Hvorfor plikten strekker seg helt til overtakelsen
Regelverket er bygget på en tanke om at kjøper skal ha et mest mulig korrekt og oppdatert grunnlag for beslutningen om å gjennomføre kjøpet, ikke bare et øyeblikksbilde fra tidspunktet budet ble akseptert. En bolighandel strekker seg ofte over flere uker eller måneder fra aksept til overtakelse, og i denne perioden kan mye skje: det kan oppstå nye skader, selger kan bli klar over forhold som ikke var kjent tidligere, eller omstendigheter rundt eiendommen kan endre seg. Dersom opplysningsplikten hadde stoppet ved aksept, ville selger i praksis kunnet sitte på vesentlig informasjon uten noen plikt til å dele den, selv om informasjonen kom frem lenge før du som kjøper overtok boligen og risikoen for den. Det ville vært lite i tråd med lovens formål om å sikre at kjøper har et forsvarlig beslutningsgrunnlag. Derfor er regelen utformet slik at plikten er løpende og knyttet til overtakelsestidspunktet, ikke avtaletidspunktet.
Hva slags forhold omfattes i praksis
Opplysningsplikten i denne perioden omfatter både forhold ved selve boligen — som nye skader, oppdagede feil ved tekniske installasjoner, eller resultater fra undersøkelser selger har fått gjennomført — og andre forhold som klart kan påvirke boligens verdi eller bruksverdi, som endringer i naboforhold, reguleringsplaner selger blir kjent med, eller endringer i selgers egen situasjon som påvirker gjennomføringen av handelen. Fellesnevneren er at dersom selger får kunnskap om noe som en kjøper med rimelighet ville hatt betydning av å vite om før overtakelse, skal dette formidles uten unødig opphold. Dette gjelder uavhengig av om forholdet er ubehagelig for selger å opplyse om, eller om det kan påvirke gjennomføringen av handelen negativt for selgers del. Unnlater selger å opplyse om noe selger visste eller burde ha forstått var relevant, kan dette i seg selv utgjøre grunnlag for at forholdet regnes som en mangel etter avhendingslova, selv om selger ikke har skjult noe bevisst.
Hva du bør gjøre dersom du mistenker at noe er fortiet
Får du mistanke om at selger sitter på informasjon fra perioden mellom aksept og overtakelse uten å ha delt den, bør du sende et konkret, skriftlig spørsmål til selger via megler der du ber om en uttrykkelig bekreftelse eller avkreftelse. Still spørsmålet presist — jo mer konkret spørsmålet er, desto vanskeligere blir det for selger å gi et unnvikende svar uten at det fremstår påfallende. Får du et svar som virker uklart, ufullstendig eller som ikke stemmer med det du selv har observert eller fått vite fra andre kilder, bør du dokumentere dette skriftlig og vurdere å involvere boligadvokat før overtakelsen finner sted. Dette er særlig viktig fordi Høyesteretts skjerpede praksis på området gjør at terskelen for hva selger forventes å opplyse om, har blitt lavere de siste årene — det som tidligere kunne aksepteres som en unnlatelse uten konsekvenser, vurderes i økende grad strengere.
Dordis erfaring med et nytt vannlekkasjevarsel
Dordi hadde akseptert et bud på sin bolig og skulle overlevere den seks uker senere, men i mellomtiden oppdaget hun selv en mindre vannlekkasje under badekaret som hun ikke hadde kjent til tidligere. Fordi hun visste at opplysningsplikten løper helt frem til overtakelsen, tok hun umiddelbart kontakt med megler og sørget for at kjøper ble informert skriftlig samme uke, sammen med dokumentasjon på at hun hadde bestilt en fagperson for å undersøke omfanget. Ved å opplyse om forholdet så snart hun selv ble klar over det, unngikk Dordi som selger å komme i en situasjon der kjøper senere kunne hevde at hun hadde fortiet noe — og kjøper fikk et oppdatert og korrekt beslutningsgrunnlag før overtakelsen.
Kort oppsummert: - Selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 løper frem til overtakelsen, ikke bare til budaksept. - Nye forhold selger blir kjent med mellom aksept og overtakelse skal opplyses uten unødig opphold. - Dette gjelder både forhold ved boligen og andre forhold som kan påvirke verdi eller bruksverdi. - Høyesterett har i nyere praksis skjerpet kravene til selgers opplysningsplikt generelt. - Mistenker du at noe er fortiet, still konkrete skriftlige spørsmål og dokumenter svarene.