Småbruk som stod fraflyttet – forfall ingen nevnte

Hvorfor et fraflyttet småbruk er en spesiell kjøpssituasjon

Et småbruk som har stått tomt i flere år, får ofte skader som ingen har oppdaget. Ingen har fyrt, luftet eller sett etter tak og renner. Fukt, mus og råte kan ha fått jobbe i fred, og driftsbygninger kan ha satt seg. Prisen er ofte lav fordi alt dette er kjent i markedet.

Avhendingslova bygger på at du kunne forvente en tilstand som passer til eiendommens type, alder og synlige tilstand (§ 3-2). For et forlatt småbruk betyr det at synlig forfall er noe du må regne med. Det du kunne se, kan du ikke senere klage på (§ 3-10). Kravene dine bygger derfor på det som var skjult, eller på det selgeren visste.

Hva du kunne se, og hva du ikke kunne se

Et bruk med hull i taket, oppløste vindusrammer og en låve som lener seg, er godt synlig forfall. Selgeren kan si at kjøpesummen og tilstanden ga deg alle signaler. Ved slike bygninger blir det vanskelig å komme med krav om alminnelig slitasje.

Skjult forfall er en annen sak. Råte i grunnmur, skade i takkonstruksjonen som ikke var synlig innenfra, et brønnanlegg eller avløp som ikke fungerer, er skader en kjøper sjelden kan oppdage ved en visning. Er slike ting ikke nevnt i tilstandsrapporten, og selgeren har visst om dem, kan det være en mangel etter reglene om opplysningsplikt (§ 3-7).

Merk at tilstandsrapporten bare bygger på det som er synlig, hvis forskriften ikke krever målinger. Deler som ikke lot seg undersøke, som et tak dekket av snø eller en krypkjeller uten adkomst, skal stå som ikke undersøkt. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av rapporten.

Slik gikk det for Ragnhild

Ragnhild kjøpte et småbruk som hadde stått tomt siden forrige eier flyttet på institusjon. Salgsoppgaven beskrev boligen som «trenger oppussing» og fortalte at uthusene var «i varierende stand». Rapporten fant tak og grunnmur i dårlig stand, og hun regnet med en større jobb.

Etter overtakelsen fant hun at kjelleren hadde stått under vann i flere perioder, og at avløpet var revet av i en tidligere graving. Ragnhild reklamerte skriftlig og viste til at selger, som var sønn til forrige eier, hadde vært innom huset flere ganger.

Utfallet ble at kravet om avløpet førte frem, fordi sønnen innrømmet i et brev at han hadde visst om vannskaden. Kravet mot taket og grunnmuren falt, siden det var beskrevet i rapporten og synlig ved visning. Hun fikk erstatning bare for avløpet.

Salgsoppgaven og «solgt som det er»

Sier salgsoppgaven eller annonsen ting som ikke stemmer, kan det være en mangel selv om huset er gammelt (§ 3-8). Står det «brukbar stand», «nytt tak» eller «nyere avløp», og det er feil, har du en mangel så lenge opplysningen påvirket avtalen. Opplysninger fra megleren på vegne av selgeren regnes som selgerens egne.

Selv om bruket er solgt «som det er», gjelder ikke det generelle forbeholdet ved forbrukerkjøp (§ 3-9). Du kan likevel få krav hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med, ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. På et forfalt småbruk er det dyrt å nå den grensen, siden kjøpesummen ofte er lav.

Andre forhold som kan trekke i samme retning

Et småbruk har mer å gjøre med enn hus. Jordbruksareal skal etter jordlova drives, og en ny eier må ta stilling til om han vil drive selv eller leie bort jorda innen ett år. Eieren skal også holde byggverk i forsvarlig stand etter plan- og bygningsloven. Har kommunen gitt pålegg om utbedring eller frist for drift, og selgeren ikke sa fra om det, kan det være en opplysning du hadde grunn til å få.

Les mer om driveplikten i småbruk med driveplikt ingen fortalte om og om fallgruver ved slike kjøp i kjøpe småbruk: fallgruvene ingen forteller deg om.

Slik reklamerer du

Dokumenter forfallet med bilder før du rydder eller river. Få en skriftlig vurdering av en fagperson som skiller mellom det som kommer av tomstand og aldring, og det som er en skjult skade. Send skriftlig reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Kravet er normalt prisavslag eller erstatning. Tilbyr selgeren å rette, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du må selv bære de første 10 000 kroner av tapet. Hva du kan kreve ved kjøp av gamle hus, går pilaren om å kjøpe gammelt hus igjennom.

Kort oppsummert

• Forfall på et småbruk er en mangel bare hvis det er vesentlig verre enn du kunne regne med, eller selgeren tidde.
• Synlig forfall etter år uten drift må du regne med, så kravene dine handler om det skjulte.
• Rapporten og salgsoppgaven avgjør hva du regnes for å kjenne til og hva som er lovt.
• Dokumenter forfallet før du rydder, og reklamer skriftlig innen rimelig tid.
• Kravet er normalt prisavslag eller erstatning, og de første 10 000 kronene bærer du selv.