Slik bestrider du et erstatningskrav fra utleier i leietiden

Slik bestrider du erstatningskravet fra utleier i leietiden

Et erstatningskrav midt i leieforholdet kommer ofte som en e-post med et beløp og et bilde. Du er ikke forpliktet til å betale fordi utleier skriver at du skylder penger. Kravet må ha et grunnlag i loven eller avtalen, og det er utleieren som må kunne vise hva som har skjedd og hva det har kostet.

Grunnregelen står i husleieloven § 5-8. Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at du ikke oppfyller pliktene dine etter §§ 5-1 til 5-6. Det gjelder ikke så langt du godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor din kontroll. Er tapet derimot en følge av feil eller forsømmelse fra din side, kan utleieren i alle tilfeller kreve erstatning.

Finn ut hvilken plikt utleier mener du har brutt

Start med å lese kravet nøye. Svaret ditt avhenger av hva utleieren peker på.

Den vanligste påstanden er at du ikke har behandlet boligen med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1 annet ledd). Da må utleieren kunne beskrive hva du har gjort eller unnlatt å gjøre. Andre påstander kan være at du ikke har meldt fra om en skade (§ 5-5), at du har gjort endringer uten samtykke (§ 5-4) eller at du ikke har vedlikeholdt det du skal vedlikeholde (§ 5-3 annet ledd: dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen).

Merk at utbedring av tilfeldig skade ikke regnes som vedlikehold du skal ta (§ 5-3 tredje ledd). Må en gjenstand som tilhører utleieren skiftes ut, er det som hovedregel utleieren som tar den utgiften (§ 5-3 annet ledd). Kan du vise at skaden har en annen årsak enn bruken din, er kravet i praksis imøtegått.

Be om dokumentasjon før du tar stilling til beløpet

Loven har ikke en paragraf som sier hva et krav må inneholde, men uten underlag kan ingen vurdere det. Be derfor skriftlig om:

• en beskrivelse av skaden, med bilder fra før og etter hvis utleieren har dem
• faktura eller pristilbud fra håndverker, med timer og materialer spesifisert
• opplysning om hvor gammelt det skadde var, for eksempel gulv, benkeplate eller maling
• innflyttingsprotokoll eller annen dokumentasjon på hvilken stand boligen hadde da du overtok

Utleieren skal ikke komme bedre ut enn han ville gjort uten skaden. Når et femten år gammelt gulv skiftes helt på grunn av en liten flekk, kan du hevde at utleieren får et nytt gulv på din regning. Utmålingen følger § 2-14, som § 5-8 viser til. Tapet må være slikt utleieren med rimelighet kunne forutse, og han må begrense det ved å velge en rimelig reparasjon. Ansvaret kan dessuten settes ned når det vil virke urimelig stort i forhold til tapet som vanligvis oppstår i liknende saker.

Skriv svaret slik at det kan brukes som bevis

Svar skriftlig, helst med e-post eller brev du kan dokumentere at utleieren har fått. Skriv hvilke deler av kravet du bestrider, og hvorfor. Ta med alle argumentene dine allerede i første svar. Du kan godta en del av kravet og avvise resten. Det er ofte lurt hvis du erkjenner at noe er din skyld, fordi resten da får mer tyngde.

Avvis også at utleieren kan ta pengene fra depositumet på egen hånd. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over depositumet alene (§ 3-5 tredje ledd). Etter at leieforholdet er over, utbetales det som hovedregel ved samtykke fra begge parter eller ved en avgjørelse med virkning som rettskraftig dom.

Når saken går videre til Husleietvistutvalget

Tvister om leie av bolig må behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten (§ 12-5 fjerde ledd). Forliksrådet kan ikke behandle slike tvister. Utvalget er faglig uavhengig, og en sak starter med en skriftlig klage. Du får anledning til å svare. Hvordan det foregår, står i hva er Husleietvistutvalget og i forsvar i HTU.

Betal ikke bare for å slippe bråk dersom du mener kravet er uten grunnlag. Men svar alltid, og svar innen den fristen utleieren setter, så lenge den er rimelig. Svarer du ikke, blir det vanskeligere å vise at du har protestert i tide.

Kort oppsummert

• Du kan bestride et erstatningskrav fra utleier i leietiden ved å svare skriftlig og begrunne hvorfor du ikke er ansvarlig, eller ikke ansvarlig for hele beløpet.
• Utleier må vise at du har brutt en plikt etter §§ 5-1 til 5-6 og at tapet er reelt og dokumentert.
• Be om beskrivelse, bilder, faktura og opplysning om alder på det som er skadet.
• Utleier kan ikke ta av depositumet mens leieforholdet varer.
• Leier du bolig, må tvisten behandles av Husleietvistutvalget før den kan gå til tingretten.