Slik dokumenterer du lokalets tilstand ved innflytting og utflytting
Lag en skriftlig protokoll med bilder og beskrivelse av lokalet når du flytter inn, og en ny når du flytter ut, og få utleier til å signere begge. Husleieloven sier at lokalet ved overlevering skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand hvis ikke annet er avtalt, og at det ved tilbakelevering skal være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. Protokollen viser hva «samme stand» betyr i ditt lokale. Uten den blir det ofte ord mot ord om hva som var skadet fra før.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever ved innflytting og utflytting
Lokalet skal stilles til din disposisjon til avtalt tid, og overleveringen regnes som skjedd når du har fått nøkler og uhindret atkomst, se husleieloven § 2-1. Etter § 2-2 skal lokalet ved overleveringen være i samsvar med kontrakten, og hvis ikke annet er avtalt, ryddet, rengjort og i vanlig god stand.
Om lokalet har en mangel, bedømmes ut fra forholdene på overleveringstidspunktet, se § 2-7. Det du kjente til da du skrev under, kan du ikke gjøre gjeldende som mangel senere, og det samme gjelder det du burde ha oppdaget ved en befaring, med mindre utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, se § 2-6. Dokumentasjonen din skiller derfor mellom feil utleier skal rette, og forhold du har akseptert.
Ved utflytting skal lokalet leveres tilbake ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, se § 10-2. Kontrakter for næringslokale har ofte strengere krav til tilbakeleveringen, og loven kan i stor grad fravikes ved lokale.
Slik lager du en protokoll ved innflytting
Gjør dette sammen med utleier eller en representant, helst før du tar i bruk lokalet:
- Gå gjennom rom for rom: gulv, vegger, himling, vinduer, dører, låser, sanitærutstyr, kjøkken, ventilasjon og elektrisk anlegg.
- Skriv ned alt du ser, også små riper, flekker og sprekker.
- Ta bilder og film av hvert rom og av hver skade, med dato. Ta også et bilde som viser hele rommet, slik at det er klart hvor skaden sitter.
- Noter målerstander for strøm og vann, og antall nøkler, adgangskort og fjernkontroller.
- List opp utstyr og inventar som følger med lokalet.
- Skriv ned hvilke feil utleier skal rette, og når.
- La begge signere og dateres. Hver part får sin kopi.
Bruk gjerne en mal, men la den ikke begrense hva du skriver. Det som står i protokollen, er beviset.
Hvis utleier ikke vil signere
Noen utleiere vil ikke bruke tid på en protokoll. Da gjør du den selv og sender den på e-post samme dag, med bildene vedlagt. Skriv at dette er tilstanden ved overtakelsen, og be om kommentarer innen en frist, for eksempel sju dager. Svarer ikke utleier, har du i det minste dokumentert tilstanden på et tidspunkt som er så nær overleveringen som mulig.
Oppdager du senere feil som du ikke kunne se ved overtakelsen, må du si fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget dem. Ellers kan du miste retten til å gjøre dem gjeldende, se § 2-8. Skader som oppstår i leietiden og må utbedres uten opphold, skal du melde straks.
Elin og gulvet i butikken
Elin leier et butikklokale på 110 kvadratmeter i seks år. Ved innflytting lager hun og utleieren Arne en protokoll. Den viser riper i parketten ved kassaområdet, tre sprukne veggfliser på toalettet og en vegg som sist ble malt for fire år siden. Elin har tatt 38 bilder, og begge har signert.
Ved utflytting krever Arne 62 000 kroner for nytt gulv, nye fliser og maling. Elin viser til protokollen. Riper og fliser var der fra før, og slitasjen på gulvet er alminnelig slit og elde. Det som gjenstår, er hull etter hyllefester i en vegg, og de koster 14 000 kroner å utbedre. Kravet blir 14 000 kroner i stedet for 62 000.
Slik dokumenterer du ved utflytting
Avtal en felles gjennomgang noen dager før du leverer nøklene, slik at du får tid til å utbedre det som er din sak. Bruk protokollen fra innflytting og sammenlign rom for rom. Ta nye bilder og film. Noter målerstander og antall nøkler du leverer.
Tilbakelevering regnes som skjedd når utleier har fått nøklene og uhindret atkomst, med mindre annet er avtalt. Sørg for å få kvittering på nøklene. Har du bygd om, kan utleier ikke uten særlig avtale kreve at du setter lokalet tilbake for endringer du hadde rett til å utføre, men kan kreve erstatning for verdireduksjon ved endringer du ikke hadde rett til. Fast inventar du har brakt inn, tilfaller utleier hvis det ville være uforholdsmessig kostbart å fjerne det. Les mer om tilbakelevering av næringslokale og om ombygging av leid lokale.
Er dere uenige om hva som er slit og hva som er skade, kan en uavhengig takstmann skrive en rapport som dere begge godtar. Avtal det før han kommer.
Kort oppsummert
- Lag en signert protokoll med bilder og målerstander ved innflytting, og en ved utflytting.
- Ved overlevering skal lokalet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand hvis ikke annet er avtalt, og ved tilbakelevering skal det være i samme stand, bortsett fra slit og elde.
- Skriv ned feil du aksepterer og feil utleier skal rette, og meld nye feil innen rimelig tid.
- Nekter utleier å signere, send protokollen på e-post med frist for kommentarer.
- Kontrakten kan stille strengere krav ved tilbakelevering, så les den før du flytter ut.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.