Hva må selger fortelle utover det som står i egenerklæringen?

Hva § 3-7 krever, og hva den ikke sier

Det er én regel som bestemmer hva selger må fortelle: avhendingslova § 3-7. Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare når en kan gå ut fra at det manglende svaret har påvirket avtalen.

Paragrafen nevner ikke egenerklæringsskjemaet. Skjemaet er et hjelpemiddel som megleren bruker for å samle opplysninger, og det er selgers egne opplysninger. Det setter ikke grensen for hva du må si fra om. Står et forhold ikke på skjemaet, kan du fortsatt ha plikt til å opplyse om det.

Plikten har tre vilkår som alle må være oppfylt:

• Du kjente til forholdet, eller du måtte kjenne til det. «Måtte kjenne til» betyr at du ikke kan skyve fra deg det du burde ha forstått, for eksempel noe en tidligere eier fortalte deg eller noe du selv har sett gjentatte ganger.
• Kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite det. Dette er en vurdering av hva en vanlig kjøper av en slik bolig ville forvente å få opplyst.
• Det kan antas at manglende opplysning virket inn på avtalen. Kjøperen hadde altså enten latt være å kjøpe, eller kjøpt til en lavere pris, hvis han hadde visst det.

Loven har ingen liste over forhold. Derfor er det vurderingen i hvert tilfelle som avgjør, ikke et bestemt skjema.

Hva du må si fra om utenfor skjemaet

Det som oftest er aktuelt, faller i noen grupper. Den første er skader og feil du kjenner til, også de som er utbedret dårlig eller dekket til. Den andre er forhold ved omgivelsene: støy, naboer, flom, ras eller et planlagt inngrep. Den tredje er rettslige forhold, for eksempel bruksbegrensninger, avtaler som følger boligen, og avslag på søknader. Den fjerde er bruken av boligen, hvis den har satt spor kjøperen ikke kan se.

Som hovedregel skal du være mer tilbøyelig til å nevne noe enn å la være. Spørsmålet kjøperen kan stille etterpå, er om han hadde grunn til å regne med å få vite det. Sa du ingenting om noe som tydelig ville spilt inn på prisen, er du i faresonen.

De konkrete situasjonene har egne artikler: dødsfall i boligen er ett eksempel, og røyking og dyr, fredning, fjernvarme, kommunale vedtak, planlagte veianlegg, skytebaner og byggeavslag er andre. Felles for dem er at § 3-7 gjelder, og at det alltid er de konkrete forholdene som avgjør.

Det du sier og skriver, må stemme

Avhendingslova § 3-8 gjelder det du faktisk har opplyst. Boligen har en mangel hvis forholdene ikke stemmer med det selgeren har fortalt kjøperen. Det samme gjelder opplysninger i annonsen, i salgsoppgaven og i annen markedsføring på vegne av selgeren. Det gjelder bare hvis opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen, og den ikke ble rettet i tide på en tydelig måte.

Her er det altså ikke et spørsmål om kjøperen hadde grunn til å vente noe. Det du har sagt eller latt skrive, kan bli målt mot virkeligheten. Skriver du «ingen kjente feil» på skjemaet og vet om en fuktskade, har du både svart feil (§ 3-8) og tiet om noe du kjente til (§ 3-7).

Megleren har sin egen plikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Han skal sørge for at kjøperen skriftlig får opplysninger han har grunn til å regne med å få, og salgsoppgaven skal blant annet vise tinglyste forpliktelser, offentlige avgifter og forholdet til endelige offentlige planer der det er relevant. Meglerens plikt fritar deg ikke. Selgers og meglerens plikter gjelder ved siden av hverandre.

Hva som begrenser plikten din

Kjøperen kan ikke kreve noe for et forhold han kjente til da avtalen ble inngått. Han regnes også for å kjenne til det som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter han fikk anledning til å lese (§ 3-10 første ledd). Står en opplysning tydelig i salgsoppgaven, er den dermed levert.

Kjøperens egen undersøkelse av boligen på visning har svakere virkning her. Tredje ledd sier at første og andre ledd ikke innskrenker § 3-7. At kjøperen kunne ha sett eller spurt, er derfor et dårligere forsvar mot manglende opplysning enn mot andre mangler. Det du vet og ikke har sagt, kan ikke forsvares med at han burde ha funnet det selv.

«Selges som den er» hjelper ikke. Etter § 3-9 har slike forbehold ingen virkning når kjøperen er en privatperson, og §§ 3-7 til 3-10 kan ikke fravikes til ugunst for ham ved forbrukerkjøp (§ 1-2). Du kan heller ikke avtale deg bort fra opplysningsplikten med kjøperen.

Uten at du kjente til forholdet og måtte forstå at det var viktig, er det ingen manglende opplysning. En feil du ikke visste om og ikke burde visst om, er ikke et brudd på opplysningsplikten, selv om boligen kan ha en mangel av andre grunner, for eksempel fordi den er dårligere enn kjøperen kunne vente ut fra alder og tilstand (§ 3-2).

Slik gjør du det i praksis

Gå gjennom hva du har opplevd i boligen, og hva du har fått vite fra tidligere eier, naboer og kommunen. Skriv det ned, selv om du tror det ikke betyr noe. Gi megleren listen skriftlig, og be om at relevante forhold tas inn i salgsoppgaven eller egenerklæringen.

Gjør du det, kan kjøperen ikke senere si at han ikke visste. Kjøperen kan reklamere i inntil fem år etter overtakelsen, men må gjøre det innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet (§ 4-19). Har selgeren vært grovt uaktsom eller uærlig, kan han ikke bruke at kjøperen var for sen.

Er du i tvil, er hovedregelen enkel: oppgi det heller enn å la være.

Kort oppsummert

• Spørsmålet «hva må selger fortelle» styres av § 3-7, ikke av hva egenerklæringsskjemaet spør om.
• Du må opplyse om det du kjente eller måtte kjenne til, når kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite det og det kan ha påvirket avtalen.
• Det du sier eller skriver, må stemme med virkeligheten (§ 3-8).
• «Selges som den er» og avtalevilkår fritar ikke selger overfor en privat kjøper.
• Gi megleren alle opplysninger skriftlig, og få dem inn i salgsdokumentene.