Naturaloppfyllelse som rettslig utgangspunkt
Innenfor alminnelig kontraktsrett er det et grunnleggende prinsipp at en part som har krav på en ytelse etter avtalen, i utgangspunktet kan kreve at ytelsen faktisk leveres — ikke bare at den skadelidte parten mottar en økonomisk erstatning i stedet for det avtalen egentlig gjaldt. Overført til boligkjøp betyr dette at du som kjøper, dersom selger nekter å gjennomføre overtakelsen uten gyldig grunn, kan bringe saken inn for domstolene og be om dom for at selger plikter å overlevere boligen mot at du betaler den avtalte kjøpesummen som forutsatt. Får du en slik dom og selger fortsatt ikke etterkommer den frivillig, kan dommen i neste omgang danne grunnlag for tvangsfullbyrdelse, slik at overleveringen til slutt kan gjennomføres med bistand fra namsmyndighetene selv mot selgers vilje. Dette er likevel en beføyelse som brukes forholdsvis sjelden i praksis ved boligkjøp, nettopp fordi tidsbruken og kostnadene ved en rettsprosess ofte gjør andre løsninger mer attraktive for begge parter. I mellomtiden, mens en eventuell sak pågår, kan det også være aktuelt å vurdere midlertidig sikring gjennom domstolene for å hindre at selger rekker å selge eller pantsette boligen til noen andre før saken er avgjort.
Astrids vurdering: verdt kampen, eller ikke?
Astrid hadde kjøpt en enebolig hun hadde store planer for, med god plass til familien og en tomt hun lenge hadde drømt om, men kort tid før overtakelsen begynte selger å signalisere at han angret salget og ikke ønsket å gjennomføre overleveringen som avtalt. Astrid sto da overfor et valg: skulle hun forsøke å tvinge frem levering av nettopp denne boligen gjennom domstolene, eller skulle hun heller vurdere å heve avtalen og kreve erstatning for det økonomiske tapet hun eventuelt ble påført ved å måtte finne en annen bolig i markedet? Fordi Astrid hadde en sterk personlig tilknytning til akkurat denne eiendommen og ikke enkelt kunne erstatte den med en tilsvarende bolig som lå like godt til rette for familiens behov, valgte hun etter samtale med advokat å forfølge kravet om naturaloppfyllelse, vel vitende om at dette ville ta lengre tid enn et rent erstatningskrav ville ha gjort. Hadde Astrid i stedet vært interessert i en hvilken som helst tilsvarende bolig i området, ville trolig heving og erstatning vært en raskere og mer praktisk vei å gå for henne. Astrid var også innforstått med at hun i mellomtiden måtte fortsette å bo i sin nåværende bolig, og at hele prosessen kunne strekke seg over lengre tid enn hun i utgangspunktet hadde håpet, men for henne veide muligheten til faktisk å få boligen tyngre enn ulempen ved en lengre ventetid.
Når andre løsninger er mer praktiske enn søksmål om levering
Fordi en rettsprosess om naturaloppfyllelse tar tid, bør du alltid vurdere om målet ditt egentlig kan nås raskere på andre måter før du velger denne veien. Fremstår det som klart at selger ikke vil oppfylle avtalen, kan reglene om antesipert mislighold gi deg mulighet til å reagere allerede før overtakelsestidspunktet — for eksempel ved å stanse egne forberedelser til betaling, og i strengere tilfeller heve avtalen dersom det fremstår som sikkert at selger ikke vil levere boligen uansett. Erstatning for det økonomiske tapet du blir påført, kombinert med at du finner en annen bolig i markedet, vil ofte gi deg et raskere og mer forutsigbart utfall enn å vente på en rettsprosess om levering av nettopp denne boligen, som kan trekke ut i tid dersom selger bestrider kravet. Et krav om naturaloppfyllelse bør derfor forbeholdes situasjoner der boligen har en særlig verdi for deg som ikke uten videre kan erstattes med penger eller en annen eiendom i markedet. Husk også at du uansett må være forberedt på å faktisk kunne betale kjøpesummen når dommen eventuelt foreligger, ettersom et krav om naturaloppfyllelse forutsetter at du selv er klar til å oppfylle din del av avtalen.
Praktiske skritt dersom du velger å forfølge kravet
Bestemmer du deg for å forfølge et krav om naturaloppfyllelse, bør du kontakte advokat tidlig for å sikre at søksmålet formuleres riktig og at du samtidig vurderer midlertidige forføyninger dersom det er fare for at selger i mellomtiden forsøker å selge boligen videre til noen andre. Dokumenter all kommunikasjon med selger om nektelsen, og sørg for at du selv er klar til å oppfylle din del av avtalen, altså betale kjøpesummen, slik at det ikke er tvil om at det er selger, og ikke du, som er den misligholdende parten i saken. Vær forberedt på at en slik prosess kan ta tid, og legg en realistisk plan for egen bosituasjon i mellomtiden, uavhengig av hvor sterkt du ønsker akkurat denne boligen. Diskuter også med advokaten din hvilke kostnader en slik prosess kan innebære sammenlignet med det du realistisk kan oppnå, slik at beslutningen om å forfølge naturaloppfyllelse er tatt med åpne øyne og ikke bare i affekt.
Kort oppsummert: - Du kan i prinsippet kreve dom for at selger plikter å overlevere boligen, gjennom det som kalles naturaloppfyllelse. - En slik rettsprosess tar tid, og en eventuell dom må ofte følges opp med tvangsfullbyrdelse dersom selger fortsatt nekter. - Andre beføyelser, som heving og erstatning, er ofte raskere og mer praktiske dersom du ikke er avhengig av akkurat denne boligen. - Antesipert mislighold kan i visse tilfeller gi deg mulighet til å reagere allerede før overtakelsestidspunktet. - Vurder søksmål om levering særlig når boligen har en unik verdi for deg som vanskelig kan erstattes i markedet.