Kan selgeren beholde garasjen når han selger huset?
Nei, som hovedregel kan ikke selgeren beholde garasjen når han selger huset, for bygninger på tomten følger med salget. Selgeren kan bare beholde den hvis garasjen står på egen eiendom, eller hvis det er avtalt i kontrakten at den holdes utenfor. Ligger garasjen på samme tomt, krever det vanligvis at tomten deles eller at garasjen fjernes, og det må i så fall avtales og skrives inn. Er det ikke avtalt noe, har kjøperen krav på garasjen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Garasjen følger med huset
Avhendingslova gjelder salg av fast eiendom. Etter avhendingslova § 1-1 regnes som fast eiendom grunn og bygninger, og andre innretninger som er varig forbundet med grunnen. En garasje som står på tomten, er en bygning. Selger du huset og tomten, selger du dermed også garasjen, med mindre dere har avtalt noe annet.
Skal garasjen holdes utenfor, må det avtales før handelen og bør stå i kontrakten. Ellers er det kjøperens forventning om at tomten med bygninger følger med, som gjelder.
Når selgeren kan beholde den
Det er noen veier til å beholde den.
Den første er at garasjen ligger på en egen eiendom. Har selgeren en garasjetomt som er skilt ut som en egen matrikkelenhet (eget gårds- og bruksnummer), kan han selge huset og beholde garasjetomten. Salget omfatter da ikke garasjen, fordi den ikke er en del av eiendommen som selges.
Den andre er at kontrakten uttrykkelig holder garasjen utenfor eller bestemmer at den skal flyttes. Bygningene følger med etter § 1-1, og tilbehør hører til eiendommen etter avhendingslova § 3-4 så langt ikke annet følger av avtale. En garasje som er fast forbundet med grunnen, kan ikke bare «tas med». Skal den flyttes eller rives, må det avtales hvem som gjør det, når det skjer og hvem som betaler.
Den tredje er at selgeren får en bruksrett, for eksempel en leierett eller en rett til å ha tingene sine i garasjen en periode. Det må avtales skriftlig, og en tinglyst bruksrett kan også gjelde overfor senere eiere.
Hva som må til for å dele en tomt
Å beholde garasjen på samme tomt som huset krever at tomten deles. Etter plan- og bygningsloven § 20-1 omfatter byggesaksbestemmelsene blant annet opprettelse av ny grunneiendom og endringer av grenser for matrikkelenheter. Det krever som regel søknad til kommunen og en oppmålingsforretning (kartlegging av tomtegrensene). Etter avhendingslova § 2-1 skal selgeren sørge for oppmåling og matrikkelføring når fullføring av salget krever det, og dette gjøres så snart avtalen er bindende.
Å dele en tomt tar tid. Det kan hende at det ikke lar seg gjøre i det hele tatt, for eksempel hvis kommunen ikke godkjenner delingen. Derfor bør dette avklares før budrunden eller i alle fall før kontrakten signeres, og ikke etterpå.
Hva kjøperen kan kreve
Står garasjen i annonsen eller salgsoppgaven som en del av eiendommen, har kjøperen grunn til å regne med at den følger med. Etter avhendingslova § 3-8 har eiendommen en mangel hvis forholdene ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt, eller som er gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren. Det gjelder bare hvis opplysningene kan ha påvirket avtalen og ikke i tide er rettet opp på en tydelig måte.
Fjerner selgeren garasjen etter at avtalen er inngått, uten at det er avtalt, har han brutt avtalen. Kjøperen kan da ha krav på å få garasjen tilbake eller på økonomisk kompensasjon for verdien av den. Hva som er riktig krav, avhenger av situasjonen og av hva garasjen er verdt.
Ragnhild og Vegard selger huset, men vil beholde garasjen
Ragnhild og Vegard selger et hus i Hamar for 5 400 000 kroner. På tomten står en dobbeltgarasje som Vegard bruker som snekkerverksted. De vil gjerne beholde den og flytte verkstedet.
De har tre alternativer. Garasjen kan skilles ut på egen tomt, men det krever delingssøknad til kommunen. De kan avtale at garasjen rives eller flyttes før overtakelsen, og at prisen justeres for det. Eller de kan leie garasjen av kjøperen i et halvt år, og få det skrevet inn i kontrakten.
Annonsen sier «hus med dobbeltgarasje». Det er derfor ikke noe alternativ å la være å nevne saken. Kjøperen, Sigrid, har lest annonsen og regner med at garasjen følger med. Ragnhild og Vegard velger å avtale med Sigrid at Vegard får leie garasjen i seks måneder til 3 000 kroner i måneden, noe som totalt blir 18 000 kroner. Dette står i kontrakten.
Hadde de ikke avtalt noe, og Vegard hadde fjernet verkstedet og alt innholdet, ville Sigrid kunnet kreve at garasjen ble stående. Garasjen var en del av eiendommen.
Slik unngår du uenighet
Skriv garasjen inn i kontrakten, enten som en del av eiendommen eller som unntatt. Skriv også inn hva som gjelder om innholdet i garasjen. Verkstedutstyr og løsøre som ikke er fast montert, kan selgeren ta med. Fastmontert utstyr, som en garasjeport med motor eller innebygde skap, regnes som en del av garasjen.
Spør megleren om garasjen er en del av eiendommen, og se på kartet i salgsoppgaven. Er du kjøper og i tvil, kan du be om at det presiseres i kontrakten.
Kort oppsummert
- Selgeren kan som hovedregel ikke beholde garasjen, for bygninger på tomten følger med salget.
- Han kan beholde den hvis den ligger på egen eiendom, eller hvis kontrakten holder den utenfor.
- Skal garasjen stå på en egen tomt, må tomten deles, og det krever kommunens godkjenning og oppmåling.
- Er garasjen nevnt i annonsen og salgsoppgaven, har kjøperen grunn til å regne med at den følger med.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.