Sjekkliste for skatten når du begynner å leie ut
Før du begynner å leie ut, bør du avklare om utleien er skattefri etter skatteloven § 7-2. Utleie av egen bolig er skattepliktig, med unntak for blant annet utleie der du selv bruker minst halvparten av boligen og leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende. Er leien skattepliktig, fører du inntekt og kostnader i skattemeldingen og vurderer forskuddsskatt. Oppbevar kontrakter og bilag fra første dag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Sjekkliste for skatten når du begynner å leie ut
Utleie kan være skattefri eller skattepliktig, og det avgjør hva du må gjøre resten av året. Start med disse punktene:
- Avklar om utleien er skattefri etter § 7-2.
- Skriv en leiekontrakt og lag en egen oversikt over leie og kostnader.
- Sjekk om du skal betale forskuddsskatt.
- Finn ut hvilke opplysninger plattformen eller banken sender til Skatteetaten.
- Planlegg skattemeldingen: inntekt, fradrag og eventuell salgsgevinst senere.
Er utleien skattefri?
Hovedregelen i skatteloven § 7-2 første ledd er at utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig. Unntaket gjelder når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Loven har også et skattefritak for utleie av hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.
Er leieforholdet kortere enn 30 dager, regnes 85 prosent av den delen av inntekten som overstiger 15 000 kroner, som skattepliktig inntekt (annet ledd). Det samme gjelder for utleie av fritidsbolig. Flermannsboliger og utleiehytter omfattes ikke av paragrafen, og det gjør heller ikke utleie som regnes som virksomhet (tredje ledd). Se når utleie av egen bolig er skattefritt.
Hold orden på inntekter og kostnader fra første dag
Er utleien skattepliktig, skal leieinntekten med i skattemeldingen, og du kan trekke fra kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre inntekten (skatteloven § 6-1). Private kostnader gir ikke fradrag. Er utleien skattefri, gir kostnadene heller ikke fradrag.
Lag en enkel oversikt fra første måned: leie du har fått, betalte felleskostnader, forsikring, vedlikehold og renter. Skriv en leiekontrakt som viser leiebeløp, periode og hva som er inkludert. Det gjør både skattemeldingen og eventuelle spørsmål fra Skatteetaten enklere å svare på. Les mer om fradrag i fradrag for oppussing og vedlikehold av utleiebolig.
Forskuddsskatt for utleieinntekten
Personlige skattytere skal svare forskuddsskatt av inntekt som det ikke trekkes forskuddstrekk av (skattebetalingsloven § 6-1). Utleieinntekt har ikke trekk, så den kan utløse forskuddsskatt. Forskuddsskatten utstedes på grunnlag av siste skattefastsetting (§ 6-3 annet ledd). I det første året med utleie kan den derfor være for lav. Da kommer resten som restskatt etter skatteoppgjøret.
Ber du om at forskuddsskatten settes høyere, skal anmodningen i alminnelighet tas til følge (§ 6-3 tredje ledd). Forskuddsskatten forfaller i fire like store terminer 15. mars, 15. juni, 15. september og 15. desember (§ 10-20). Er den under 2 000 kroner, forfaller den i sin helhet 15. juni. Se hva forskuddsskatt er.
Skatteetaten får opplysninger fra andre
Digitale plattformer skal gi Skatteetaten opplysninger om utleie av fast eiendom som formidles mot vederlag, med blant annet opplysninger om utleieren og beløpet (skatteforvaltningsloven § 7-11). Banker gir opplysninger om innskudd og renter. Du bør derfor oppgi utleien selv. Gir du uriktige eller ufullstendige opplysninger som kan føre til skattefordel, kan du få tilleggsskatt på 20 prosent av den skatten som er unndratt (§§ 14-3 og 14-5).
Tenk på et eventuelt salg fra første dag
Selger du boligen senere, er gevinsten fritatt bare når du har brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3 annet ledd). En bolig du har leid ut i mange år, kan derfor få skattepliktig gevinst. Ta vare på kjøpekontrakt og kvitteringer for påkostninger fra dag én, så du kan regne ut inngangsverdien. Se sjekklisten når du selger boligen. Utleieinntekten føres som kapitalinntekt og skattlegges med satsen for alminnelig inntekt, som har vært 22 prosent.
Magnus leier ut leiligheten i Tromsø
Magnus Pettersen flytter til en ny by og leier ut leiligheten sin i Tromsø fra 1. januar 2026. Han bor ikke der selv, og leien er 11 000 kroner i måneden. Leieinntekten er derfor 132 000 kroner i 2026, og den er skattepliktig.
Han har fulgt sjekklisten og samlet bilagene: forsikring 6 800 kroner, kommunale avgifter 12 000 kroner og maling og småreparasjoner for 9 500 kroner. Til sammen 28 300 kroner i kostnader. Overskuddet er 103 700 kroner. Skatt på 22 prosent av det blir 22 814 kroner. Fordi forskuddsskatten første året bygger på siste skattefastsetting, og han ikke hadde utleie da, kan han få en stor restskatt. Magnus ber derfor skattekontoret sette forskuddsskatten høyere, så han slipper å betale det hele etter skatteoppgjøret.
Kort oppsummert
- Sjekkliste skatt begynne utleie: avklar først om utleien er skattefri etter § 7-2.
- Utleie av egen bolig er skattepliktig. Unntak gjelder blant annet når du selv bruker minst halvparten av boligen og leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende.
- Er utleien skattepliktig, kan du trekke fra kostnader som hører til utleien. Private kostnader gir ikke fradrag.
- Utleieinntekt har ikke skattetrekk, så forskuddsskatt kan være aktuelt.
- Plattformer og banker gir opplysninger til Skatteetaten, så utleien bør oppgis.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.