Kort svar: I de aller fleste bolig- og fritidsfester er det festeren som betaler eiendomsskatten – for både bygningen og tomten. Grunnen er at eigedomsskattelova behandler festeren som eier når festet er svært langvarig eller festeren har rett til å forlenge eller innløse festet. Og siden tomtefesteloven gir nettopp slike rettigheter til dem som fester til bolig og fritidshus, havner regningen i praksis nesten alltid hos festeren. Bare ved korte, tidsbegrensede fester uten forlengelsesrett deles skatten mellom grunneier (tomten) og fester (bygningen).

Mange festere reagerer på dette: «Skal jeg betale skatt for en tomt jeg ikke eier – i tillegg til festeavgift til han som eier den?» Det korte svaret er ja. Her er hvorfor, og hvordan det henger sammen.

Grete og skatteseddelen fra Kragerø

Grete fester en hyttetomt i Kragerø, på en kontrakt fra 1965 med 99 års festetid. I februar dumper eiendomsskatteseddelen ned i postkassen: kommunen har taksert både hytta og tomten, og hele skatten er stilet til Grete. Hun ringer kommunen og protesterer – tomten eier jo grunneieren!

Kommunen har likevel rett. Festekontrakten hennes løper i 99 år, og etter langvarig praksis, bekreftet i en tolkningsuttalelse fra Finansdepartementet fra 2008, skal festeren regnes som eier i eiendomsskattesammenheng når festet er stiftet for 99 år eller mer, er evigvarende, eller festeren har ensidig rett til å forlenge avtalen. Da skattlegges festeren for hele eiendommen – tomt og bygning under ett.

Hvorfor regnes festeren som eier?

Logikken er økonomisk: eiendomsskatt skal bæres av den som har den reelle eierinteressen i eiendommen. En fester med et evigvarende eller tilnærmet evigvarende feste sitter med hele bruksverdien og hele verdistigningen – grunneierens rolle er redusert til å motta festeavgift. Da er det festeren som i realiteten «eier», selv om grunnboken sier noe annet.

Og her kommer koblingen som gjør regelen nesten altomfattende for vanlige festere: Tomtefesteloven § 33 gir festere av bolig- og fritidstomter rett til å kreve festet forlenget på samme vilkår når festetiden løper ut – i praksis så lenge festeren ønsker. Denne lovfestede, ensidige forlengelsesretten betyr at selv et feste med kort gjenværende festetid behandles som langvarig i skattens forstand. Resultatet: så godt som alle som fester tomt til bolig eller hytte i dag, regnes som eiere etter eigedomsskattelova og betaler skatten for både tomt og bygg.

Unntaket: korte fester uten forlengelsesrett

Finnes det fester der grunneieren fortsatt betaler tomteskatten? Ja, men de er sjeldne i bolig- og fritidsmarkedet. Det gjelder tidsavgrensede fester uten rett til forlengelse eller innløsning – typisk visse næringsfester eller spesielle eldre avtaler som faller utenfor tomtefestelovens vernebestemmelser. I slike tilfeller gjelder utgangspunktet: grunneieren skattlegges for tomteverdien, festeren for bygningen han eier. Er du i tvil om hvilken kategori festet ditt tilhører, gir festekontrakten og kommunens eiendomsskattekontor svaret.

Hva betaler du egentlig – og hvor mye?

Eiendomsskatt er en frivillig kommunal skatt: kommunestyret bestemmer hvert år om kommunen skal ha eiendomsskatt, og innenfor lovens rammer hvilken sats som gjelder. Hovedtrekkene:

  • Ikke alle kommuner har eiendomsskatt. Fester du i en kommune uten, betaler du ingenting – og hele denne artikkelen er hyggelig teori.
  • Taksten fastsettes av kommunen, enten ved egen taksering eller (for boliger) ofte basert på Skatteetatens boligverdier. For bolig- og fritidseiendom skal det brukes en obligatorisk reduksjonsfaktor, slik at skattegrunnlaget ligger under markedsverdi.
  • Satsen for bolig- og fritidseiendom er begrenset av loven til noen få promille av skattegrunnlaget – per i dag maksimalt 4 promille, og mange kommuner ligger lavere.
  • Bunnfradrag: kommunen kan vedta et bunnfradrag som trekkes fra grunnlaget for bolig- og fritidseiendommer.

For Grete i Kragerø betyr det: kommunen takserer hytte og tomt samlet, trekker fra reduksjonsfaktor og eventuelt bunnfradrag, og ganger med kommunens sats. Regningen kommer i to eller flere terminer i året, sammen med de kommunale avgiftene.

«Men jeg betaler jo festeavgift – er ikke det dobbelt?»

Det kjennes slik, men juridisk er det to helt forskjellige ting. Festeavgiften er vederlag til grunneieren for å bruke tomten hans – en privatrettslig leie. Eiendomsskatten er en skatt til kommunen for å eie (eller i skattens øyne: i realiteten eie) fast eiendom i kommunen. Selveieren i nabohuset betaler også eiendomsskatt – i tillegg til at han i sin tid betalte hele tomteprisen. Festeren betaler eiendomsskatt i tillegg til løpende tomteleie. Ingen av delene kan trekkes fra i den andre.

En liten trøst finnes i formuesskatten: der behandles langtidsfesteren også som eier av tomten, men får til gjengjeld trekke fra den kapitaliserte festeavgiften som gjeld i formuen. Grunneieren formuesbeskattes på sin side for verdien av festeavgiftene han mottar. Systemet er altså konsekvent: den som har den reelle eierposisjonen, bærer også skattene som følger med.

Et regneeksempel

Satsene varierer fra kommune til kommune, men mekanikken er den samme overalt. Si at Gretes hytte med tomt takseres til 2 000 000 kroner. For bolig- og fritidseiendom skal kommunen bruke en reduksjonsfaktor på minst 30 prosent, så skattegrunnlaget blir maksimalt 1 400 000 kroner. Har kommunen i tillegg vedtatt et bunnfradrag på for eksempel 200 000 kroner, står det igjen 1 200 000. Med en sats på 3 promille blir eiendomsskatten 3 600 kroner i året, fordelt på terminene. Tallene er kun en illustrasjon – sats, bunnfradrag og takseringsmåte finner du i din kommunes eiendomsskattevedtak, som publiseres hvert år.

Kan jeg kreve at grunneieren tar regningen?

Nei, ikke uten avtale. Kommunen skriver ut skatten på den som regnes som eier etter loven, og det privatrettslige forholdet mellom deg og bortfesteren endrer ikke det. Partene kan i teorien avtale seg imellom at bortfesteren skal refundere skatten, men slike klausuler finnes knapt i praksis – og en bortfester har naturlig nok liten grunn til å påta seg en skatt loven har plassert hos festeren. Regn med at eiendomsskatten er din, på linje med de kommunale avgiftene.

Hva betaler bortfesteren, da?

Ved de langvarige festene slipper grunneieren eiendomsskatten for festetomten helt – den bæres av festeren som «eier» i skattelovens forstand. Men han går ikke skattefri gjennom livet av den grunn: festeavgiften du betaler ham, er skattepliktig inntekt på hans hånd, og i formuesskatten beskattes han for verdien av retten til fremtidige festeavgifter. Systemet deler altså byrdene etter hvor verdiene faktisk ligger: du har eiendommen, han har pengestrømmen, og hver skattlegges for sitt.

Hva gjør du hvis regningen ser feil ut?

  • Feil adressat? Mener du at festet ditt er tidsbegrenset uten forlengelsesrett, og at grunneieren skulle hatt tomteskatten, kan du ta det opp med kommunens eiendomsskattekontor og vise til festekontrakten.
  • Feil takst? Eiendomsskattetaksten kan påklages innen fristen som står på skatteseddelen – vanligvis seks uker. Vanlige klagegrunner er feil areal, feil bygningsdata eller åpenbart for høy verdi sammenlignet med omsetningsverdi.
  • Fritak og nedsettelse: Loven har enkelte fritaksregler, og kommunen kan i særlige tilfeller sette ned eller ettergi skatten. Spør kommunen.

Kort oppsummert

  • Fester du til bolig eller fritidshus med langvarig kontrakt eller lovfestet forlengelsesrett (det har du som hovedregel etter § 33): du betaler eiendomsskatten for både tomt og bygning – der kommunen har innført eiendomsskatt.
  • Kort, tidsbegrenset feste uten forlengelses- eller innløsningsrett: grunneieren skattlegges for tomten, du for bygningen.
  • Festeavgift og eiendomsskatt er to uavhengige regninger – den ene privat, den andre kommunal.
  • Sjekk takst og frister på skatteseddelen, og klag hvis grunnlaget er feil.

Grete endte for øvrig med å klage på taksten – kommunen hadde registrert hytta med anneks hun aldri har hatt. Taksten ble satt ned, skatten likeså. Skatteseddelen er fortsatt stilet til henne, og det er den, som du nå vet, med rette.