Kort om hvorfor reglene er som de er
Skattefritaket for utleie av egen bolig henger sammen med tanken om at boligen du bor i, skal kunne utnyttes og finansieres uten en tung skattebyrde. Mange nordmenn leier ut en kjeller eller en hybel for å få endene til å møtes. Derfor er slik utleie ofte skattefri. Leier du derimot ut en bolig som rent økonomisk er en investering – en du ikke bor i selv – behandles det som en vanlig inntektskilde og skattlegges.
Det avgjørende: bor du der selv?
Skattereglene for utleie deler seg i to hovedspor:
- Utleie av boligen du selv bor i. Her finnes det romslige skattefritak.
- Utleie av en bolig du IKKE bor i selv (sekundærbolig, utleieleilighet, arvet bolig osv.). Her er inntekten skattepliktig fra første krone.
Spor 1: Utleie av egen bolig
Når du bor i boligen selv, kan leieinntekten være skattefri i flere tilfeller:
- Du leier ut mindre enn halvparten av boligen (regnet etter utleieverdi). Da er leieinntekten skattefri.
- Du leier ut mer enn halvparten, men de samlede leieinntektene er små (under en viss grense per år). Også da kan det være skattefritt.
Leier du derimot ut mer enn halvparten og tjener mer enn årsgrensen, blir hele inntekten skattepliktig.
Eksempel: Anniken leier ut kjelleren
Anniken bor i et hus og leier ut en kjellerleilighet. Kjelleren utgjør klart mindre enn halvparten av husets utleieverdi. Hun leier ut for 9 000 kroner i måneden.
Fordi hun leier ut mindre enn halvparten av boligen hun selv bor i, er leieinntekten skattefri – uansett hvor mye den utgjør i året. Hun trenger heller ikke å føre opp inntekten i skattemeldingen, og hun kan ta betalt for strøm og internett uten at det endrer noe – alt er skattefritt.
Spor 2: Utleie av sekundærbolig
Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, er hele overskuddet skattepliktig. Du betaler 22 prosent av netto leieinntekt – altså leieinntekter minus fradragsberettigede kostnader (vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring osv.).
Eksempel: Markus leier ut en utleieleilighet
Markus eier en ekstra leilighet han leier ut hele året. I 2025 hadde han:
- Leieinntekter: 156 000 kr
- Fradragsberettigede kostnader (vedlikehold, forsikring, avgifter): 36 000 kr
- Overskudd: 120 000 kr
- Skatt: 22 % av 120 000 = 26 400 kr
Markus må betale 26 400 kroner i skatt på leieinntektene.
Hva med leie av en hel bolig du selv har bodd i?
Et grensetilfelle er hvis du flytter midlertidig og leier ut hele din egen bolig (ikke bare en del) i en periode på 30 dager eller mer. Da er hovedregelen at leieinntekten er skattefri hvis de samlede leieinntektene ikke overstiger 20 000 kroner i løpet av året. Overstiger de 20 000 kroner, blir hele inntekten skattepliktig fra første krone.
Eksempel: Du flytter ut i tre måneder og leier ut hele leiligheten for 18 000 kroner totalt. Det er under grensen, og inntekten er skattefri. Leier du derimot ut for 60 000 kroner, er hele beløpet skattepliktig, og du skatter av overskuddet etter fradrag.
Korttidsutleie (Airbnb og lignende)
Leier du ut din egen bolig på korttid (under 30 dager om gangen)? Da gjelder en egen regel: De første 10 000 kronene i året er skattefrie, og av det overskytende er 85 prosent skattepliktig (skatteloven § 7-2).
Eksempel: Du leier ut leiligheten din på Airbnb og tjener 30 000 kroner på et år.
- Skattefritt: 10 000 kr
- Overskytende: 20 000 kr
- Skattepliktig del: 85 % av 20 000 = 17 000 kr
- Skatt: 22 % av 17 000 = 3 740 kr
Merk at hvis du bruker et utleiebyrå eller en bookingtjeneste som tar et gebyr, skatter du av beløpet før gebyret trekkes fra. Det er altså leien gjesten betaler, ikke det du sitter igjen med etter byråets kutt, som er utgangspunktet for beregningen.
Hvilke kostnader kan du trekke fra ved skattepliktig utleie?
Når utleien er skattepliktig (typisk en sekundærbolig), skatter du av overskuddet, ikke av hele leieinntekten. Du får trekke fra kostnader knyttet til utleien, for eksempel:
- Kommunale avgifter (vann, renovasjon, feiing)
- Eiendomsforsikring
- Vedlikehold av utleieboligen
- Eiendomsskatt
- Felleskostnader i borettslag/sameie (den delen som ikke er nedbetaling av lån)
Merk at avdrag på eget boliglån ikke er en fradragsberettiget utleiekostnad – men renteutgifter gir uansett rentefradrag på vanlig måte i skattemeldingen.
Eksempel: Markus med vedlikehold ett år
La oss si at Markus fra eksempelet over ett år måtte male hele utleieleiligheten og fikse et bad for til sammen 50 000 kroner i vedlikehold.
- Leieinntekter: 156 000 kr
- − Vanlige kostnader: 36 000 kr
- − Ekstra vedlikehold: 50 000 kr
- = Overskudd: 70 000 kr
- Skatt: 22 % av 70 000 = 15 400 kr
Vedlikeholdet reduserte altså skatten det året fra 26 400 kroner til 15 400 kroner.
Må du fylle ut noe i skattemeldingen?
- Skattefri utleie av egen bolig: Du trenger normalt ikke å oppgi inntekten.
- Skattepliktig utleie: Du må føre opp leieinntekter og kostnader i skattemeldingen, slik at overskuddet beskattes riktig.
- Korttidsutleie: Den skattepliktige delen føres opp som kapitalinntekt.
Mange utleieplattformer rapporterer i dag inntekter til Skatteetaten, så det er ekstra viktig at tallene dine stemmer.
Praktiske råd
- Finn ut om du bor i boligen selv – det avgjør alt.
- Leier du ut mindre enn halvparten av egen bolig? Sannsynligvis skattefritt.
- Leier du ut en hel sekundærbolig? Da må du føre opp overskuddet i skattemeldingen.
- Ta vare på kvitteringer for kostnader – de reduserer skattepliktig overskudd.
- Beløpsgrenser (som 10 000-kronersgrensen) og satser gjelder for 2025 og kan endres – sjekk skatteetaten.no.
Kort oppsummert
Leieinntekter fra en del av boligen du selv bor i, kan være helt skattefrie. Leier du ut en hel sekundærbolig, er overskuddet skattepliktig med 22 prosent. Korttidsutleie av egen bolig har egne regler med 10 000 kroner skattefritt. Satser og grenser endres årlig – kontroller på skatteetaten.no.
Dette er generell informasjon om skattereglene, ikke individuelt skatteråd. Skattesatser og beløpsgrenser endres årlig — kontroller alltid mot oppdaterte tall på skatteetaten.no før du baserer deg på dem.