Forskjellen på «forbudt» og «uten virkning»
Mange tror lovendringen gjorde det «ulovlig» å selge som den er. Det er en liten, men viktig misforståelse. Loven straffer ingen for å skrive setningen. I stedet sier den at forbeholdet ikke får juridisk effekt: Det kan ikke brukes for å avvise et mangelskrav.
Tenk på det slik: Linn selger huset sitt og skriver «selges som den er» i kontrakten. Hun har ikke gjort noe straffbart. Men når kjøperen Tobias senere finner en feil og klager, kan ikke Linn vinne frem med argumentet «men det stod jo som den er». Domstolen eller reklamasjonsnemnda vil bare se bort fra setningen og vurdere saken etter de vanlige mangelsreglene.
Hva sier loven konkret?
Etter endringen har § 3-9 fått et nytt andre ledd som — oversatt til vanlig språk — sier to ting for forbrukerkjøp:
- «Som den er»-forbehold og lignende generelle forbehold har ingen virkning.
- Det samme gjelder forbehold som ikke er presise nok til å påvirke kjøperens vurdering av eiendommen.
Med andre ord: jo mer ullent og altomfattende forbeholdet er, desto mindre verdt er det. Bare presise, konkrete forbehold står seg.
Hva da med konkrete forbehold?
Selgeren har fortsatt et verktøy igjen: det spesifikke forbeholdet. Skal selgeren slippe ansvar for noe bestemt, må han eller hun beskrive det så tydelig at du som kjøper kan regne på risikoen før budrunden.
Eksempel som virker: «Det er kjent fukt i kjelleren langs nordveggen. Årsaken er ikke utbedret. Selger anslår utbedring til 80 000–120 000 kroner og tar forbehold om dette.»
Eksempel som IKKE virker: «Boligen kan ha skjulte feil og selges uten ansvar for slike.» Dette er for generelt og rammes av regelen — det har ingen virkning.
For å være konkret nok må forbeholdet typisk svare på: Hva er feilen? Hvor er den? Hva kan det koste? Først da har kjøperen et reelt grunnlag for å vurdere risikoen.
Et praktisk eksempel fra virkeligheten
Familien Berg kjøper et rekkehus fra 1990 for 5,8 millioner kroner. I salgsoppgaven står det «selges som den er», men også en konkret merknad: «Det elektriske anlegget er fra byggeåret og er ikke oppgradert. El-sjekk anbefales. Selger tar forbehold om kostnader knyttet til oppgradering.»
Etter innflytting oppdager Berg-familien to ting: - Det elektriske anlegget må byttes for 90 000 kroner. - Det er en lekkasje i taket som ingen hadde nevnt, og som koster 60 000 kroner å fikse.
Her gjelder ulike utfall. Det elektriske var det tatt et konkret forbehold om — familien var advart og kan neppe klage. Takslekkasjen derimot var ikke nevnt, og «som den er»-setningen hjelper ikke selgeren. Dette kan være en mangel familien kan kreve erstatning for.
Hvorfor skrives setningen fortsatt?
Du vil fremdeles se «som den er» i mange annonser. Det skyldes:
- Gammel vane i bransjen og gamle kontraktmaler.
- At forbeholdet fortsatt har virkning i salg som ikke er forbrukerkjøp (for eksempel mellom to næringsdrivende).
- At noen selgere håper det virker avskrekkende, selv om det juridisk ikke gjør jobben.
For deg som forbruker er poenget: ikke la setningen styre om du tør å klage.
Hva sier forarbeidene og myndighetene?
Bakgrunnen for endringen er beskrevet i lovens forarbeider (Prop. 44 L 2018–2019) og var en politisk villet styrking av forbrukervernet. Myndighetene, blant annet gjennom Forbrukerrådet og Direktoratet for byggkvalitet, har formidlet at hensikten var «tryggere bolighandel» for begge parter. Et viktig poeng i forarbeidene er at endringen ikke gjør «som den er» til noe straffbart, men gjør forbeholdet virkningsløst. Selgeren skal motiveres til å gi god informasjon i stedet for å skyve risiko over på en uvitende kjøper. Dette forklarer hvorfor du fortsatt ser frasen i bruk: ingen bryter loven ved å skrive den, men den gir altså ikke selgeren det vernet mange tror.
Hva betyr dette konkret for prisen din?
Fordi selgeren ikke kan gjemme seg bak en generell frase, har selgere et sterkt insentiv til å beskrive svakheter konkret. Dette kan slå ut to veier for deg:
- Får du et konkret, presist forbehold om en svakhet, må du ta det med i budet ditt — du kan ikke klage på akkurat dette senere.
- Står det bare en generell «som den er»-frase uten konkret innhold, har den ingen virkning, og du beholder mangelsvernet.
Et godt grep er å lese salgsoppgaven med to ulike briller: én for de generelle frasene (som du kan se bort fra), og én for de konkrete forbeholdene (som binder deg).
Hva med eldre kontrakter inngått før 2022?
En siste presisering som ofte skaper forvirring: de nye reglene gjelder for avtaler inngått fra og med 1. januar 2022. Kjøpte du boligen før dette tidspunktet, er det de gamle reglene som styrer ditt kjøp — og da kan et «som den er»-forbehold fortsatt ha virkning, med den strenge «vesentlig dårligere stand»-terskelen. For praktisk talt alle som handler bolig i dag, er det imidlertid de nye reglene som gjelder. Sjekk datoen for kjøpekontrakten din hvis du er i tvil om hvilket regelsett som gjelder for nettopp ditt kjøp.
Slik bør du tenke som kjøper
- Behandle «som den er» som luft når du selv er forbruker. Den fratar deg ingen rettigheter.
- Vær derimot årvåken på konkrete forbehold. De er bindende for deg hvis de er presise.
- Spør megleren rett ut: «Er det tatt noen konkrete forbehold om tilstanden her?» Få svaret skriftlig.
- Sjekk at det selgeren har «forbeholdt» seg, faktisk er beskrevet med innhold og helst kostnad. Er det bare en løs frase, har det neppe virkning.
- Oppstår tvil om et forbehold var konkret nok, er det noe en jurist eller boligkjøperforsikring kan vurdere for deg.
Kort oppsummert
«Som den er»-forbehold er ikke forbudt, men i forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning etter avhendingsloven § 3-9 andre ledd. Selgeren kan ikke skyve fra seg ansvar med en altomfattende frase. Det eneste som biter, er konkrete, spesifikke forbehold som beskriver feilen tydelig nok til at du kan vurdere risikoen på forhånd. Ser du «som den er» i annonsen, kan du puste rolig — som forbruker har du fortsatt fullt mangelsvern.