Hva en visningsassistent faktisk er
Ved mange boligvisninger, særlig i pressede perioder eller ved mange samtidige oppdrag, er det ikke uvanlig at det er en visningsassistent, og ikke selve oppdragsansvarlige megler, som møter interessentene og viser rundt i boligen. Visningsassistenten kan være under utdanning til å bli megler, ansatt i meglerforetaket i en annen rolle, eller på annen måte tilknyttet foretaket for å bistå med den praktiske gjennomføringen av visninger. Dette er en vanlig og lovlig arbeidsfordeling i bransjen, og det gjør ikke i seg selv visningen mindre gyldig eller mindre bindende for det som formidles der.
Det avgjørende er ikke hvilken formell tittel personen som holder visningen har, men at meglerforetaket som sådan har det overordnede ansvaret for at visningen gjennomføres i tråd med god meglerskikk, og at informasjonen som gis, er korrekt og i samsvar med det som fremgår av salgsoppgave og øvrig dokumentasjon om boligen.
Meglerforetakets ansvar for det som sies på visning
Når en visningsassistent uttaler seg om boligen på visning – for eksempel om tilstand, oppussingshistorikk, planer for området eller andre forhold av betydning for en kjøpsbeslutning – identifiseres dette normalt med meglerforetaket, på samme måte som om uttalelsen kom fra den ansvarlige megleren selv. Dette betyr at dersom en visningsassistent gir uriktige eller villedende opplysninger som en kjøper med rette har lagt vekt på ved sin budgivning, kan dette utgjøre et brudd på meglers opplysningsplikt og danne grunnlag for et krav mot meglerforetaket, på lik linje med om feilen var begått av megleren personlig.
Dette er en viktig side ved arbeidsdelingen i bransjen: du som kjøper skal kunne stole på informasjonen du får på visning, uavhengig av hvem som konkret formidler den, og meglerforetaket kan ikke fraskrive seg ansvar ved å vise til at det «bare var visningsassistenten» som sa noe feil.
Hva som er problematisk med muntlige uttalelser på visning
Muntlige uttalelser på visning er generelt mer krevende å dokumentere i etterkant enn skriftlig informasjon i salgsoppgaven, nettopp fordi det sjelden finnes noe skriftlig spor av nøyaktig hva som ble sagt, av hvem, og til hvem. Dette gjør denne typen saker mer bevismessig utfordrende dersom det senere oppstår uenighet om hvorvidt en bestemt uttalelse faktisk ble gitt, og hva den nøyaktig gikk ut på.
Av denne grunn bør du som kjøper være bevisst på å notere ned det som blir sagt på visning som du oppfatter som viktig for din vurdering, gjerne med tidspunkt, og helst følge opp muntlige opplysninger med en skriftlig bekreftelse i etterkant, for eksempel gjennom en e-post der du oppsummerer det du oppfattet ble sagt og ber om bekreftelse. Dette styrker din bevisposisjon betydelig dersom det senere skulle oppstå tvist om hva som faktisk ble opplyst.
Forholdet til det som står i salgsoppgaven
Dersom det som blir sagt muntlig på visning, avviker fra det som fremgår skriftlig i salgsoppgave eller tilstandsrapport, bør du alltid legge mest vekt på den skriftlige dokumentasjonen, og be om en skriftlig avklaring dersom det er motstrid. Skriftlig informasjon er generelt sterkere som bevis, og det er også dette megleren har en klar plikt til å sørge for er korrekt og oppdatert. Muntlige uttalelser på visning skal likevel ikke motsi eller bagatellisere det som fremgår skriftlig, og gjør de det, er dette i seg selv noe som bør undersøkes nærmere.
Stiller det andre krav til visningsassistenten enn til megler selv?
Selv om visningsassistenten ikke nødvendigvis har fullført meglerutdanningen, forventes det likevel at vedkommende har fått tilstrekkelig opplæring og informasjon om boligen fra den ansvarlige megleren til å kunne svare korrekt på vanlige spørsmål fra interessenter, og til å henvise videre til megleren dersom spørsmålet krever en mer detaljert eller juridisk vurdering. Det er en del av meglerforetakets eget ansvar å sørge for at visningsassistenten har fått den nødvendige informasjonen og opplæringen før visningen finner sted. Har visningsassistenten gitt et klart feilaktig svar på et spørsmål vedkommende ikke burde ha uttalt seg sikkert om uten å sjekke med megler først, kan dette i seg selv styrke argumentet om at meglerforetaket ikke har lagt godt nok til rette for en forsvarlig visning.
Som interessent har du full rett til å be om at et spørsmål du er usikker på svaret av visningsassistenten om, blir bekreftet direkte av megleren i etterkant, særlig dersom det gjelder forhold av betydning for din vurdering av boligen, som tekniske installasjoner, eierskapsforhold eller planer i nærområdet.
Hva du kan gjøre dersom du mener det ble gitt uriktig informasjon på visning
Har du lagt vekt på en muntlig opplysning fra en visningsassistent som senere viser seg å være uriktig, og dette har påført deg et økonomisk tap, kan du rette et krav mot meglerforetaket på samme måte som om opplysningen kom fra megleren selv. Samle det du har av dokumentasjon – egne notater, eventuell e-postkorrespondanse, og annen skriftlig dokumentasjon om boligen – og ta først kontakt med meglerforetaket direkte. Fører ikke dette frem, kan saken bringes videre til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, og ved et betydelig tap bør du få en boligadvokat til å vurdere saken, særlig fordi denne typen tvister ofte handler om påstand mot påstand og krever grundig gjennomgang av alt tilgjengelig bevis.
Kort oppsummert: - Visningsassistenten er ofte ikke selv megler, men gjennomfører visningen på vegne av meglerforetaket. - Meglerforetaket svarer for uttalelser og opplysninger gitt på visning, uavhengig av hvem som holdt den. - Muntlige uttalelser er vanskeligere å dokumentere enn skriftlig informasjon – notér og bekreft skriftlig. - Avvik mellom muntlige uttalelser og salgsoppgaven bør alltid avklares skriftlig med megler. - Ved tap som følge av uriktig informasjon på visning, kan krav rettes mot meglerforetaket på vanlig måte.