Fremtidsfullmakt og salg av boligen: kan fullmektigen selge huset?

Fullmakten Gudmunds datter fant, sa ingenting om å selge huset

Gudmund fylte ut en fremtidsfullmakt for seks år siden, lastet ned fra internett og signert med to naboer som vitner. Teksten ga datteren fullmakt til å «ivareta alle mine økonomiske og personlige interesser», en formulering som virker vid, men som ikke sier noe konkret om fast eiendom. Da Gudmund flyttet på sykehjem i vår og familien trengte pengene fra boligen til å dekke egenandelen, oppdaget datteren at banken og eiendomsmegleren ba om noe fullmakten rett og slett ikke inneholdt: en uttrykkelig hjemmel til å selge huset på hans vegne. Hver måned huset sto tomt og usolgt, økte samtidig egenandelen som skulle dekkes av salgssummen, og datteren merket fort at forsinkelsen kostet familien reelle kroner, ikke bare frustrasjon over papirarbeid.

Fremtidsfullmakt selge bolig krever mer enn gode hensikter

Fast eiendom regnes som en av de mest inngripende disposisjonene en fullmektig kan gjøre, og praksis er derfor streng. Retten til å selge, pantsette eller på annen måte disponere rettslig over fast eiendom må nevnes eksplisitt, gjerne med adresse eller gårds- og bruksnummer. Uten den setningen risikerer familien at skjøtet blir avvist ved tinglysing, og at hele salget må settes på vent mens en løsning finnes, kanskje i flere måneder mens saken løses. Noen fullmakter beskriver i tillegg en minstepris eller et krav om at boligen selges gjennom megler, nettopp for å hindre at fullmektigen selger raskt og billig bare for å bli ferdig med oppgjøret. En ferdig mal dekker sjelden dette godt nok av seg selv, så sjekk en konkret fremtidsfullmakt-mal med salgsklausul om du skal skrive en ny.

Ikrafttredelse avgjøres av fullmektigen selv, ofte med en legeerklæring i hånden

Etter reglene i vergemålsloven kapittel 10 om fremtidsfullmakt er det fullmektigen som vurderer og erklærer at fullmaktsgiveren ikke lenger er i stand til å ivareta sine egne interesser innenfor det området fullmakten gjelder. I praksis skjer dette normalt understøttet av en legeerklæring, og mange banker og Kartverket ber om at fullmakten er stadfestet hos Statsforvalteren før de godtar den i en eiendomshandel. For Gudmunds del betydde det at datteren måtte hente inn en erklæring fra fastlegen før hun i det hele tatt kunne begynne å forhandle om prisen. Blir Gudmund friskere igjen, kan fullmakten i teorien tre ut av kraft, men det er sjelden praktisk aktuelt ved fremskreden demens, og de færreste familier planlegger noen gang for det scenarioet. Fastlegen brukte for øvrig god tid på å forklare akkurat dette til datteren, nettopp fordi hun i starten trodde legeerklæringen alene var nok til å sette hele fullmakten i kraft uten videre skritt.

Salgssummen er fortsatt Gudmunds, ikke datterens

Penger fra salget tilhører fullmaktsgiveren, ikke fullmektigen, og skal brukes til det som tjener fullmaktsgiverens interesser: sykehjemsplass, forsørgelse, gjeld eller forvaltning som kommer ham til gode. Datteren bør sette pengene på en egen konto i farens navn og føre en enkel oversikt over hva som går inn og ut. En kvitteringsmappe er ofte nok for mindre beløp, men jo større summen er, jo mer detaljert bør dokumentasjonen være, særlig når flere søsken venter på et fremtidig arveoppgjør der akkurat denne summen vil telle med. Mistenker søsken eller andre nærstående at pengene brukes feil, kan de melde fra til Statsforvalteren, som kan gripe inn og i ytterste konsekvens sette fullmakten til side.

Selger fullmektigen til seg selv eller egne barn, skjerpes kravene

Skal boligen selges til fullmektigen selv, dennes ektefelle eller barn, oppstår en åpenbar interessekonflikt: den som skal ivareta selgerens interesser, sitter samtidig på kjøpersiden. Da bør en uavhengig takst innhentes før prisen fastsettes, og transaksjonen bør dokumenteres skriftlig med begrunnelse for prisen. Et alternativt grep er å la en ekstern megler stå for hele salgsprosessen selv når kjøperen er i familien, slik at prisfastsettelsen ikke bare hviler på fullmektigens eget skjønn. En eiendomsadvokat som går gjennom klausulen og bistår ved selve overdragelsen, tar normalt 3 000-5 000 kroner timen, og en ordinær gjennomgang tar sjelden mer enn to eller tre timer med mindre familien er uenig om noe underveis.

For Gudmunds datter endte det med at hun ba fastlegen skrive en kort tilleggserklæring som konkret bekreftet at faren fortsatt ønsket at hun skulle disponere boligen slik den opprinnelige fullmakten antydet, selv om ordlyden var upresis. Kartverket godtok til slutt kombinasjonen av fullmakt, legeerklæring og en supplerende bekreftelse fra Statsforvalteren, men prosessen tok nesten tre måneder lenger enn familien hadde regnet med. Lærdommen datteren tar med seg videre, er at hun nå hjelper søsteren sin med å skrive en tydeligere fullmakt for deres egen mor, med en egen linje om nettopp salg av bolig, i stedet for å stole på en generell formulering som senere må tolkes av noen andre.

Kort oppsummert

• Fremtidsfullmakt selge bolig krever en uttrykkelig salgsklausul for at Kartverket skal tinglyse skjøtet.
• Salgssummen tilhører fullmaktsgiveren, og fullmektigen kan bli bedt om å redegjøre for bruken overfor Statsforvalteren.
• Selger fullmektigen boligen til seg selv eller nærstående, bør en uavhengig takst innhentes før prisen avtales.
• Mangler fullmakten en salgsklausul, må familien søke vergemål, og da er det Statsforvalteren som avgjør salget.
• En advokat som går gjennom eller utformer klausulen, tar normalt 3 000-5 000 kroner timen.