Slik skriver du om feil uten å skremme bort kjøpere

Hvorfor det du skriver om feil betyr noe

Det du skriver i salgsoppgaven, er din egen opplysning. Etter avhendingslova § 3-8 regnes opplysninger i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring på vegne av deg som dine. Det er en mangel hvis boligen ikke svarer til det, forutsatt at opplysningen virket inn på avtalen og ikke er rettet tydelig i tide.

Kjøperen regnes samtidig for å kjenne til det som tydelig framgår av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter han fikk anledning til å lese. Det følger av § 3-10. En feil som er klart beskrevet, kan kjøperen derfor ikke bruke mot deg senere. Å skrive godt om feil er dermed både høflig og en form for vern.

Slik skriver du om feil i salgsoppgaven

Bruk fire elementer: hva, hvor, hvordan og hva nå. Si hva feilen er, hvor i boligen den sitter, hvordan du oppdaget den og hva som er gjort eller anbefalt. Det gir kjøperen noe å ta stilling til i stedet for noe å frykte.

Sammenlign to formuleringer:

• Uheldig: «Litt fukt i kjelleren, ellers helt fint.»
• Bedre: «Det er målt forhøyet fukt i sørveggen i kjelleren. Det er ikke gjort tiltak. Tilstandsrapporten gir TG 2 på dette punktet.»

Den siste virker kanskje tøffere, men er tryggere for deg. Den sier hva du vet og hvor dette kommer fra. Kjøperen ser at du har oversikt og at du ikke skjuler noe.

Kan du vise til en tilstandsgrad, gjør det. TG 2 betyr vesentlige avvik der tiltak trengs i nær framtid, og TG 3 betyr store eller alvorlige avvik. Da bruker du de samme ordene som rapporten, og kjøperen slipper å tolke.

Tonen: saklig og uten pynt

Skriv som du snakker, men uten å pynte. Ikke bruk ord som «bagatell», «mindre skavank» eller «bare kosmetisk» om noe som ikke er det. Slike ord kan brukes mot deg hvis det viser seg at feilen var større. Du har ikke plikt til å vurdere alvoret i en feil du ikke er fagperson på. Skriv hva du har sett, og hva rapporten sier.

La også være å unnskylde deg. Du er ikke i en forsvarsposisjon. En feil ved en boligs alder er ikke noe å skamme seg over, og de fleste kjøpere regner med at et eldre hus har slitasje. Se hendelser i boligen som kan skremme kjøpere for hvordan du kan snakke om tyngre saker.

Fallgruvene: «som den er» og vage forbehold

Mange skriver «solgt som den er» og tror at det dekker dem. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning, og det samme gjelder forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke kjøperens vurdering. Selv med et slikt forbehold er det en mangel hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers.

Det gir et klart råd. Bytt ut det vage forbeholdet med en konkret beskrivelse av feilen. En setning som «kjelleren har hatt fuktproblemer, og det finnes ikke dokumentasjon på at det er utbedret» virker bedre enn ti sider med forbehold.

Skriver du om noe du bare mistenker, må du også passe deg. Hva du gjør med feil du «tror» finnes, står i feil jeg bare tror kan finnes.

Når det er noe du ikke kan fikse

Har du en feil du vet om, men ikke har råd til å utbedre før salget, kan du fortsatt skrive om den. Nevn den åpent og la den inngå i prisen. Kjøperen kan da regne den inn i budet. Du finner flere tanker om dette i kjente feil du ikke har råd til å fikse før salget.

Etter § 3-7 kan du ikke tie om noe du kjente til når kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite det, og hans egne undersøkelser fritar deg ikke. Den beste beskyttelsen er å legge fram det du vet i god tid. Grunnreglene står i opplysningsplikt ved boligsalg.

Slik gikk det for Torill

Torill skulle selge et rekkehus der taket hadde en gammel lekkasje som var utbedret, men der undertaket fortsatt viste misfarging. Hun var redd for at kjøperne ville tro det var verre enn det var, og vurderte å utelate det.

Hun skrev heller: «Taket hadde en lekkasje for tre år siden. Den ble tettet av en takdekker, og kvittering ligger ved. Det er noe misfarging på undertaket som er beskrevet i tilstandsrapporten.» Megleren la tekst og dokumenter ut sammen. Ingen kjøpere trakk seg, budgiverne stilte ett spørsmål om det og gikk videre. Etter overtakelsen dukket det ikke opp noe krav.

Kort oppsummert

• Når du skal skrive om feil i salgsoppgaven, beskriv hva feilen er, hvor den sitter, hva som er gjort og hva som gjenstår.
• Bruk rapportens egne ord og tilstandsgrader i stedet for egne vurderinger.
• Unngå «bagatell», «bare kosmetisk» og «solgt som den er», siden slike ord ikke beskytter deg.
• En feil du ikke får utbedret, kan du fortsatt skrive om åpent og la inngå i prisen.
• Legg dokumentasjonen ved beskrivelsen, slik at kjøperen ser hva du bygger på.