Er det skatt når festeren innløser tomten fra meg?

Hvorfor innløsning regnes som salg

Når festeren løser inn tomten, går eiendomsretten over fra deg til festeren mot betaling. Skatteloven § 9-2 sier at realisasjon (skatterettslig salg) omfatter «overføring av eiendomsrett mot vederlag». Det spiller ingen rolle at du kanskje ikke ønsket å selge. Festerens rett til å kreve innløsning følger av tomtefesteloven § 37, og når eiendomsretten overføres mot vederlag, har du realisert tomten.

Det betyr at kapittel 9 i skatteloven gjelder. Gevinst ved realisasjon er skattepliktig inntekt etter § 5-1 annet ledd, med mindre et fritak i kapittel 9 passer. De fleste kjenner fritakene for egen bolig og egen fritidsbolig i § 9-3 annet til fjerde ledd. De gjelder for den som bruker eiendommen selv. Du som bortfester bruker ikke tomten, og § 9-3 niende ledd sier uttrykkelig at fritakene ikke gjelder gevinst ved realisasjon av tomt. Dermed finnes det ikke noe botidskrav eller femårsregel du kan komme inn under.

Hva som er innløsningssummen

Summen bestemmes først og fremst av avtalen. Hvis dere ikke har avtalt noe annet, sier tomtefesteloven § 37 at innløsningssummen for en tomt festet bort til bustadhus eller fritidshus er 25 ganger den årlige festeavgiften etter regulering på innløsningstidspunktet. Bortfesteren kan i visse tilfeller kreve at summen i stedet settes til 40 prosent av tomteverdien, men ikke for tomter som er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren. Er dere uenige om vilkårene, avgjør skjønn (en rettslig prøving) både retten til innløsning og summen.

Det er dette beløpet som er vederlaget i skatteregnskapet ditt.

Slik regnes gevinsten ut

Gevinsten er forskjellen mellom vederlaget og inngangsverdien, altså det tomten kostet deg. Kostnader du har hatt for å gjennomføre innløsningen, kan normalt trekkes fra vederlaget. Hvordan du kommer fram til inngangsverdien, avhenger av hvordan du fikk tomten:

• Har du kjøpt tomten, er inngangsverdien kjøpesummen og kostnadene ved kjøpet.
• Har du arvet eller fått tomten i gave, trer du etter § 9-7 inn i den forrige eierens inngangsverdi. Unntaket i femte ledd for bolig, fritidsbolig og gårdsbruk som kunne vært solgt skattefritt gjelder ikke tomt, siden tomt ikke har slik skattefrihet.
• Eier du en større eiendom der bare en del er festet bort, må inngangsverdien fordeles på den delen som innløses.
• Er tomten ervervet så tidlig som 1991 eller før, finnes det egne oppreguleringsregler i § 9-8 som departementet har fastsatt. Reglene gjelder arvet eiendom og tomt som den gang falt inn under dagjeldende regler, og de er en egen vurdering.

Gevinsten regnes som alminnelig inntekt og skattlegges med satsen for alminnelig inntekt, som har vært 22 prosent. Er du usikker på satsen for året du skal levere for, står den i skattemeldingen.

Når i tid gevinsten skal skattlegges

Hovedregelen om tidfesting i § 14-2 er at en fordel tas til inntekt når du får en ubetinget rett til ytelsen. For en innløsning er det normalt det året retten til innløsningssummen er endelig, ikke nødvendigvis det året pengene kommer på kontoen. Er innløsningen avgjort ved skjønn, kan det bli aktuelt å se på når skjønnet er rettskraftig eller når dere ble enige. Hvis avtalen eller skjønnet faller i ett år og pengene betales i et annet, er det altså tidspunktet for den ubetingede retten du skal se på.

Kan skatten utsettes?

Skatteloven § 14-72 gir et betinget skattefritak ved innløsning av festet tomt. Gevinsten kan kreves fritatt så langt du bruker vederlaget til å kjøpe en annen tomt som bortfestes, eller til å kjøpe eller påkoste areal, bygg eller anlegg som brukes i næringsvirksomhet eller annen inntektsgivende aktivitet. Lovteksten har et unntak for bolig- og fritidseiendom, og departementet kan gi forskrift om hvor langt reinvesteringsområdet går. Den som bare ønsker å bruke pengene til å kjøpe seg en ny bolig eller hytte, kan ikke regne med at fritaket hjelper.

Dessuten viser § 14-72 til tredje, fjerde og åttende ledd i § 14-70, som er reglene om betinget skattefritak ved ufrivillig realisasjon. Fritaket må kreves, og det er betinget. Vilkårene og hva som skjer hvis de ikke oppfylles, må du lese i § 14-70.

Festeavgiften og innløsning for andre formål

Den årlige festeavgiften er skattepliktig kapitalinntekt for deg som bortfester, jf. skatteloven § 5-20 om avkastning av fast eiendom. Den slutter når tomten er innløst. Spørsmålet om hvor mye du bør godta, og hva du kan kreve, hører til tomtefesterettens regler. Vi tar det i Bør jeg godta tilbud om innløsning?. Er tomten tatt ved ekspropriasjon, er det andre regler som styrer erstatningen, men skatten på gevinsten følger også da realisasjonsreglene.

Kort oppsummert

• Innløsning festetomt skatt: innløsning er et salg av tomten, og gevinsten er skattepliktig for bortfesteren.
• Fritakene for egen bolig og fritidsbolig i § 9-3 gjelder ikke tomt (§ 9-3 niende ledd).
• Gevinsten er innløsningssummen minus inngangsverdi og kostnader, og skattlegges som alminnelig inntekt.
• Tidfestingen følger når du får ubetinget rett til vederlaget (§ 14-2).
• Betinget skattefritak etter § 14-72 er snevert og gjelder reinvestering i ny bortfestet tomt eller næringsvirksomhet.