Slik skriver du en annonse for leiligheten uten å love for mye

Hvorfor en annonse for leiligheten du leier ut, binder deg

Husleieloven § 2-3 sier at det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Det gjelder uavhengig av om opplysningen står i en kontrakt, i en annonse, i en melding eller sies muntlig. En annonse du har skrevet eller bestilt, er opplysninger gitt av deg.

Loven setter to begrensninger. Opplysningen må kunne antas å ha virket inn på avtalen. Og den må ikke i tide være rettet på en tydelig måte. Står det «ca. 52 kvadratmeter» og boligen er 41, kan leietakeren som regel vise at arealet betydde noe for beslutningen. Retter du feilen før kontrakten skrives, tydelig og skriftlig, er det en annen sak. Se også hva som regnes som en mangel.

Hva du bør oppgi presist

Skriv det du har dokumentert. Har du ikke målt arealet, skriv at det er omtrentlig, og oppgi hvor tallet kommer fra. Gjør det klart hva som er bruksareal og hva som er andre rom, som bod eller balkong. Skriv hva som følger med av møbler og hvitevarer, og hva som ikke gjør det.

Opplys om kostnader utover leien, for eksempel om strøm, internett og kommunale avgifter er inkludert eller ikke. Etter husleieloven § 3-1 skal leien fastsettes til et bestemt beløp, men strøm og brensel kan fordeles forholdsmessig hvis det er avtalt, og leieren kan da kreve årlig regnskap (§ 3-4). Skriver du «alt inkludert», må det stemme.

Nevn også begrensninger i bruken som du kjenner til: delt bad, felles inngang, begrenset parkering, støy fra vei eller naboer, bygge- eller oppussingsarbeid i sameiet.

Ord og bilder som lett blir for mye

Ord som «nyoppusset», «strøm inkludert», «rolig område» og «alle fasiliteter» kan bli målt mot virkeligheten. Har du pusset opp kjøkkenet men ikke badet, skriv det. Bruk bilder av den faktiske leiligheten slik den ser ut nå, og ikke bilder fra før en skade eller fra en annen enhet i bygget. Hvis du har bilder fra en tidligere oppussing, skriv hvilken tid de er tatt.

Bruk heller en nøktern beskrivelse enn en salgstekst. En leietaker som får det hun leste i annonsen, har ingenting å klage på. Du slipper også å bruke energi på å forklare avvik i ettertid.

Annonsen kan også bli et diskrimineringsspørsmål

Ved utleie av husrom kan det ikke tas hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder (§ 1-8). En annonse som utelukker søkere på slike grunner, er et varsel om at de vil bli vektlagt. Ved diskriminering gjelder likestillings- og diskrimineringsloven. Skriv heller hva du forventer av leietakeren, som stabil inntekt, og unngå formuleringer om hvem du ikke vil ha. Mer om dette finner du under diskriminering ved utleie.

Eksempel: Åse og leiligheten som ble mindre

Åse annonserer en toroms leilighet til 12 500 kroner i måneden. I annonsen står «ca. 52 kvm», «nytt bad» og «internett inkludert». Leiligheten er 41 kvadratmeter, badet er fra 2008, og internettet er det leietakeren som må tegne selv.

Thea leser annonsen, ser på bildene og skriver kontrakt uten å måle noe. Tre uker etter innflytting oppdager hun forskjellen. Her er arealet, badet og internettet opplysninger gitt av utleier, og de stemmer ikke. Hvis opplysningene har virket inn på avtalen, er det mangler. Thea kan melde fra til Åse innen rimelig tid etter at hun burde oppdaget dem (§ 2-8). Hun kan kreve avslag i leien i den tiden mangelen varer, slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieverdien av boligen slik den er og slik den skulle vært (§ 2-11). Hvis en takstmann mener en leilighet på 41 kvadratmeter har en leieverdi på 10 500 kroner, kan avslaget i dette tilfellet svare til forskjellen på 2 000 kroner i måneden. I tillegg kan hun ha krav på retting eller erstatning.

Hadde Åse i stedet skrevet «ca. 41 kvm, bad fra 2008, internett må tegnes av leietaker», hadde hun ikke fått noen mangel å svare for.

Hva leietaker selv må ha sett

Husleieloven § 2-6 sier at det leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Har hun besiktiget boligen, kan hun ikke senere påberope noe som burde vært oppdaget under besiktigelsen, med mindre utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det hjelper deg hvis hun har vært på visning og sett avviket. Unntaket er at utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Reglene om manglende opplysninger i § 2-4 innskrenkes heller ikke.

Slik rydder du opp når noe i annonsen er feil

Oppdager du en feil i annonsen etter at den er lagt ut, rett den. Si fra til de som allerede har vært på visning eller meldt interesse. Tar du feilen opp før kontrakten skrives og gjør det tydelig, kan opplysningen ikke senere brukes mot deg etter § 2-3. Loven sier ikke noe om hvor sent en rettelse kan komme for å regnes som «i tide», så gjør den før noen har bundet seg.

Ta vare på annonsen i den formen den hadde da folk leste den, med skjermbilder og dato. Det er det du eventuelt skal vurderes etter.

Kort oppsummert

• Opplysninger i en annonse for leilighet til utleie er opplysninger fra utleier, og avvik er en mangel hvis de har virket inn på avtalen og ikke er rettet i tide.
• Oppgi tall og forhold du kan dokumentere, og skriv «ca.» der du ikke har målt.
• Nevn kostnader utover leien og begrensninger i bruken.
• Annonsen skal ikke ekskludere noen på grunn av kjønn, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse, alder eller de andre forbudte grunnene.
• Retter du en feil tydelig og i tide, før kontrakten skrives, er det ikke lenger en mangel etter § 2-3.