Selger løy om naboforholdet da jeg spurte direkte

Når selgeren løy om naboen: hva som gjør det til en mangel

Har selgeren gitt et svar som ikke stemmer, er det en mangel hvis eiendommen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Det står i avhendingslova § 3-8 første ledd, som også gjelder opplysninger i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring på vegne av selgeren. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den kan ikke ha blitt rettet i tide og på en tydelig måte (§ 3-8 andre ledd).

Det er et poeng at du stilte spørsmålet direkte. Et konkret spørsmål og et konkret svar er akkurat den typen opplysning loven regner med. Generelle og vage uttalelser bærer derimot sjelden et krav. Svarte selgeren for eksempel «ingen problemer med naboene» etter at du spurte rett ut om konflikter, er det en tydelig uttalelse du kan bygge på.

Hva selgeren også plikter å opplyse uten at du spør

Selv uten spørsmål kan selgeren ha opplysningsplikt etter § 3-7. Det gjelder forhold selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. Forholdet må være en kjensgjerning, ikke en mistanke, og det må ha en faktisk og reell innvirkning på eiendommen din (HR-2022-1322-A). At selgeren har løyet, endrer ikke kravet til at forholdet ved naboen er konkret. Har du ikke annet enn en dårlig følelse, er en løgn om følelsen ikke nok.

Slik gikk det for Martin

Martin spurte selgeren på visning om det var noe han burde vite om naboene, og fikk svaret: «Nei, alt er helt fint.» Han kjøpte huset. Tre uker senere fortalte naboen på andre siden at selgeren i to år hadde ligget i strid om en felles innkjørsel, og at politiet hadde vært innom to ganger etter høylytte krangler.

Martin fant en tekstmelding mellom selgeren og en tredje nabo der selgeren skrev at han «ikke orket mer av den innkjørselen». Han sendte reklamasjon med meldingen vedlagt. Selgeren hevdet at han bare hadde tenkt på skarpe ordvekslinger, ikke på en konflikt. Saken ble avgjort med at selgeren dekket kostnadene ved å få avklart innkjørselsretten og gikk med på et prisavslag. Martin fikk ikke omgjort kjøpet, fordi konflikten ikke gjorde boligen ubrukelig.

Hva du kan kreve når selgeren har løyet

Kravene følger de vanlige reglene. Ved en mangel kan du kreve prisavslag, som normalt settes til kostnadene ved å rette mangelen (§ 4-12). Du kan heve kjøpet hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13), men da må du si fra innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med den. Fristen kan i praksis være kort. Er selgeren grovt uaktsom eller uærlig, faller den fristen, og det samme gjelder fristen for å reklamere (§ 4-13 andre ledd og § 4-19 tredje ledd).

Skyldes mangelen skyld hos selgeren, kan du kreve erstatning for både direkte og indirekte tap (§ 4-14 andre ledd). En bevisst løgn er et tydelig eksempel på slik skyld.

Vernet mot at du burde ha undersøkt selv

Etter § 3-10 kan du ikke bruke noe du burde ha oppdaget ved en undersøkelse. Den regelen gjelder likevel ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte har handlet i strid med god tro. Har selgeren løyet, kan han derfor ikke si at du burde ha spurt naboene selv. Det kan likevel bli et spørsmål om hva selgeren egentlig sa, og derfor er bevisene viktige.

Slik sikrer du bevis

Løgner fra visning er ofte muntlige, og du må selv sannsynliggjøre at svaret ble gitt og var feil. Bruk det som finnes:

• meldinger og e-poster der du stilte spørsmålet, eller der selgeren omtaler naboen
• notater du skrev samme dag, og vitner som var med på visningen
• opplysninger i egenerklæring, salgsoppgave og annonse
• uttalelser fra naboer som bekrefter hva som har skjedd og at selgeren kjente til det

Ta vare på alt fra før kjøpet. Hvordan du viser at selgeren kjente til forholdet, er utdypet i hvordan beviser jeg at selger kjente til naboproblemet. Ligner saken din på at selgeren hadde vært i tvist, kan du lese selger var i konflikt med naboen og selger hadde klaget til borettslaget på naboen. Om selger har forsikring, se skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet. Alt om naboforhold samles i pilaren om naboproblemer du ikke fikk vite om.

Kort oppsummert

• Når selgeren løy om nabo og naboforhold, kan svaret være en uriktig opplysning etter § 3-8.
• Forholdet ved naboen må være konkret og ha reell virkning på eiendommen.
• Uærlighet fra selgeren fjerner fristene for reklamasjon, men du bør likevel handle raskt.
• Løgnen gir grunnlag for erstatning i tillegg til prisavslag eller heving.
• Du må selv kunne bevise hva du spurte om, og hva selgeren svarte.