Skaden ble meldt til selgers forsikring rett før salget

Hva en skademelding før salg betyr

En skademelding er ikke det samme som en skade som består. Selgeren kan ha meldt en lekkasje som ble tørket opp og reparert av fagfolk, og da har du ingen mangel å klage på. Det som teller, er om skaden eller følgene av den fortsatt er i boligen når du overtar, og om du har fått vite det du hadde grunn til å regne med å få.

Tidspunktet rett før salget gjør likevel saken interessant. Selgeren hadde det ferskt i minnet og visste at forsikringsselskapet fikk saken. Det er vanskelig å si at han ikke kjente til forholdet. Formålet med reglene fra 2022 var nettopp at selgere ikke skulle tjene på å vite minst mulig om boligen.

Skade meldt før salg: hva selgeren måtte opplyse

Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel hvis du ikke fikk en opplysning som selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. Alle tre vilkårene må være oppfylt. En skade som er meldt, er en konkret kjensgjerning, ikke en mistanke. Da ligger det nær å vurdere om du hadde grunn til å regne med å få vite om den.

Du må kunne vise at opplysningen ville påvirket kjøpet, for eksempel prisen eller om du ville hatt boligen undersøkt nærmere. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. En skade som er helt utbedret, og som ikke har etterlatt seg fukt, råte eller svekket konstruksjon, vil sjelden påvirke en kjøpers beslutning på den måten.

Har selgeren svart noe annet enn sannheten, er § 3-8 aktuell. Svarer selgeren «nei» på spørsmål om skader eller forsikringssaker i egenerklæringen, mens en skade er meldt, er svaret uriktig. Egenerklæringen er et av de viktigste salgsdokumentene, og avhendingslova regner uriktige opplysninger i den som grunnlag for mangel hvis de virket inn på avtalen. Les mer om samspillet med tidligere skader i tidligere vannskade og forsikringsoppgjør ble ikke nevnt.

Slik gikk det for Olav

Olav kjøpte en toromsleilighet i 2025. Egenerklæringen sa at det ikke hadde vært vannskader. Tre uker etter overtakelsen begynte parketten å løfte seg ved kjøkkenet. Rørleggeren som kom, fant ut at det hadde lekket i mange måneder, og at nabo i etasjen under hadde meldt fuktflekker i taket sitt før salget.

Olav ba selgeren skriftlig oppgi om det var sendt skademelding til forsikringsselskapet. Selgeren innrømmet at han hadde meldt en lekkasje to uker før visning, men mente at den var utbedret. Olav fikk en uavhengig fagperson til å undersøke, og denne fant at reparasjonen var gjort på overflaten og ikke hadde stoppet fuktinntrengningen. Selgeren var fortsatt uenig. Etter en runde med brev godtok han et prisavslag tilsvarende kostnaden ved å få lekkasjen ordentlig rettet, fordi skademeldingen viste at han hadde kjent til problemet.

Hva du kan gjøre for å finne ut mer

Du bør ikke regne med at du får se selgerens skadehistorikk direkte hos forsikringsselskapet. Spør derfor selgeren og megleren skriftlig om det har vært meldt skader, og be om svar skriftlig. Meglerens salgsoppgave skal inneholde opplysninger du har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Har megleren holdt tilbake noe, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, som er gratis for forbrukere.

Hvis selgeren har boligselgerforsikring, er det vanlig at egenerklæringen er en del av avtalen mellom selger og forsikringsselskap, og forsikringsselskapet kan kreve tilbake utbetalt beløp hvis selgeren holdt tilbake eller ga uriktige opplysninger. Vilkårene varierer mellom selskapene. For deg som kjøper er det avhendingslova som bestemmer om du har et krav, og den har du mot selgeren. Se også kan jeg få vite hvilke skader selger har meldt til forsikringen for hva du kan spørre om.

Har du fått et avslag fra forsikringen etter at du selv meldte skade, skiller det seg fra dette, men tidsfristene er strenge og bør leses nøye.

Krav og frister når skaden ikke var nevnt

Viser det seg at skaden er reell og ikke opplyst, kan du kreve prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å få rettet skaden. Kravet mot selgeren må fremsettes innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden, og senest fem år etter overtakelsen. Ved kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å tilby retting, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du har egenandelen på 10 000 kroner å regne med.

Skriv tydelig hva du har funnet, når du fant det, og at du gjør mangelen gjeldende. Legg ved bilder og rapporter, og be om skriftlig svar. Er selgeren uærlig, kan han ikke bruke for sen reklamasjon mot deg.

Hele bildet av hva som skal opplyses om en bolig, finner du i boligens historie: det selger burde ha fortalt deg.

Kort oppsummert

• Når en skade er meldt før salget, viser det at selgeren kjente til skaden, og det er sentralt i vurderingen etter § 3-7.
• Er skaden ordentlig utbedret og dokumentert, er det som regel ingen mangel.
• Svarte selgeren uriktig i egenerklæringen, kan det være en mangel etter § 3-8.
• Spør selger og megler skriftlig om skademeldinger, og få svarene på papir.
• Fant du en skade som var meldt før salget, må du si fra til selgeren innen rimelig tid.