Hva skjer om jeg blir syk og ikke klarer å fullføre salget?
Blir du syk etter at handelen er inngått, er du fortsatt bundet av den. Sykdom i seg selv gir ikke rett til å gå ut av avtalen. Det du kan gjøre, er å la noen andre gjennomføre salget for deg, med en vanlig fullmakt, en fremtidsfullmakt eller en verge. Skjer det før handelen er inngått, kan du avbryte salget og si opp megleren, men megleren kan da kreve rimelig vederlag for arbeidet som er gjort.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva skjer med salget hvis du blir syk før handelen er inngått?
Er det bare lagt ut annonse og holdt visning, har du ikke inngått noen avtale med en kjøper. Da er du ikke bundet, og du kan stoppe salget. Oppdragsavtalen med megleren kan sies opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5 annet ledd), men megleren har krav på rimelig vederlag for arbeidet han har utført (tredje ledd). Utleggene kan han kreve dekket etter avtalen.
Har du akseptert et bud, er situasjonen en annen. Da har du en avtale, og den holder, uansett om du er frisk eller på sykehus.
Hva sykdommen betyr for avtalen du har inngått
Loven har ikke en egen regel som fritar selgeren fordi han ble syk. Du må fortsatt overlate boligen til kjøperen på avtalt dato. Kjøperen kan kreve at du oppfyller (avhendingslova § 4-2), og han kan heve hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd (§ 4-3).
Sykdom kan likevel få betydning for erstatningen. Kjøperen kan kreve skadebot for tap på grunn av forsinkelse, men ikke hvis du kan godtgjøre at forsinkelsen skyldtes en hindring utenfor din kontroll, som du ikke kunne regne med på avtaletidspunktet, og som du ikke kunne overvunnet eller unngått følgene av (§ 4-5 første ledd). En plutselig alvorlig sykdom kan komme inn under det. Spørsmålet kan bli om følgene kunne vært unngått, for eksempel ved at noen andre med fullmakt gjorde jobben.
Skjer det noe som hindrer deg i å oppfylle i tide, må du gi kjøperen melding om det og om hva det betyr for oppfyllelsen. Gjør du ikke det innen rimelig tid, kan han kreve erstatning for tap han kunne unngått med en melding (§ 4-7). Ring megleren før du gjør noe annet.
Var du så alvorlig syk da du skrev under at du ikke forsto hva du gjorde, kan avtalen kanskje angripes. Avtaleloven § 33 sier at en viljeserklæring ikke binder hvis forholdene da motparten fikk vite om den, og som han måtte kjenne til, gjør det i strid med redelighet og god tro å gjøre den gjeldende. Det blir en konkret vurdering, og forholdene må kunne dokumenteres.
Slik kan noen annen gjennomføre salget for deg
Vanligvis er det flere som kan gjøre mye av det praktiske. Megleren tar seg av dokumenter, tinglysing og oppgjør (eiendomsmeglingsloven § 6-10), og familie kan åpne for håndverkere eller overlevere nøklene. Det som krever din underskrift eller din vilje, krever en fullmakt eller en verge.
Vanlig fullmakt
Du kan gi en person fullmakt til å signere for deg mens du selv forstår hva du gjør. Fullmakten bør nevne salget av boligen uttrykkelig. En vanlig fullmakt er laget for situasjoner der du er forhindret, ikke for situasjoner der du ikke lenger forstår hva fullmakten betyr.
Fremtidsfullmakt
Dette er fremtidsfullmakten, fullmakten som er laget for at noen skal kunne handle når du ikke lenger kan. Den må opprettes mens du har evnen til å forstå betydningen (vergemålsloven § 79). Den må være skriftlig, med to vitner som er til stede samtidig, og vitnene kan ikke være fullmektigen eller fullmektigens ektefelle, samboer, foreldre, barn eller barnebarn (§ 81). Er formkravene ikke fulgt, er den ugyldig. Fullmakten kan omfatte økonomiske forhold, og kan begrenses til bestemte områder (§ 80). Den trer i kraft når du på grunn av sinnslidelse, herunder demens, eller alvorlig svekket helbred ikke lenger kan ivareta dine interesser (§§ 78 og 83). Fullmektigen kan be statsforvalteren om å stadfeste at den er trådt i kraft (§ 84).
Du kan alltid kalle tilbake en fremtidsfullmakt så lenge du forstår betydningen av det (§ 89).
Verge
Finnes det ingen fullmakt, kan det opprettes vergemål. Alminnelig vergemål er et frivillig støttetiltak, og du må selv samtykke skriftlig med mindre du ikke er i stand til å uttrykke deg, jf. vergemålsloven § 20. Vergen trenger statsforvalterens samtykke for å avhende fast eiendom, og det samme gjelder for andel eller aksje i boligselskap (§ 39).
Bjørnar, Ingvild og Tuva
Bjørnar Dahl har akseptert et bud fra Tuva Lie på 3 400 000 kroner. Overtakelsen er satt til 1. juni. I mai får han hjerneslag og blir liggende på sykehus. Datteren Ingvild tar kontakt med megleren.
Bjørnar har ikke gitt noen fullmakt. Ingvild kan ikke signere for ham. Hun får likevel gjort mye. Megleren forklarer situasjonen for Tuva, og de blir enige om at overtakelsen flyttes til 15. juni. Det er ingen forpliktelse til å godta en utsettelse, men Tuva har en leieavtale som kan forlenges, og hun ønsker ikke en konflikt.
Hadde Tuva sagt nei, kunne hun krevd oppfyllelse. Hun kunne også kreve dekket merutgifter, for eksempel 14 000 kroner for to ukers ekstra leie. Bjørnar kunne på sin side vist til at sykdommen var en hindring han ikke hadde kontroll over (§ 4-5), og at han hadde meldt fra så snart han kunne (§ 4-7).
Hadde Bjørnar vært i en tilstand som gjorde at han ikke lenger kunne ivareta egne interesser, og samtidig ikke hatt noen fremtidsfullmakt, måtte Ingvild søke om vergemål. En verge kan selge boligen bare med statsforvalterens samtykke (§ 39). Det tar tid, og Tuva ville måtte vente på det.
Hadde Bjørnar derimot opprettet en fremtidsfullmakt for to år siden, med Ingvild som fullmektig og to godkjente vitner, kunne hun ta over så snart den var trådt i kraft. Med en stadfesting fra statsforvalteren i hånden (§ 84) hadde megleren og banken hatt noe konkret å forholde seg til.
Slik forbereder du deg
Opprett fremtidsfullmakten mens du er frisk, og la den uttrykkelig nevne salg av fast eiendom. Velg en fullmektig du stoler på, og en reserve (§ 79). Sørg for at vitnene oppfyller kravene.
Er du i en pågående boligsalgsprosess og vet at du skal til en operasjon, snakk med megleren på forhånd. Avtal overtakelse med god margin, og la en fullmektig kunne ta over de siste praktiske oppgavene.
Kort oppsummert
- Sykdom frigjør deg ikke fra en inngått avtale om boligsalg.
- Før handelen er inngått, kan du stoppe salget og si opp megleren, men megleren har krav på rimelig vederlag (eiendomsmeglingsloven § 6-5).
- Forsinkelse på grunn av en hindring du ikke rår over, kan fri deg fra erstatning, men du må gi kjøperen melding i tide (avhendingslova §§ 4-5 og 4-7).
- En fremtidsfullmakt må opprettes mens du forstår betydningen, og må følge formkravene (vergemålsloven §§ 79 og 81).
- Uten fullmakt må det opprettes vergemål, og vergen trenger statsforvalterens samtykke for å selge boligen (§ 39).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.