Skadedyr i leiebolig: hvem må rydde opp og betale?

Hovedregelen: utleier skal holde boligen fri for skadedyr

Utleier skal stille boligen til disposisjon i vanlig god stand (§ 2-2), og han skal holde den i den stand leieren har krav på gjennom hele leietiden (§ 5-3). En bolig med kakerlakker, veggdyr eller musebo er ikke i vanlig god stand. Det er en mangel, og mangler gir leieren rettigheter.

Husleieloven § 5-7 første ledd sier at når utleier ikke oppfyller sine plikter og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting, avslag i leien, heve avtalen, kreve erstatning og holde tilbake leie. Avslag i leien kan du bare kreve hvis mangelen ikke er ubetydelig. En enkelt maur eller en tilfeldig edderkopp er ikke en mangel. Et fast angrep som du ikke kan leve med, er det.

Skadedyr er altså ikke et spørsmål om hvem som likte renhold best. Det er et spørsmål om hvor problemet kommer fra, og hvem som er nærmest til å forhindre det.

Når leieren må betale

Leieren skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1). Skyldes skadedyrene at leieren har oppbevart mat åpent over lang tid, latt søppel hope seg opp, brakt inn brukte møbler fulle av veggdyr uten å sjekke, eller holdt dyr som ikke er behandlet, kan utleier kreve erstatning etter § 5-8. Utleier kan alltid kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side.

Selv da gjelder en annen regel i § 5-7 annet ledd: utleier plikter å rette mangelen også når den beror på forhold på leierens side. Han kan imidlertid kreve at leieren erstatter tapet først. Det betyr i praksis at skadedyrfirmaet kan bestilles av utleier, men at leieren kan få regningen. Leieren kan derimot ikke kreve avslag i leien eller heve avtalen, fordi disse rettighetene bare gjelder når mangelen ikke skyldes leieren.

Hvor kom dyrene fra?

Det er sjelden åpenbart. Veggdyr kan komme med bagasje, brukte møbler eller gjennom naboleiligheter. Mus og rotter kommer gjerne fra uteområdet, ventilasjonsrør eller åpninger i vegger. Mus er behandlet for seg i mus i leiebolig.

Loven har ingen egen regel om hvem som må bevise hvor skadedyrene kom fra. Noen forhold peker likevel i en retning. Angrepet har vist seg i flere leiligheter i samme bygning, noe som tyder på at årsaken ligger i bygningen. Det startet få dager etter innflytting, noe som tyder på at det fantes der fra før. Rør, sprekker og ventilasjonsrør som gir adgang utenfra, er bygningens forhold. Åpne matvarer, ubehandlede kjæledyr eller store mengder rot er forhold hos leieren.

Ting som må skje, i riktig rekkefølge

1. Meld fra til utleier med en gang. Plikten til å melde fra er den samme som for andre skader. Du kan miste retten til å klage hvis du venter urimelig lenge (§ 2-8).
2. Dokumenter. Bilder av dyr, avføring eller skader, og dato for første observasjon. Hvis du kan, oppbevar et dyr i en lukket boks.
3. Be om at utleier bestiller bekjempelse, og sett en rimelig frist.
4. Gi adgang. Etter § 5-6 plikter du å gi utleier eller andre adgang for å gjennomføre arbeid som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen. Utleier skal varsle i rimelig tid, og du kan be om et annet tidspunkt hvis det passer dårlig. Nekter du, kan du risikere å miste rettighetene dine.
5. Følg oppfølgingen. Skadedyrfirmaer ber ofte om at du tømmer skap, vasker eller unngår å bruke visse rom i en periode. Gjør du ikke det, kan behandlingen mislykkes.

Hva du kan kreve, og hva du gjør hvis utleier ikke handler

Så lenge skadedyrene ikke skyldes deg, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd. Avslaget regnes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens leieverdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand. Sagt enkelt: jo mer boligen er forringet, jo større avslag. Du har ikke krav på avslag for tid etter at du har avslått et tilbud om retting som du var pliktig til å ta imot.

Du kan også holde tilbake så mye av leien som trengs for å sikre kravene dine (§ 2-15). Det er en sterk rettighet som du bør bruke med varsomhet og skriftlig varsel til utleier, ettersom feil bruk kan gi utleier grunn til å si at du har misligholdt betalingen. Bruker du den, bør du holde tilbake et beløp som står i forhold til kravet, ikke hele leien.

Utgifter du har fordi boligen ikke kan brukes, for eksempel hotell mens leiligheten behandles, kan kreves som erstatning dersom utleier er ansvarlig (§§ 2-13 og 2-14). Skader på dine egne ting er derimot indirekte tap, og de dekkes bare hvis utleier har gjort feil eller forsømt noe, for eksempel ved å la være å handle etter at du varslet. Mer om dette finner du i kan jeg kreve erstatning fra utleier.

Heving etter § 2-12 forutsetter vesentlig mislighold. Et vedvarende, alvorlig angrep som utleier ikke tar tak i, kan komme i den kategorien. Er angrepet fjernet etter at du krevde retting, har du ikke lenger hevingsrett for det.

Ulike skadedyr gir ulik vurdering

Terskelen for hva som er en mangel varierer med skadedyret. Veggdyr, kakerlakker og rotter regnes som et alvorlig forhold i en bolig, og her skal det lite til før det er mer enn ubetydelig. Enkeltstående mus på høsten, noen få maur på kjøkkenbenken i en varm sommer eller et par fluer er mindre klare. Der må omfang, varighet og hvor mye boligen er forringet, vurderes konkret.

Dyr som ikke er skadedyr i snever forstand, men som gjør bruken av boligen vanskelig, kan komme i samme kategori. Skadedyr som gnager på bygningsdeler eller ledninger, er også en fare for eiendommen, noe som styrker utleiers plikt til å gripe inn.

Utleier kan bli sittende stille. Da bør du først sende en skriftlig påminnelse med en ny, rimelig frist. Skjer det fortsatt ingenting, kan du bruke avslag i leien og eventuelt tilbakehold. Husleietvistutvalget behandler saker om mangler, og fremgangsmåten er forklart i hva du gjør hvis utleier ikke fikser feil. Du skal ikke bestille og betale bekjempelsen selv og sende regningen til utleier uten å ha avtalt det, fordi du da risikerer å sitte igjen med utgiften.

Kort oppsummert

• Skadedyr i leiebolig er normalt utleiers ansvar å bekjempe og betale for, med mindre leieren har forårsaket problemet ved uaktsom bruk.
• Er skadedyrene mer enn ubetydelige, er det en mangel som gir rett til retting, avslag i leien, erstatning, tilbakehold og i alvorlige tilfeller heving (§ 5-7).
• Har leieren forårsaket problemet, kan utleier kreve erstatning (§ 5-8) og stille som vilkår for retting at tapet dekkes først.
• Meld fra skriftlig og raskt, dokumenter og gi adgang når firmaet kommer.
• Det er sjelden lett å fastslå hvor skadedyrene kom fra, og tidspunkt og omfang i bygningen veier mye.