Shingel og asfaltplater: levetid og krav mot selger

Hva er levetiden på et shingeltak?

Det finnes ikke et fast antall år som gjelder for alle tak. Hvor lenge shingel og asfaltplater holder, avhenger av produktet, hvor bratt taket er, hvor godt det er lagt, hvor mye mose og skygge det får, og hvor godt det er vedlikeholdt. Du bør derfor være skeptisk til enhver som oppgir ett årstall som fasit.

I en tvist blir taket vurdert opp mot vanlig levetid for den typen tekking. Er taket eldre enn det, må du regne med å skifte det, og et krav mot selger blir vanskeligere. Er taket yngre og likevel i dårlig stand, er situasjonen en annen. Da kan det være feil ved arbeidet, materialet eller undertaket som har gitt problemer.

Slik vurderes alderen når du krever noe

Avhendingslova § 3-2 første ledd sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Et tak som er tredve år gammelt, gir andre forventninger enn et tak som ble lagt for få år siden. Kjøper og selger vet begge at slitasje kommer, og det påvirker hva som er rimelig å forvente.

I tilstandsrapporten får taket en tilstandsgrad. Tilstandsgrad 2 betyr vesentlige avvik og behov for tiltak i nær fremtid. Den brukes også når en del er gammel og takstmannen vil varsle om fare for skader på grunn av alderen. Har taket fått tilstandsgrad 2 eller 3, er det vanskeligere å få medhold, men det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet.

Er alderen på taket ikke oppgitt, har Finansklagenemnda i flere saker lagt til grunn at en bygningsdel uten oppgitt alder er fra boligens byggeår. Spør derfor selger om når taket ble lagt, og be om dokumentasjon fra den gangen.

Hva du kan kreve når taket svikter

Blir det en mangel, er prisavslag det vanligste kravet. Det settes normalt til kostnaden ved å utbedre feilen. Nemnda trekker fra for standardheving, altså den fordelen du får ved at et gammelt tak erstattes av et nytt. Ingen fast prosent gjelder, det er en skjønnsmessig vurdering. Nemnda legger også den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetoden til grunn.

Selgeren har rett til å rette selv hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. De andre kravene og fristene finner du i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp.

Slik gikk det for Siri

Siri kjøpte en enebolig fra 1990 der taket var lagt med asfaltplater. Salgsoppgaven nevnte ikke når taket ble lagt. Tilstandsrapporten ga taket tilstandsgrad 1 og noterte bare normal slitasje. Etter to vintre begynte det å dryppe inn på loftet, og en takdekker fant at platene var lagt uten vanntett undertak og at flere var revnet.

Siri skrev til selgeren og la ved bilder og takdekkerens vurdering. Selgeren svarte at taket var gammelt og at hun måtte regne med å skifte det. Siri pekte på at rapporten ikke hadde advart om alder eller behov for tiltak, og at feilen lå i utførelsen, ikke i alderen.

Selgeren tilbød til slutt et prisavslag. Beløpet ble lavere enn takdekkerens tilbud fordi det ble trukket fra for at hun fikk et nytt tak i stedet for et gammelt.

Sjekkliste før du sender kravet

Start med å finne ut når taket ble lagt, og hvem som gjorde det. Ta bilder av skadene, gjerne med målestokk. Be en takentreprenør beskrive årsaken skriftlig, og få tydelig frem om feilen skyldes alder, vedlikehold eller utførelse. Selgeren kan bruke aldersargumentet mot deg, og da er den skriftlige vurderingen ditt beste bevis.

Se også om selgeren har opplyst noe om takets tilstand i salgsoppgaven, i egenerklæringen eller på visning. Slike opplysninger kan gi krav selv om rapporten sier lite. I saker der selgeren nylig har reparert taket, kan selger «fikset» taklekkasjen rett før salget være relevant, og har taket spor etter tidligere lekkasje, finner du mer i saken om spor etter tidligere lekkasje på loftet.

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og skriv hva slags avtalebrudd du mener det er. Kostnader opp til 10 000 kroner bærer du selv, så et tak med små skader gir ofte ikke noe krav.

Kort oppsummert

• Shingel og asfaltplater har ingen fast levetid som gjelder alle tak, og alderen vurderes opp mot vanlig levetid for den tekkingen.
• Et gammelt tak gir sjelden krav mot selger, men feil utførelse på et yngre tak kan gi prisavslag.
• Tilstandsgrad 2 eller 3 på taket gjør det vanskeligere å få medhold, særlig hvis risikoen er tydelig beskrevet.
• Prisavslaget for et nytt shingeltak reduseres normalt for standardheving, uten fast prosentsats.
• Få en skriftlig vurdering av om skaden skyldes alder, vedlikehold eller utførelse før du sender kravet.