Sløyfer og lekter råtner under taksteinen

Hva er sløyfer og lekter, og hvorfor råtner de?

Lekter er tresløyfer som taksteinen henger på, og de ligger på tvers av sløyfer (bærelekter) over undertaket. Ligger det fukt mellom tekkingen og undertaket, kan treet begynne å råtne. Årsaken kan være at taksteinen slipper vann gjennom, at undertaket er gammelt eller skadet, eller at luften under taket ikke går fritt og fuktigheten blir hengende.

Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at der det kan oppstå kondens under taktekkingen, eller tekkingen ikke er tett nok, skal konstruksjonen under ha vanntett undertak. En moderne takkonstruksjon skal altså tåle litt vann under tekkingen. En bolig fra før dagens regler kan ha helt andre løsninger, og det er ikke i seg selv en mangel. Spørsmålet er om råten skyldes feil utførelse, en skade eller lekkasje som selgeren kjente til, eller bare at et gammelt tak har nådd slutten av tiden sin. Mange saker handler om nettopp dette skillet, og det er du som må sannsynliggjøre at årsaken ikke bare er alder.

Hva rapporten kunne se, og hva den ikke kunne se

Forskriften om tilstandsrapporter sier at undertak, lekter og taktekking skal undersøkes når den bygningssakkyndige finner det sikkerhetsmessig forsvarlig. Da skal det ses etter sprekker, mose og andre svekkelser, og vurderes takets helning, materialer, vedlikehold og undertakets alder. Hvis noe ikke kan undersøkes, for eksempel fordi taket er snødekt, skal det stå i rapporten.

Råte under taksteinen er sjelden synlig ovenfra. Takstmannen må ofte anta tilstanden ut fra alder, mose og spor på loftet. Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til det som tydelig går frem av rapporten. Har taket tilstandsgrad 2 eller 3, er det vanskeligere å få medhold, men det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet. En generell risikoopplysning er ikke alltid nok til å frita selgeren.

Slik gikk det for Idar

Idar kjøpte et hus fra 1981 med betongtakstein. Rapporten ga taket tilstandsgrad 2 og skrev at undertaket var av eldre type og at taket burde overvåkes. Andre sommer fikk han en takdekker til å legge om et hjørne der det hadde lekket. Da steinen kom av, var flere lekter myke som svamp, og sløyfene under var brune og oppløst.

Idar krevde prisavslag tilsvarende omlegging av hele takflaten. Selgeren viste til rapporten og skrev at alderen på taket var kjent. Idar pekte på at rapporten bare hadde en generell risikoopplysning om undertaket, uten å nevne råte eller tidligere lekkasjer.

Saken endte med et kompromiss der selgeren dekket en del av kostnaden. Idar fikk ikke dekket hele omleggingen, siden det ble trukket fra for at han fikk et nytt tak i stedet for et gammelt.

Hva du kan kreve, og hva som trekkes fra

Blir det en mangel, kan du kreve prisavslag. Det settes normalt til kostnaden ved å utbedre, og utbedringen skal være den rimeligste tilfredsstillende. Finansklagenemnda trekker fra for standardheving og levetidsforlengelse, altså den fordelen du får når nytt tre og ny tekking erstatter gammelt. Beregningen er en skjønnsmessig vurdering, og det finnes ingen fast prosent.

Var råten en følge av at selgeren visste om lekkasjer og tidde, kan du også kreve erstatning. Selgeren har rett til å rette først, og du bør gi ham mulighet til det før du setter i gang omleggingen. Gjør du jobben uten å varsle, kan du ende med å måtte bære en del av tapet selv. Reglene og fristene er samlet i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp.

Slik sikrer du bevis før taksteinen legges tilbake

Er råte oppdaget, ta bilder før noe fjernes: av steinen, lektene, sløyfene og undertaket, med målestokk og dato. La en takdekker eller tømrer skrive kort hva som er skadet, og hvor gammel han vurderer at skaden er. Ta gjerne vare på noen av de råtne lektene.

Skriv så til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Kravet må si hva slags avtalebrudd det gjelder. Undertaket og alderen på det er et sentralt tema, se undertaket er utslitt og taket er eldre enn salgsoppgaven sa. Ser du at også takstein knekker, kan takstein som knekker og lekker vise hvordan slike saker vurderes. Kostnader under 10 000 kroner må du dekke selv.

Kort oppsummert

• Råtne lekter og sløyfer under taksteinen gir krav mot selger når årsaken er feil utførelse eller en lekkasje selgeren kjente til.
• Rapportens omtale av undertakets alder og tilstandsgrad avgjør hvor sterkt kravet står.
• Råten sitter skjult, så takdekkerens bilder og beskrivelse er viktige bevis.
• Prisavslaget reduseres normalt for standardheving, uten fast prosentsats.
• Gi selgeren mulighet til å rette før du legger om taket.