Må selger holde hus og hage i stand frem til overtakelsen?

Selgerens vedlikehold før overtakelsen: ingen paragraf, men en tydelig målestokk

Avhendingslova sier ikke at selgeren skal vedlikeholde boligen fram til overtakelsen. Plikten følger i stedet av reglene om mangler. Etter § 3-1 første ledd har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med kravene til kvalitet og utrustning som følger av avtalen. Andre ledd sier at vurderingen skal bygge på tidspunktet da risikoen gikk over til kjøperen, normalt når han overtar bruken.

Målestokken er det kjøperen kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand (§ 3-2 første ledd). En kjøper av et trehus fra 1970-tallet kan ikke vente nytt tak. Men han kan vente at huset ikke er blitt vesentlig dårligere mellom visningen og nøkkelutleveringen enn det han så og leste om i salgsoppgaven og tilstandsrapporten.

Dermed er svaret todelt. Du må ikke oppgradere noe. Du må heller ikke la boligen forfalle, for da leverer du noe annet enn det som ble solgt.

Vanlig slitasje er greit, men ikke forfall

Normal bruk gir normal slitasje. En selger som bor i boligen fram til overtakelsen, vil sette noen merker i gulvet, bruke opp maling på dørkarmene og få litt kalkpuss rundt kranene. Det er ikke en mangel, for kjøperen skal vente slikt i en bolig som er i bruk.

Annerledes er det med skader som oppstår fordi noe ikke blir tatt hånd om. Rennene som blir tette, en drypplekkasje som får pågå, en dør som ikke lenger låser, et vindu som står åpent i uker. Slike forhold kan gjøre at boligen ved overtakelsen er i dårligere stand enn avtalt. Det kan gi kjøperen krav om prisavslag, og i verste fall erstatning.

Etter § 3-1 tredje ledd svarer selgeren også for en mangel som oppstår senere, hvis årsaken er et avtalebrudd fra selgeren. Å la en kjent skade vokse kan bli vurdert slik.

Hagen og uteområdet

For hagen er målestokken den samme. En plen som ikke er klippet siste uka, gir kjøperen ingen krav. Det samme gjelder løv i oppkjørselen eller ugress i bedet. Det er vanlig sesongvariasjon.

Det blir annerledes hvis selgeren fjerner det som var en del av eiendommen da kjøperen så den, for eksempel store trær, faste hagebygg eller beplantning som var med i bildene i annonsen. Det som er fast montert eller spesielt tilpasset, hører etter § 3-5 med til boligen. Vil du ta med deg noe, bør det stå i kontrakten, ellers kan kjøperen kreve det erstattet.

Hvem betaler hva fram til overtakelsen

Så lenge kjøperen ikke har overtatt, har selgeren etter § 2-5 retten til det eiendommen gir og må betale kostnadene med den. Strøm, forsikring, kommunale avgifter, felleskostnader og snømåking er dine fram til overtakelsen. Dette kan avtales annerledes, men uten en annen avtale er det slik.

Når du leverer boligen, skal rommene etter § 2-2 være ryddet og rengjort, og eiendommen skal også ellers være ryddet. Det handler om den dagen kjøperen får nøklene, ikke om hvordan det har sett ut i tiden før.

Vil ikke kjøperen overta på avtalt dag, har selgeren etter § 2-7 plikt til slikt forsvarlig tilsyn med eiendommen som er rimelig etter forholdene, og kan få dekket kostnadene til det.

Oppdager du en skade, bør kjøperen få vite om den

Selgeren har ikke plikt til å fortelle alt. Men en eiendom har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å vente å få (§ 3-7). Dukker det opp et nytt problem etter at kontrakten er skrevet, er det trygt å varsle kjøperen før overtakelsen og tilby å rette det. Les også om opplysningsplikten fram til overtakelsen.

Skjer skaden uten at du har skyld, for eksempel ved innbrudd eller lynnedslag, er spørsmålet om risiko. Det er behandlet i artikkelen om skade mellom kontrakt og overtakelse.

Kort oppsummert

• Avhendingslova har ingen egen plikt til vedlikehold før overtakelsen, men boligen vurderes etter standarden den var i da avtalen ble inngått, fastsatt ut fra type, alder og synlig tilstand.
• Normal slitasje går an. Forfall som skyldes at selgeren lar en kjent skade stå, kan gi kjøperen krav om prisavslag eller erstatning.
• Selgeren betaler løpende kostnader som strøm, forsikring og avgifter til kjøperen overtar bruken (§ 2-5).
• Boligen skal være ryddet og rengjort når kjøperen overtar (§ 2-2).
• Oppstår et nytt problem, gi kjøperen beskjed før overtakelsen.