagenemnda har behandlet en sak der drenering fra 1965 var fornyet i 2016 og hadde tilstandsgrad 1 i rapporten. Nemnda fant en mangel, fordi feilen skyldtes utførelsen og ikke alder. Kjøperen fikk 100 000 kroner etter fradrag for standardheving og egenandel. Poenget er ikke beløpet, men at alder ikke var forklaringen.

Slik gikk det for Leena

Leena kjøpte et hus fra 1970 og fikk fuktig kjeller etter første høstregn. Salgsoppgaven skrev «drenering fra byggeår», og tilstandsrapporten ga drenering tilstandsgrad 2 med kommentaren at anlegget er gammelt og at det er risiko for skader.

Hun spurte selgeren og fikk vite at det aldri hadde vært vann i kjelleren, og at dreneringen ikke var rørt. Leena la frem en rapport fra en rørlegger som viste at dreneringen var tett, men ingenting tydet på at selgeren hadde visst det. Hun forsto at saken var svak: alderen var oppgitt, rapporten hadde varslet, og selgeren hadde ikke gitt uriktige opplysninger. Hun fikk ikke medhold. Hun sendte ikke krav, og la ny drenering for egen regning året etter.

Hva du bør gjøre hvis du mistenker at dreneringen svikter

Fukt i kjelleren etter regn, saltutslag på veggen og stille sildring i grunnmuren er tegn du bør ta på alvor. Ta bilder, og få en fagperson til å filme dreneringen eller åpne et kontrollpunkt slik at årsaken blir synlig. Send så selgeren en skriftlig melding hvis du mener saken kan ha et krav. Vent du med å melde fra til du har fått nytt drensrør i bakken, kan selgeren hevde at du har fjernet beviset og ikke ga ham en mulighet til å rette. Det lønner seg også å sjekke hva som ellers står om kjelleren i salgsdokumentene.

Bevisene som gjør forskjellen

Du kan ikke vinne en sak på alder alene, men du kan bygge en sak på tre ting. For det første, en fagpersons beskrivelse av tilstanden. Er dreneringen dårligere enn en drenering på den alderen normalt er, for eksempel med tilstoppede eller brutte rør? For det andre, selgerens kunnskap: naboer, tidligere rapporter og reparasjoner kan vise at han visste. For det tredje, rapportens ordlyd: sa den noe om drenering, var den undersøkt, og hvor konkret var risikoen beskrevet? Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Spørsmålet om hvem som har bevisbyrden, er forklart i hvem har bevisbyrden for en mangel.

Sa selgeren at dreneringen var ny, er det en annen sak, som du finner i selger sa at dreneringen var ny. Må du grave opp før du reklamerer, se grave opp før du reklamerer på dreneringen. For hele bildet av kravene ved dårlig drenering, se pilaren om dårlig drenering etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Gammel drenering fra 1970 er ikke en mangel i seg selv, for alder inngår i det du måtte regne med.
• Rapportens omtale av dreneringen og tilstandsgraden avgjør hvor sterkt kravet blir.
• Uriktige opplysninger om at dreneringen er ny, eller skjult vann i kjelleren, kan gjøre saken til en mangel.
• Feil utførelse er noe annet enn alder, og gir sterkere krav.
• Du må sannsynliggjøre at den gamle dreneringen er dårligere enn forventet.